Tsiviilasja nr 3-2-1-180-13 asjaolude kohaselt esitas äriühing, kes tegeleb kinnisvara arendamisega Harju Maakohtu kinnistusosakonnale avalduse kanda äriühingule kuuluvatele kinnistutele sisse tähtajatu ja tasuta isiklik kasutusõigus (hoidumisservituut).
Lahendi asjaoludest tulenevalt soovis arendaja, et kinnistusraamatusse kantakse esimesele vabale järjekohale tähtajatu ja tasuta isiklik kasutusõigus (hoidmisservituut) iseenda kasuks. Sisuliselt oli eesmärgiks see, et kui arendaja kinnistud võõrandab, siis tulevased uued omanikud oleksid arendaja kasuks kohustatud hoiduma kindlaks määratud tegevusest.
Nimelt pidanuks hoidumisservituudi kohaselt igakordne kinnisasja omanik mitte tegema müratekitavaid ja naaberkinnistu elanikke häirivaid ehitustöid alates tööpäeva õhtul kell 18.00st kuni hommikul kell 08.00ni, samuti puhkepäevadel ning riigipühadel. Lisaks pidanuks igakordne kinnisasja omanik hoiduma kinnistu reostamisest ning krundist väljapoole jääva looduse kahjustamisest. Äriühing põhjendas enda kasuks isikliku kasutusõiguse seadmist heakorralduslikel, looduskaitselistel ja avalikku õigust mitterikkuvatel eesmärkidel, teiste sõnadega hoidumisservituut üldistes huvides.
Kõik kohtuastmed leidsid, et poolte kokkulepe, millega määratakse servituudi sisu, ei saa väljuda asjaõigusseaduses sätestatud servituudi definitsioonist, kuna asjaõigusseaduses ei ole olemas asjaõigust, mille alusel saaks isik kohustada iseennast mingist tegevusest hoiduma iseenda kasuks. Teisisõnu, asjaõigusseaduses puudub säte, mis võimaldaks kinnisasja omanikul seada endale kuuluvale kinnisasjale iseenda kasuks isiklikku servituuti.
Samas leidis Riigikohus, et põhimõtteliselt on arendajal võimalik seada kinnistutele reaalservituut arendaja omanikuks olemise ajal (mitte isiklik kasutusõigus), kui soovitakse mingite kohustuste edasi kehtimist, sest sellisel juhul ei seata servituuti konkreetse isiku kasuks vaid reaalservituut on seotud kinnisasja igakordse omanikuga.
Servituudi sisu osas leidis kohus aga antud asjaoludel, et isikul peab olema servituudi seadmiseks kaitset vääriv huvi. Kohus leidis, et piisavaks huviks ei saa pidada arendaja soovi hoida kinnisasja heakorralduslikult ja looduskaitset tagaval meetodil. Nimetatud eesmärgid on tagatavad üldiste piirangutega, mida saab teha seaduse alusel. Looduskaitselised huvid ja heakorraga seotud huvid on seadusjärgne kitsendus, mis kehtib kinnisasjaomaniku suhtes ka ilma kinnistusraamatusse kandmata. Seega eraldi isikliku kasutusõiguse seadmine sellekohastel eesmärkidel ei ole põhjendatud.
| Artikli allikas Advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid |
 |
