Märtsi keskel avaldasin blogis prognoosi, et YIT Kodu ja Rime Kinnisvara jõuliselt väljahõigatud hinnalangused on tänasel kinnisvaraturul trendinäitavad. Tulevast kinnisvarahindade langust võib hinnata selle alusel, millise hinnaga neil jõuliselt müüki edendavatel ettevõtetel õnnestub lähima kuu-paari jooksul korterid rahaks teha.
Artiklit kommenteeris end Ettevõtjaks nimetanud kodanik, kes pakkus mulle kihlvedu minu aastasissetulekupeale, et minu mustad prognoosid ei täitu. Üritasin küll kihlvedu vastuvõtta, kuid Ettevõtja enam ei vastanud. Niisiis jäi väljapakutud kihlvedu paraku sõlmimata.
Keeldun nõustumast inimestega, kes ennustamist tänamatuks tööks peavad. Selleks, et asi minu poolt konkreetsem oleks, siis toon järgnevalt välja prognoosi korteriomanditehingute ja nende keskmise hinna kohta. Iga kuu lõpus teen eelmise kuu andmete baasilt kokkuvõtte, kuidas tehtu prognoosiga ühtib ning kui palju ma olen eksinud.
Nüüd asjast – korteriomandite tehingute arv
Tänasel turul tehakse selgelt uute korteritega tehinguid kas väga heas asukohas oleva varaga või väga soodsa hinnaga. Ennustan, et keskmine korteriomanditehingute arv võrrelduna veebruariga 2008 langeb Eestis ja Tallinnas aastaga 15 protsenti. Tehingute arv on juba jõuliselt allapoole tulnud, kuid turu ebakindluse tõttu on langemisruumi veel.
Tehingute arvu langust saab pidurdada prognoositavast kiirem hinnalangus, mille läbi muutub kinnisvara ostjatele enam kättesaadavaks ja seeläbi riskid madalamaks. Aga mis veel olulisem – tarbijate meelestatus peab oluliselt positiivsuse suunas muutuma. Kui ühest küljest korterite hinnalangus teeb korterid enam kättesaadavaks, siis teisest küljest võib see tekitada tarbijates täiendavat ebakindlust ehk riski. Ebakindlus aga sunnib ostu veelgi enam edasi lükkama.
Korterite hinnad.
Korterite hinnalanguseks prognoosin nii Tallinnas kui Eestis tervikuna 20%. Siingi võtan languse baasiks 2008. aasta veebruari. Tänase seisuga on korterite hinnad Tallinnas ja Eestis tipphindadest 2007. aasta aprillis langenud vastavalt 13 ja 15 protsenti. Täiendava hinnalanguse põhjus on esmajärjekorras märkimisväärne ülepakkumine. Tallinna ja Harjumaa turul on pakkuda suurusjärgus 4500 uut korteriomandit.
Hindadegi juures on oluline tegur turu meelestatus. Selge on, et hinnad liiguvad allapoole. See sunnib ostjaid tehingu sõlmimiseks müüjatele olulist hinnasurvet avaldama. Ostjad teevad tehingu siis ja ainult siis kui hind on nende jaoks piisavalt atraktiivsel tasemel. Ober Haus on välja toonud, et tavaline pakkumishinna ja reaalse tehinguhinna vahe ehk kauplemisruum küündib 20 protsendini.
Korterite hinnalangust toetab ka pankade konservatiivsemaks muutuv laenupoliitika ning kärbuv väljastavate laneude maht. Samuti on tõusnud intressimäär, teisest küljest suurendavad pangad kõrgemate riskide tõttu nõutavat omafinantseeringumäära. Kinnisvaraturu tõusu vastu räägib ka aeglustuv majanduskasv.
Korterite hinnalangust saavad pidurdada taas liberaliseeruvad laenutingimused, kiirenev majanduskasv. Selliseid arenguid aga lähimas perspektiivis ette näha ei ole. Nominaalses hinnas saab kinnisvarahindade languse peatada ka näiteks kiire inflatsioon ning palgatõus.
Prognoosi ilmestavad graafikud.
Järgnevalt on toodud kaks graafikut, kus ühel on toodud korteriomanditehingute arv ja teisel tehingute keskmine ruutmeetrihind. Igakuiselt lisan siia maa-ameti andmete baasil infot, oma prognoosi selle juures korrigeerimata. Eks siis kuu aja pärast vaatame edasi, kuidas prognoosid täitumise suunas või sealt eemale liiguvad.
Korteriomanditehingute arv ja prognoos
Korteriomanditehingute keskmine ruutmeetrihind ja prognoos, kr/m2
