Müüdava kinnisvara tulumaks

Kinnisasi on maapinna piiritletud osa ehk maatükk. Kinnisasja juurde kuuluvad ka selle olulised osad ehk sellega püsivalt ühendatud asjad (ehitised, kasvav mets, muud taimed, koristamata vili), mis maaga kokku moodustavad eraldi kinnistud.

Kinnisvara on isikule kuuluvad kinnisasjad ning nendega seotud rahaliselt hinnatavad õigused ja kohustused.

2011 aastal jõustus tulumaksuseaduse uus redaktsioon, kus leidus ka oluline muudatus kinnisvaratehingute maksustamisel tulumaksuga. Kuigi sellest on peaaegu et kaks aastat juba möödas, omavad ülevaadet toimunud muutustest vähesed. Just seetõttu toomegi siinkohal välja kinnisvara maksustamisega seotud olulist infot eraisikutele.

1. Millelt tuleb tasuda tulumaksu

Tulumaksuga maksustatakse lisaks palkadele, dividendidele jmt ka kasu kinnisasja müügist (võõrandamisest) või vahetamisest (vahetamist vaadeldakse kui ostu-müügi tehingut).

Kasu on antud kontekstis müüdava kinnisvara müügihinna ja soetamismaksumuse vahe (võib samas olla tegemist ka kahjuga, mida tulumaksuga ei maksustata). Kasu kinnisvara vahetamisest on vahetuse teel vastu saadud kinnisvara turuhinna (keskmise kohaliku müügihinna) ja vahetatava kinnisvara soetamismaksumuse vahe. Maksumaksjal on aga enne tulumaksuga maksustamist õigus kasust maha arvata (või kahjule juurde liita) vara müügi või vahetamisega otseselt seotud dokumentaalselt tõendatud kulud. Seega:

Müügi puhul: kasu (kahju) = müügihind – müügiga otseselt seotud kulud – soetamismaksumus

Vahetuse puhul: kasu (kahju) = vastu saadava vara müügihind – oma vara soetamismaksumus – vahetamisega otseselt seotud kulud

Soetamismaksumus on kõik maksumaksja poolt kinnisvara omandamiseks ning selle parendamiseks ja täiendamiseks tehtud dokumentaalselt tõendatud kulud, sealhulgas makstud komisjonitasud ja lõivud.

Parendama – millegi kvaliteeti paremaks muutma.

Täiendama – millelegi midagi (vajalikku, puuduvat, parendavat) lisama, lisamisega või lisandumisega midagi paremaks, põhjalikumaks, täielikumaks vms tegema.

Soetamismaksumuse hulka kuuluvad seega:

• vara omandamiseks maksumaksja enda poolt tehtud kulud (näiteks ostuhind);
• vara parendamiseks (näiteks kapitaalremondiks) ja täiendamiseks (näiteks elamule korrus juurde ehitatud) tehtud kulud;
• makstud komisjonitasud ja lõivud (näiteks ostja poolt makstud notaritasu, riigilõiv jms lepingus kajastatud ja lepinguga seotud tasu);
• soetamismaksumusena arvestatakse ka eelmistel maksustamisperioodidel tehtud kulutused;
• arvesse võetakse ainult dokumentaalselt tõendatud kulutused, s.t arved ja nende tasumised, ostutÅ¡ekid jmt.

Lähtuvalt eeltoodust on võimalik vara soetamismaksumuse hulka arvata ka kulutused remondile, renoveerimisele jmt, kuid seda ainult juhul, kui nimetatud kulusid on võimalik hiljem ka tõestada – s.t alles tuleb hoida arved, ostutÅ¡ekid jmt.

Parendamise ja täiendamise alla ei kuulu siiski teisaldatava tehnika (vallasvara) lisamine, näiteks televiisori soetamine, samuti haldamisega seotud üldkulud (näiteks kinnisvara korrashoiukulud, kommunaalkulud, elektriarved jmt).

Vara võõrandamisega (müümisega) otseselt seotud kulud on:

• kulud, mida tegemata ei saa vara võõrandamise tehingut sooritada (näiteks müüja poolt tasutud notaritasu, riigilõiv vms lepingu sõlmimisega makstud tasu);
• kulud, mis on tehtud tehingu edukama sooritamise huvides (näiteks maakleritasu, vara hindamise tasu jmt).

Seega saab näiteks notaritasud ja riigilõivud kahel korral oma kinnisvara müümisel enne kasu tulumaksuga maksustamist maha arvata – nii müüdava kinnisvara soetamisel kui ka müümisel.

2. Kuna ei tule tulumaksu tasuda

Kinnisvara kontekstis ei maksustata tulumaksuga:

• vastuvõetud pärandvara;
• omandireformi käigus tagastatud vara;
• sundvõõranditasu ja hüvitisi sundvõõrandamisel, samuti riigile või kohaliku omavalitsuse üksusele kinnisasja sundvõõrandamise seaduse § 3 lõikes 1 sätestatud eesmärgil kinnisasja sundvõõrandamismenetluseta võõrandamisel saadud kasu juhul, kui võõrandamistehingule eelnevalt olid täidetud kinnisasja sundvõõrandamise seaduse § 3 lõikes 4 sätestatud nõuded;
• tulu isiklikus tarbimises oleva vallasasja võõrandamisest (näiteks korteri sisustus);
• tulu omandireformi käigus tagastatud maa võõrandamisest.

Samuti ei maksustata tulumaksuga kinnisasja, elamuühistu osamaksu või hooneühistu liikmesuse võõrandamisest (müümisest) saadud kasu, kui:

• kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi või -hoonestusõiguse esemeks on eluruum, mida maksumaksja kuni võõrandamiseni kasutas oma elukohana;
• kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi või -hoonestusõiguse esemeks on eluruum ning kinnisasi on läinud maksumaksja omandisse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel;
• kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi või -hoonestusõiguse esemeks on eluruum ning nimetatud eluruum ja selle juurde kuuluv maa on läinud maksumaksja omandisse ostueesõigusega erastamise teel ning kinnistu suurus ei ületa 2 hektarit;
• suvila või aiamaja vallasasjana või kinnisasja olulise osana on maksumaksja omandis olnud üle kahe aasta ning kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit;
• ehitis või korter kui vallasasi on läinud maksumaksja omandisse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise või ostueesõigusega erastamise teel;
• maksumaksja kasutas elamu- või hooneühistule kuuluvas elamus asuvat korterit kuni võõrandamiseni oma elukohana.

Eluruum on elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks.

Kui maksumaksja soovib saada maksuvabastust seoses asjaoluga, et ta on võõrandatavat (müüdavat) eluruumi kasutanud oma elukohana, saab ta sellist võimalust kasutada ainult ühe korra kahe aasta jooksul.

Antud nõue kehtib tehingutele, mis on sooritatud alates 2011 aastast, s.t kui isik on müünud oma elukohana kasutatud korteri 2010 detsember, võib ta oma uut (elukohana kasutatavat) korterit tulumaksuvabalt müüa kasvõi 2011 aasta jaanuaris. Pärast jaanuarikuu tehingut saab mainitud isik aga maksuvabalt võõrandada (müüa) oma elukohana kasutatava korteri alles kahe aasta pärast. Oluline on siinkohal tähele panna, et kaheaastane piirang on seotud omandi üleminekuga, mitte eluruumis elatud ajaga.

Kinnisvara puhul läheb omand üle kinnistusraamatu kandega, mitte ainult võõrandamislepingu sõlmimisega notari juures (kinnistusraamatu kande teeb samuti notar). Lihtsalt öeldes on müüja seisukohast kinnisvara müüdud (omand üle läinud) niipea, kui kinnistusraamatu kinnistusregistri „Omanik“ jakku tehakse müüja nime taha märge „kustutatud“ ning ostja nime taha lisatakse „kehtiv“.

Mainitud kahe aastane tulumaksuvabastuse piirang hakkab kulgema eeltoodud kinnistusraamatu kandele järgnevast päevast (mitte samast päevast!).

3. Vallasvaraga, -ta

Tähelepanu tuleks pöörata asjaolule, kas kinnisvara võõrandatakse koos vallasvaraga või ilma (sisustusega, s.t kapid, teisaldatavad seadmed jmt). Vastavalt tulumaksuseadusele kuulub tulumaksuga maksustamisele ka vallasvara juhul, kui see polnud müüja isiklikus tarbimises.

Olukord: maksumaksja Siret omab kahte korterit – ühes elab ise, teist üürib välja. Kui väljaüüritud korter müüakse koos sisustusega, s.t müügihind koosneb eluruumist ja sisustusest, tuleb tulumaksu maksta ka sisustuse eest (sisustust/vallasvara kasutas üürnik, seega pole see omaniku-Sireti isiklikus tarbimises ning seda ei saa tulumaksuga maksustatavast kasust maha arvata).

Maksumaksja Siret müüs 2011 tulumaksuvabalt oma elukohana kasutatava korteri. 2012 tahab ta müüa oma järgmise elukoha koos sisustusega (s.t kaks elukoha tehingut 2 aasta jooksul). 2012 aasta tehingult tuleb Siretil seega tasuda tulumaksu, kuid seda ainult korteri ehk eluruumi eest. Sisustus ehk vallasvara oli Sireti isiklikus tarbimises ning seetõttu ei kuulu see tulumaksuga maksustamisele ning Siret saab korteri müügil sisustuse tulumaksu arvestamisest välja jätta.

P.S. – kui kinnisasja, ehitist või korterit kasutati samaaegselt selle elukohana kasutamisega ka muul otstarbel (näiteks ettevõtluspinnana), rakendatakse maksuvabastust proportsionaalselt elukohana ja muul otstarbel kasutatud ruumide pindala suhtele.

4. Ebatäpsused

Kõige suurem ebatäpsus kinnisasja võõrandamisel on elukoha määratlus. Vastavalt tulumaksuseadusele ei maksustata tulumaksuga kinnisasja võõrandamisest saadud kasu, kui kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi või -hoonestusõiguse esemeks on eluruum, mida maksumaksja kuni võõrandamiseni kasutas oma elukohana.

Elukoha määratlemisel lähtutakse maksukorralduse seadusest, mis omakorda lähtub tsiviilseadustiku üldosa seaduses toodud tähendusest:

• isiku elukoht on koht, kus isik alaliselt või peamiselt elab;
• elukoht võib üheaegselt olla mitmes kohas;
• elukoht loetakse muutunuks, kui isik asub mujale elama viisil, millest võib järeldada isiku tahet oma elukohta muuta;
• kui isiku elukohta ei saa kindlaks määrata, loetakse tema elukohaks tema igakordne viibimiskoht.

Tulumaksuseadus ei anna elukoha määratlemiseks täpsemaid kriteeriume, samuti ajalist perioodi, s.t kaua peab olema eluruumis elatud, et seda saaks nimetada elukohaks. Samas ei saa aga mainitud olukorda lihtsalt ära kasutada ja kutsuda ükskõik millist müüdavat eluruumi oma elukohaks.

Kuna kinnisvara võõrandamisega on reeglina seotud suured maksusummad, tuleb maksuhaldurile vajadusel tõendada, et müüdav eluruum oli tõepoolest sinu elukoht ning et sul on õigust saada tulumaksuvabastust.

Maksumaksja alalist või peamist elukohta iseloomustab esmalt selle seotus tema isiklike ja majanduslike huvidega, mida maksumaksja peab ka suutma tõendada. Oma alalist või peamist elukohta võib tõendada kõikide tõenditega, nagu näiteks riiklikesse registritesse kantud andmed, maksumaksja seletused, tunnistajate, sh naabrite ütlused, dokumendid maksumaksja nime ja aadressiga, korteriühistu töötajate ja liikmete selgitused, kohaliku omavalitsuse asutuste teatised, teatud juhtudel samas linnas-asulas-külas töökoha või püsiva sissetuleku olemasolu, ajakirjanduse tellimine, posti laekumine jne.

Oluliseks tõendiks elukoha määratlemisel on Eesti rahvastikuregistrisse, maksukohustuslaste registrisse või mõnda muusse riiklikku registrisse konkreetse isiku elukoha kohta kantud andmed. Samas ei oma need andmed ette määratud jõudu, s.t kui maksumaksja esitab elukoha ainsaks tõendiks rahvastikuregistri või mõne muu riikliku registri kande, ei saa seda lugeda piisavaks tõendiks maksuvabastuse rakendamiseks. Registriandmeid hinnatakse kogumis teiste tõenditega.

Kui registrites näidatud aadress ühtib võõrandatud eluruumi aadressiga ning maksumaksja tõendab, et kasutas seda eluruumi kuni võõrandamiseni oma alalise või peamise elukohana ning maksuhalduril ei ole alust kahelda selle fakti tõepärasuses, samuti kui tal pole teistsuguseid tõendeid, mis lükkaksid maksumaksja väited ja tõendid ümber, siis maksuhaldur ka aktsepteerib maksuvabastust. Vajadusel võib maksuhaldur aga koguda tõendeid, mis kinnitavad, et maksumaksja kasutas oma alalise või peamise elukohana mõnda teist eluruumi ning võõrandatud eluruumi ta oma alalise või peamise elukohana seega kasutada ei saanud.

Et asja veel segasemaks ajada – isiku elukoht võib olla üheaegselt mitmes kohas. Sellistel juhtudel võib tekkida vajadus tõestada kahe elukoha kasutamist oma alalise või peamise elukohana ning sellega ka maksuvabastuse rakendumist mõlema elukoha suhtes.

Taoline situatsioon võib tekkida näiteks juhul, kui pere elab Pärnus, kuid ühe vanema töökoht asub näiteks Tallinnas. Kuna igapäevaseks sõitmiseks on vahemaa liiga suur, soetatakse korter ka Tallinnasse. Seega elab üks vanematest tööpäevadel Tallinnas ning nädalavahetusel Pärnus.

Eelmises lõigus kirjeldatud olukorras on oluline käitumise järjepidevus, s.t saab tõestada, et isik elab järjepidevalt nii Pärnus kui ka Tallinnas. Kui aga sama isik käiks ainult neli korda aastas Pärnus, ei saa Pärnu eluruumi vaadata kui elukohta.

5. Näited

Näide 1

Isik soetas korteri 25 000 euroga, tasus notaritasu ja riigilõivu 1 500 € (soetamismaksumus) ning müüb selle 2012. aastal 40 000 euroga (müügihind). Korterit ei kasutatud alalise või peamise elukohana. Müügiga otseselt seotud kulusid (vara hindamine, müügilepinguga seotud kulud vms) on 2 000 euro ulatuses, mille võib tulust maha arvata. Enne korteri müüki tehtud korrashoiu kulud, kokku summas 500 eurot, ei kuulu mahaarvamisele, vaatamata sellele, et tehtud kulude kohta on dokumendid olemas.

Tulumaksuga maksustatav kasu korteri müügist arvestatakse järgnevalt:
40 000 – 2 000 – 25 000 – 1 500 = 11 500 eurot

Tulumaksumäär 2012. aastal oli 21%, millest tulumaksusumma saadakse järgnevalt:
11 500 eurot x 0,21= 2 415 eurot

Näide 2

Isik soetas aastate eest 2-toalise korteri maksumusega 35 000 eurot, mida ta ei kasutanud oma alalise elukohana, vaid üüris välja. Nüüd teeb ta vahetustehingu ja vahetab oma 2-toalise korteri 3-toalise vastu. Mõlema korteri turuhind vahetuse, st tehingu tegemise ajal on 57 500 eurot. Vahetuslepingu sõlmimisega seotud kulud koos riigilõivu ja notari tasudega on 2 100 eurot.

Tulumaksuga maksustatav kasu korteri vahetusest on 57 500 – 35 000 – 2 100 = 20 400 eurot.

Isik sai vahetuse tulemusena maksustamisele kuuluvat kasu 20 400 krooni. Tulumaksumäär on 21% ning saadud kasult tuleb maksta tulumaksu 20 400 x 0,21 = 4 284 eurot.

Allikas: tulumaksuseadus, maksu- ja tolliamet.

Artikli allikas: portaal Vahendustasuta.ee