Tänane elamispindade turgkulgeb rahulikuna ning äkilisi muutusi siin toimunud ei ole. Tallinna linna ja just eriti kallima kesklinna uusarenduse sektori tehingute arvu kasv on kindlasti üks tegur, miks Tallinna korteritehingud on aastaga tõusnud 18%.
Loodetavasti jääb nii suur hinnatõus erandlikuks, sest vastasel korral tõuseksid korterite hinnad kiiresti tasemele, kus tarbijate jõud neile enam peale ei hakka.
Korteriomanditehingute arv
2011. a. III kvartali korteritehingute arv näitas edasiminekut nii aasta eelnevate kvartalite, kui ka eelmise aastaga. Vaatamata tagasilöökidele tehingute arvus aasta alguses ja suvel tehti Eestis aasta kolmandas kvartalis korteritega 3429 tehingut.
Nii võime öelda, et korteriturul on juba olemas piisav aktiivsus, mis tähendab omakorda, et täiendavat tehingute arvu kasvu oodata oleks asjatu.
Tehingute arv võib küll ajuti kasvada näiteks mõne üksiku suurema arendusprojekti valmimisel, mis hetkeks tehingute arvu tõstab. Pikemaajalisem kõrgem tehingute tase siiski ei oleks jätkusuutlik.
Tallinna korteriomanditehingute arv oli 2011. a. III kvartalis 1476, Tartus 333 ja Pärnus 131.
Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
Eesti korteritehingute arv kasvas aastaga 5% võrra. Valitsev ebakindlus justkui ei annaks siiski põhjust tehingute arvu kasvuks. Samas ei ole siiski ebakindlus ka nii suur, et tehingute arv kokku kuivama peaks.
Pigem on tegemist ajutise kukkumise järel ajutise tehingute arvu tõusuga, mille baasilt pikki järeldusi tegema ei peaks.
Kogu Eesti tehingute arvu tõus baseerubki enamuses Tallinna ja Tartu korteritehingute arvu tõusul. Tallinnas kasvas tehingute arv aastaga 4%, Tartus 12%. Pärnus tehti käesoleva aasta III kvartalis sama palju tehinguid kui aasta tagasi.
Korteriomanditehingute keskmine hind, €/m2
Korteritehingute hinnad liiguvad vaatamata pessimistide manitsustele vaikselt, kuid kindlalt ja tagasilöökideta tõususuunas. 2011. a. III kvartali keskmine korteriomanditehingute ruutmeetrihind oli 723 €/m2.
Tehingute hinnatasemed ehk kinnisvara väärtus on tasemel, kus ostja jaoks on kinnisvara hinna ja sissetuleku tase üsnagi soodne. Küll on suure tööpuuduse ja mittetõusvate reaalpalkade tõttu problemaatiline kinnisvaraostu laenurahaga finantseerimine.
Seetõttu läheb soodne ostumoment paljudest kinnisvaratarbijatest paraku mööda.
Tallinna keskmine korteriomanditehingu ruutmeeter maksis 2011. a. III kvartalis 1070 €/m2, Tartus 835 €/m2 ja Pärnus 756 €/m2.
Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
Korterite hinnatõus on jätkusuutlik. Eesti korteriomanditehingute hinnatase on võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga olnud plussipoolel juba viis kvartalit.
Korterite hinnatõusu esimene põhjus ei ole mitte üliedukas majanduskriisist väljumine, vaid asjaolu, et kriisi käigus peksti hinnad sedavõrd alla, kust täna tagantjärele tarkuse najal vaadates sai tõesti ainus tee olla pisut ülespoole tagasi.
Õnneks ei ole senine hinnatõus olnud liiga kiire, mis pärsiks nõudlust. Seda kinnitavad arengud korteritehingute arvus.
Tallinna korteritehingute hinnad on tõusnud järjest 6 kvartalit. Võrreldes aastataguse ajaga näitas hinnatõus 2011. a. III kvartalis koguni 18%. Tartus on hinnad samuti tõusnud 6 kvartalit, kuid tänavuse III kvartali hinnatõusuks on ainult 3%.
Pärnu korterituru tõusukvartaleid loeme kokku 3 ja aastane hinnatõus on 2%.
Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %
Korteriomanditehingute tipphinnad jäid Eesti-Tallinna-Tartu-Pärnu näitel 2007. aasta esimesse või teise kvartalisse. Arvestades enam kui aastapikkust korterite hinnatõusuperioodi on vahe kunagise tipphinna ja tänase hinna vahel kiiresti kahanemas.
See murrab pessimistide väited, et me kunagi ei jõua hindades samale tasemele, kus need olid 2007. a. tipphetkedel. Iseasi on see, milline on raha reaalne väärtus võrreldes 2007. aastat ja uute tippude saavutamise hetke.
Eesti keskmine korteritehingu hind on täna 60% kunagisest tipust, et sinna tagasijõudmine tähendaks hinnatõusu 66%.
Tallinna hinnatase on kunagisest 65% peal, ehk tippu jõudmine tähendab hinnatõusu 50%. Tartu on kunagisele tipphinnale kõige lähemal ehk 70% peal. Siit tippu tagasi minekuks peavad Tartu korterihinnad tõusma veel pisut alla 50%.
Kokkuvõtteks
Tänase korterituru ohud on liiga kiire hinnatõus. Kiiresti kasvavad hinnad muudavad korterid raskesti kättesaadavaks ning seeläbi vähendavad turu likviidsust.
Turu võimaluseks on suhteliselt madalal püsiv finantseerimise tase ehk fakt, et eluasemelaenude käive on vaatamata tehingute arvu tõusule ja hinnatõusule püsinud suhteliselt stabiilsena. Laenukäibe mittetõusmise taga on eelkõige laenunõudlus, mis on pärsitud majanduse ebamäärasusest ja paigalpüsivatest reaalpalkadest.
Kui me eeldame, et midagi traagilist lähitulevikus kinnisvaraturul ei juhtu, siis võib elamispindade turult eeldada jätkuvalt samu arenguid. Tehingute arv võiks püsida tänase taseme lähedal, tõusupotentsiaali on sel vähe.
Korterite hinnad võiksid vaikselt, kuid püsivalt tõusta. Viimases kvartalis tõdetud 18-protsendiline hinnatõus on ilmselgelt liiga kiire. Turgu võiks vaikselt toetama hakata eluasemelaenude käibe kasv.
