Kui sai selgeks, et majanduskriisist ei pääse ka Eesti kinnisvaraturg, otsustasid mitmed arendajad hindu kuni poole võrra alla lasta. Nüüd võib öelda, et just nemad suutsid järgnenud krahhis pinnal püsida.
Pärast kinnisvaramulli lõhkemist võttis osa müüjaid selge sihi hindadest viimanegi õhk välja lasta, et valmis pinnad kiiresti ostja leiaks.
Teised arendajad aga säilitasid jäiga hinnapoliitika ja välistasid kauplemise. Praeguseks on esimesed oma arendustest ja ka nende rajamiseks võetud laenudest kas või omahinna piiril tehtud müügiga lahti saanud, teistel on aga asjad kivina kaelas, mitmel puhul juba pankrotivarana võõrandatud. Samuti on mööda Eestimaad külluses pooleldi asustatud kortermaju, kus hindu pole suudetud ostjaile meelepäraseks muuta ning ligikaudu 50protsendiline täitumus rõhub nii arendajat kui ka kärbitud halduseelarve tõttu ka elanikke.
Näide kriisile vaatamata kiiresti maha müüdud kinnisvaraarendusest on 2008. aastal YIT rajatud 95 korteriga maja Tallinnas Kadaka tee 137. 2008. aasta teises pooles müük pidurdus, ei aidanud sellele hoogu sisse anda ka arendaja korduvad, kuid siiski veel mõõdukad hinnalangetused. Projekti ähvardas masu hammaste vahele jäämine, päästa võis vaid radikaalne otsus.
Majas oli 2009. aasta alguseks müüdud 45% korteritest. Märtsis otsustas YIT langetada korterite hindu algsega võrreldes 40-50%. Kortereid müünud Kinnisvaraeksperdi maakler Kalle Läll kinnitas, et hinnakärbe avaldas mõju – aprillist jaanipäevani müüdi 30 korterit – kolmandik kogu allesjäänud mahust.
Korter pea poole odavamalt
“Turu muutusele reageeriti kiirelt ja viimaste müükidega varasügisel ei olnud klientidel enam täiendavat kauplemisruumi,” meenutas Kalle Läll. “Sama teed mindi ka YIT teiste arendustega ja mullu septembriks oli portfell enamjaolt realiseeritud.” Läll möönis, et küllap olid need arendajale ebameeldivad ja kahjumlikud otsused, aga venitamine oleks tähendanud veelgi suuremat miinust.
Mullu aprillis Kadaka tee 137 majja kahetoalise korteri ostnud Marika Korbelainen tunnistas, et sai algselt 1,34 miljonit krooni maksnud 60,7 m2 suuruse elamispinna 740 000 krooniga, mis tähendas 0,6 miljoni suurust hinnavõitu.
Korbelainen sai vahetult enne uue korteri soetamist müüdud oma endise kolmetoalise korteri ja meenutab nüüd, et kuigi seda oli keeruline müüa ning müügi venimise pärast magas ta Kadaka tee kortermaja kampaania algusegi maha, võttis uue pinna leidmine siiski kõigest kaks nädalat.
“See oli mul tõeliselt viimase minuti ost, sest sain ühe viimase kahetoalise korteri selles majas,” rääkis Marika Korbelainen. “Esialgse hinnaga oleks mul see korter ostmata jäänud, sest vana korteri müügist ma nii palju raha ei saanud. Sõltusin sellest.”
ASi Koger ja Partnerid arendused on samuti tänu kuni 50protsendilistele hinnalangetustele tänaseks peaaegu müüdud, jäänud on vaid üks 126 m2 suurune korter Kuldala elurajoonis, mis on saadaval algse 3,4 miljoni krooni asemel 1,99 miljoniga.
Ettevõtte finantsdirektori Piret Lemsalu sõnul muutus vabade korterite kiire müük eriti oluliseks mullu vastu talve, sest nende üle talve pidamine oleks eriti kulukaks läinud. Otsustati langetada hindu sedavõrd, et korteri müügist saadav raha kataks vähemalt nii palju, kui firmal tuli maksta pangale ja maksuametile.
“Praegu oleme selle strateegiaga väga rahul, sest pooleliolnud arendustega seotud laenud on meie jaoks minevik,” rääkis ta. “Suuremaid allahindlusi hakkasime tegema 2008 septembris, kui oli selge, et pole mõtet enam üritada sinilindu püüda.”
Kahjumlik, kuid õige tegu
2008 septembris oli korteri keskmine hinnakirjajärgne maksumus 26 000 kr/m2, tehinguid tehti reaalselt 22 300 kr/m2, kortereid oli müügis 155. Aasta hiljem oli alles 43 korterit ja keskmine müügihind langenud 15 000 kr/m2.
“Nüüd on keskmine hind tõusma hakanud, viimaste tehingute puhul oli see 16 000 kr/m2. Võib prognoosida, et tõus jätkub,” ütles Lemsalu.
Lemsalu hinnangul oli see küll kahjumlik, alla ehitusmaksumuse tehtud müük, ent nii õnnestus tühjade korterite ülalpidamise kulude kuhjumist vältida.
Kinnisvaraekspert Tõnu Toompark on veendunud, et võitjad on need, kes suutsid kiiresti kriisile reageerida ja langetada hinnad tasemeni, mis suutis ostjaid ligi meelitada. “Kas arendaja otsustas hindu langetada või müügi külmutada, sõltus tema rahakotist ja likviidsusest,” selgitas ta. “Iseäranis keerulises seisus on muidugi need arendused, kus poolikud hooned jäid vastu talve ilmastiku meelevalda.”
Vastates küsimusele, kas sääraseid maju üldse enam kunagi müüa õnnestub, jätab Toompark otsad lahtiseks. “Kõik oleneb objektist, aga teadupärast on igal asjal mingisugune turuväärtus alati olemas.”
Arendajate jäikus pidurdab müüki
Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman on seda meelt, et YIT ja Koger & Partnerid olid oma arendustega aasta eest tehingutes domineerivad ning dikteerisid hinnataset.
“Mida varem arendaja kriisile reageeris, seda rohkem õnnestus tal ka teenida ja seda suurema võitjana ta kriisist väljus,” märkis Sooman. “Säärased arendusprojektid pole ju ainult omakapitali eest rajatud, müümata korteritelt jookseb vähemalt intressikulu juurde.”
Sooman möönis, et vähe oli arendajaid, kes kriisi sügavust ette nägid ja hindu otsustavalt kärpima asusid. Ta usub, et sellises seisus oli mõistlikum müüa kahjumlikult kui üldse mitte müüa.
“Paljudes arendustes jäi müük seisma arendaja paindumatuse tõttu. Oli see tingitud rumalusest või millestki muust, seda peab igaüks peeglisse vaadates ise hindama,” ütles ta. “Kui aga terve elurajoon jäi lõpuni valmis ehitamata näiteks arendaja pankroti tõttu, siis seal peab keegi saama kogu terviku madala hinna eest kätte ning soovima selle lõpuni väljaehitamisse investeerida. Vaid siis on sellisel piirkonnal edaspidi veel elulootust.”
Kommentaarid
Piret Lemsalu, ASi Koger & Partnerid finantsdirektor
Ma pole küll mingit eraldi uurimust teinud, aga mulle teadaolevalt enam praegu väga heades asukohtades või normaalsetes piirkondades Tallinnas või lähikonnas häid asju saadaval ei ole.
Arendusi, mis ei asu eriti heas kohas, päästaks ainult ülimadal hind ja sedagi seni, kuni uusi arendusi parematesse piirkondadesse pole juurde tulnud.
Kalle Läll, OÜ Kinnisvaraekspert Tallinn atesteeritud maakler
Kui kriis algas, käitusid targasti üksikud arendajad, kes kriitilisel hetkel tegid valusad, kuid otsustavad hinnakärped, müüsid oma pooleliolevad projektid suhteliselt lühikese ajaga lõpule, vabastades koos sellega oma seni hangunud rahavood.
Õige otsuse tegid ka need inimesed, kes sel hetkel tehingusse julgesid minna. Väidan, et need olid turu põhjas tehtud ühed parimad tehingud. Lisaks pakkusid arendajad agressiivse kampaania käigus lisaväärtusena sisustatud näidiskorterid hinnalisata.
Julgen väita, et sellisel hinnatasemel uutesse kortermajadesse Mustamäel enam pakkumisi ei ole.
Pane tähele
Nii mõnegi kinnisvaraprojekti müük vindub
- Valik arendusi, mida müüdud üle kahe aasta või mis on pankrotis
- Swedbanki tütarfirmale SRE Managemendile ja selle tütarfirmale SCRE Segundole kuulub ärimaa Tallinnas Tuukri 1b, kortermaja Nõmmel Pärnu mnt 285, kortermaja Lasnamäel Punane 14a, kortermaja Pärnus Aida 5 ja suur osa kortermajast Tartus Lepa 23.
- SRE Managemendile kuulub ka Juurdeveo 19 Targa Maja arendus, 85 korteriga maja omandati 59 miljoni krooniga.
- Veerenni 15 – Artig KV pankrotivara.
- Kortermajad Tartumaal, Luunja vallas, mille rajas Nordeks Arendus, on müügis 25 miljoni krooni eest.
- Nõmme Tervisemaja – 43 korterist broneeritud kaks.
- Pirital Tohu tänaval, Lasnamäel Pallasti tänaval (müümata 29 korterit) ja Virbi tänaval (34) OÜ Richtig (endine OÜ Onix Invest) pankrotivara.
- Facio Ehituse tütarfirma OÜ Karsti Kodu arendatav korterelamu Tallinnas Karsti 5 – 32 korterist on müümata 19 (müük algas 2008. aastal).
- AS Kolle (pankrotistus läinud aasta oktoobris) ehitas 2008. aastal aadressile Ravi 6 kortermaja, mille 36st korterist on leidnud omaniku kaks.
- 2007. aastal valmis Juhkentali tänaval kortermaja, milles 52 elamispinda, neist müüdud kolm.
- Tiskre-Hansus viis ja Laiakülas 8 Kodumajagrupi ridaelamuboksi.
Allikad: www.ikodu.com, Äripäev
Tasub teada
Miks jääb valmisehitatud vara müümata?
- Arendaja ei reageerinud kriisile õigel ajal, on hindade langetamises järeleandmatu.
- Arendajal tekkis finantsasutustega nn punnseis – müügihind langes allapoole laenujääki või alla objekti omahinda ja müügist saadav raha ei kata enam kohustusi.
- Finantsraskustes arendaja suhtes algatati saneerimismenetlus või pankrot.
- Uue omaniku kätte läinud arendusprojekte ei müüda, sest uus omanik ei aktsepteeri praegust hinnataset.
- Müük külmutatakse ja hoone konserveeritakse paremate aegade ootuses.
- Objekte, mille konstruktsioon on kannatada saanud näiteks ilmastikumõjude tõttu, pole teinekord mõtet enam müüma hakatagi – targem on need lammutada.
Allikad: Peep Sooman, Äripäev
