Käesolev ei ole üksnes oponeerimiseks kolleeg Martin Vahteri artiklile „Inimesed vajavad uut Lasnamäge“, vaid ka jätkuks diskussioonile, mille tõstatasin 08.10.2015 toimunud Eesti Kinnisvarafirmade Liidu ja Swedbanki kinnisvarakonverentsil.
Tundub, et täna ei vaidlusta keegi, et meie elamufond on vana ning uuenemine ei käi piisavalt tempokalt. Küsimusega, kuidas peaks uuenemisprotses toimuma, tegeleb uus menetletav energiamajanduse arengukava, mis paneb rõhu olemasolevate magalapiirkondade renoveerimisele.
Selline valik ei pruugi meeldida ning on ka minu hinnangul pikas perspektiivis vägagi küsitav, kuid tugineb põhjalikul analüüsil olles seega mingilgi määral põhjendatud. Ent energiamajanduse arengukava ei tegele õnneks linnaplaneerimise ja kinnisvaraturu reguleerimisega.
Küsimusele, kas inimesed vajavad uut uut lasnamäge (loe: jõukohase hinnatasemega uut ja mõistliku kvaliteediga kortermajade piirkonda), peaks teoreetiliselt vastama Tallinna linna ning lähivaldade üldplaneeringud.
Üldplaneering on teadupärast pikk ja vaevarikas kompromisside jada ning ühel hetkel valminuna seda niipea ümber tegema ei hakata. Seega ei kajasta need dokumendid mitte niivõrd tarbija eelistusi, mis ajas muutuvad, kuivõrd just maaressursi võimalusi. Uue lasnamäe rajamist me üldplaneeringutest ei leia. Pigem räägitakse Tallinnas olemasolevate elamupiirkondade tihendamisest ning ümbruskonna valdades on kavandatud ohtralt madala hoonestusega eramupiirkondi.
Hiljuti kõneainet pakkunud EL uuringu kohaselt on Tallinn üks segregeerunum linn Euroopas. Kui omandireformi tulemusena said kõik omanikeks ning seejuures pidid omandama seda, mida saada oli selle asemel, mida oleks võimaldanud sinu rahaline seis. Uute linnaosade (nt Tallinnas Pirital või Rae vallas Peetri külas) loomisega on aga rikkamad kolinud eemale vähem rikkamatest ning tõenäoliselt on see pikas perspektiivis päris suur probleem getode jms tekkimise võimalusena. Hoolimata sellest, et uute lasnamägede põhitarbijaks oleks keskklass, ei aitaks need kuidagi kaasa segregeerumisprobleemide lahendamisele ning pikas perspektiivis kujuneb väga kulukaks probleemiks.
Kui algas Kalamaja, Supilinna jt puitasumite endise asurkonna asendumine uuema ning tänagi tooni andva noorema põlvkonnaga, siis olid need linnaosad olemasoleval kujul ca 80 aastased. Hea asukoha ja romantilise arhitektuuri tõttu otsustati majad ja asumid korda teha. Mustamäe on varsti lähenemas 60-le sünnipäevale.
Arvestades, kui pikk on seadusandlik protsess, linnaplaneerimine ning ka projekteerimis- ja ehitustsükkel, oleks vaja mõelda sellele, mis juhtub siis, kui paneelmajadega magalarajoon saab 80 aastaseks. Kui täna tehtavad renoveerimised on end taas ammendamas ja elustandardid on veelgi enam eemaldunud sellest, mida algselt projekteeriti.
Lisaks maa- ja ehitusressursi planeerimisele tuleb vaadata ka inimressurssi. Tänase kinnisvaraturu mootor on noored pered, kes hoiavad pöördeid sees nii uusarendusel kui ka järelturul. Nemad on sündinud 80-te lõpus / 90-te alguses. Pärast seda langes sündivus Eestis drastiliselt – kaks korda.
Ka maapiirkonnad, kes on seni Tallinnat ja teisi tõmbekeskuseid toitnud, hakkavad tasapisi noortest tühjaks valguma, mistõttu on ka see surve nõudluse poolel pigem kahanemas. Tundub üsna selge, et 10 aasta pärast on vajadust elukondlikute kinnisvaratehingute järele vähem, kui täna.
Parema plaani puudumisel tundub, et vanad magalarajoonid ei kao kuskile hoolimata inimeste muutuvatest vajadustest. Ning riik on suunanud pilgu uusehituse asemel renoveerimisele. Getostumise jms sotsiaalsete probleemide vätimiseks tuleks uute lasnamägede ehitamise asemel otsida lahendusi, kuidas tagada, et olemasolevad magalarajoonid vastaks elanike vajadusele ka 20 ja 30 aasta pärast.
Selleks aga on minu arvates vaja mõtteviisi muutust. Tänane õigusruum, linnaarhitektid ning ka elanikud ise on igapäevases praktikas pigem tõrjuvad uuenduste ja out-of-box ideede suhtes. Ent just seda on vaja olemasolevatele magalarajoonidele uue hingamise andmiseks.
Tänaseks on paljuski korrastatud hoonete vahelist ruumi („Hoovid korda“ jms projektid). Mustamäel on ka mitmed edukad projektid, kus uus korterelamu on ehitatud olemasolevate vahele. Loomulikult palju fassaadi- ja katuseparandusi.
Selliste protsesidega on kindlasti vaja jätkata, ent võiks astuda veel mõned sammud edasi. Näiteks võiks pilootprojektina teha mõne olemasoleva kvartali arendamiseks-ümberkujundamiseks arhitektuurikonkursi, mille eesmärgiks on lahendada probleeme, mida tavaline korteriomanik või ka ühistu tegelikult üksi ei sudua (parkimine, korterite planeeringud jms) ning kujundada uut põnevat linnaruumi.
