Intressilangus kiirendab uusehitiste müüki

Käesoleva aasta märtsi lõpus tuli Nordea välja eluasemelaenude kampaaniaga, kus pakuti enneolematut laenuintressi, mis jäi alla 5%. Poole aprilli peal kukkus laenuvõtjate rõõmuks soodsaim intressimäär juba alla nelja protsendi. Laenuraha hinnalangus avaldab eeskätt mõju uusehitiste müügituru aktiivsusele.

Loomulikult ei jäänud Nordea ainsaks odava väljamüügi pakkujaks. Kampaaniaga tulid aktiivsemalt kaasa Sampo Pank ja Ühispank. Hansapank lubas küll võtmeklientidele igati konkurentsivõimelist intressimäära rakendada, kuid suurima turuosalise reaktsioonid meedias tundusid üsna valulikud.

Kuivõrd intressimäär on laenu hind, siis võib antud olukorda käsitleda hinnasõjana. Siit ka mitmel pool kommentaarides kasutatud võrdlus hullude päevadega. Hinnasõda käib pankade vahel pankade laenuturu turuosa suurendamise nimel. On ju eluasemelaenu võtja panga jaoks pikaajaline kllient, kellele saab aja jooksul teisigi teenuseid müüa. Eluasemelaenude prioriteetsust pankade tegevuses näitab seegi pisiasi, et iga panga kodulehe esilehelt leiab viite eluasemelaene puudutavale infole.

Aktiivse laenupoliitikaga, so. madalamate intresside ja suureneva laenude väljastamisega kaasneb surve kinnisvarahindadele. Eeldame, et inimesel on omafinantseeringu jaoks 130 000 krooni ja ta soovib osta uut kodu hinnaklassis 500 000 krooni. Teoreetiliselt võib välja arvutada, et intressimäära langemisel viielt protsendilt neljale võib klient soetada sama laenukoormuse juures ligi 4% kallima vara.

Nii on ühest küljest laenuklientidel võimalus kvaliteetsem kodu leida, kuid teisest küljest annab see kinnisvaraomanikele võimaluse müügihindade kergitamiseks. Nii jõuab vaieldamatu järelduseni, et intressilangus avaldab vähemal või suuremal määral survet kinnisvarahindade tõusuks.

Järgmine küsimus on see, et millise kinnisvara hinnad kasvavad ja millisel määral.

Madala intressiga laenu väljastatakse kvaliteetsetele klientidele, kelle maksejõuetuks jäämise oht on väike. Samuti on madala intressimäära saamise eeldus kvaliteetse vara finantseerimine. Kolmanda olulise komponendina maandab madala intressiga laenu väljastav pank riske nõutava omafinantseeringu määraga.

Teiste sõnadega – väljareklaamitud alla 4% intressimääraga laenu saab hea sissetulekuga klient, kel on olemas piisav omafinantseering ning kes tahab kodu osta uude majja. Nii on intressilangusest tulenev hinnasurve suurim uuselamutele.

Aga medalil on ka teine pool – peale nõudluse mõjutab turgu pakkumine. Uusi kinnisvarapakkumisi loov ehitusturg on aktiivne. Käib hoogne uute elamute ja kortermajade ehitamine, mis suurendab uue elamispinna pakkumist. Konkurents müügiturul järjest tiheneb ega luba uusehitiste hindasid märkimisväärselt tõsta.

Mitmed spetsialistid on uusehitistele oodanud hinnatõusu, mis jääb samasse suurusjärku ehitushinnaindeksiga. Nimetatud hinnatõusu peamiseks põhjuseks ongi ehitushindade (eelkõige ehitustööjõu hinna) ning mõningal määral ka maa hinna tõus. Eesti Statistikaameti andmetel oli 2003. a. I kvartalis ehitushinnaindeksi tõus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga 3,7%.

Olemasolevale vanale elamispinnale – näiteks Mustamäe korterile – madal intressimäär, mis kehtib uusehitise finantseerimisel, ei mõju. On olemas teoreetiline võimalus, et madala intressimääraga laenu saanud inimene üritab omafinantseeringu saamiseks olemasolevat kinnisvara ruttu maha müüa, sest näiteks Nordea lubas sooduslaenu piiratud ajavahemikul ning seetõttu alandab inimene müügi kiirendamiseks müüdava korteri või maja hinda.

Eelkõige aktiivse ehitusturu ja suureneva pakkumispoole tõttu võib prognoosida, et suurt survet kinnisvarahindade kasvule intressimäära alandamine ei oma. Pigem seisneb mõju aktiivsemas uusehitiste müügis, kus projektid saavad kiiremalt ja edukamalt müüdud. Olulise kinnisvarahindade kasvu vastu räägib asjaolu, et intressisõda ei laienda oluliselt eluasemelaenu võtjate ringi, vaid mängib ringi olemasolevaid kliente erinevate pankade vahel.

Artikkel on avaldatud 30.04.2003 väljaandes Äripäev –