Tavaliselt peetakse kinnisvaraturgu küllaltki konservatiivseks, st emotsioonidest vähe mõjutatuks. Väidetavalt on aga Arco Vara nõuniku Hannes Kuhlbachi jutt Mustamäe lagunevatest paneelelamutest peletanud osa korteriotsijaid Tallinna “mägedest” eemale. Tegemist on siiski kinnisvaraturu normaalse käitumisega – mida suurem on pakkumine, seda tõenäolisemalt hakkavad lõpuks langema ka hinnad.
Hinnalangus puudutab “mägede” kortereid, seega krahhist kinnisvaraturul rääkida pole alust, seda enam, et inimeste sissetulekud pigem suurenevad, st ostujõud pole halvenenud.
Niipea kui pangad alandasid laenuintresse, tekkis paljudel inimestel võimalus vahetada eluase uuema ja suurema vastu. Senise korteri müügist saadi raha omafinantseeringu katteks, mis oli vajalik pangast eluasemelaenu saamiseks. Mustamäele ja Lasnamäele soetasid korterid omakorda veel kehvemates tingimustes elanud inimesed. Nõudluse suurenedes kerkisid korterite hinnad rekordkõrgustesse.
Kinnisvaramulli hirmus suurendasid pangad vanade elamute puhul laenu omafinantseeringu määra 50 protsendini, mis kahandas ka “mägede” korterite nõudlust. Suur osa Eesti inimesi suudab täna pangast laenu võtta ja seda ka tagasi maksta, kuid nii suure omafinantseeringu kokkusaamine valmistab juba paljudele peavalu.
Praeguseks on AT Kinnisvarabüroo hindaja Margus Kruudi hinnangul tekkinud selgelt vanade eluruumide ülepakkumine: kui jaanuaris oli Mustamäel müügis ca 40 2toalist korterit, siis veebruaris 50 ja mais juba 150. Samuti on korterite müügiperiood pikenenud nädalalt-kahelt kuuni. See on viinud esimese tõsisema hinnalanguseni.
Ometi ei taha Äripäev pankadele seetõttu etteheiteid teha – kinnisvaraturg vajaski veidi jahutamist. Esmapilgul võib arvata, et sellisest laenupoliitikast võitsid eeskätt pangad ise – soodustades uute ja kallimate eluasemete ostmist, teenib pank suuremate ja pikaajalisemate laenude pealt ka väikeste intresside puhul päris korralikult ning ka pankade risk on väiksem. Võitjaid on siiski rohkem: ka uute elamispindade rajajad-kinnisvaraarendajad ning inimesed, kes vahetasid vana eluaseme uue ja kvaliteetsema vastu. Paljude elamistingimuste parandamise kavatsustele tõmbas aga omafinantseeringu osa suurenemine kriipsu peale.
Vaatamata “mägede” korterite hindade alanemisele ei soovita toimetus neid investeeringu mõttes soetada, küll aga kõlbavad need eluasemeks paremate võimaluste avanemiseni.
ERI Kinnisvara internetiküsitlus näitas, et kõige suurem probleem ei ole kõrge omafinantseeringu määraga laenu tagasimaksmine, vaid hoopis sobiva kinnisvara leidmine – uute ja madalama hinnaklassiga korterite pakkumine ei jõua nõudlusele kuidagi järele.
Tõenäoliselt tuleb varem või hiljem hakata kinnisvaraarendajail seda lünka täitma – neil kõigil pole võimalik saada Tallinna linnapea Edgar Savisaare kompanjoniks, kui see nn 5000 korteri plaan ikka tegelikkuseks saab. Võimalik, et oma osa kinnisvaraturul toimuvas oli ka sel plaanil.
JUHTKIRJA TAUSTAINFO: Raske leida sobivat vara
Tõnu Toompark, ERI Kinnisvara analüütik
ERI Kinnisvara internetilehel läbiviidud küsitlus näitab, et kinnisvara soetajatele valmistab enim probleeme sobiliku vara leidmine. Teisena teeb muret rahastamine, kolmandale kohale jääb vahendaja leidmine ja asjaajamine. Ostmiseks sobiliku vara mitteleidmist seadis probleemides esikohale 53% 415 vastanust. 32% ei ole leidnud sobilikku vara. 21% pidas esimeseks probleemiks sobiva hinnaga vara leidmist. Finantseerimisega seonduvaid probleeme on vähem. 28% vastanutest tõstis esmajärjekorda rahaküsimuse. 12% tekitab peavalu omafinantseeringu leidmine. 9% näeb suuremat muret igakuistes laenu või liisingu tagasimaksetes. Ametliku palga või tõestatava regulaarse sissetuleku puudumine on üks põhjus, mis tekitab raskusi laenu saamisel. 19% peavad valupunktiks kinnisvaratehinguga seonduvat asjaajamist ja sobiliku vahendaja leidmist. Läbiviidud küsitluse tulemusi kinnitavad ka ERI Kinnisvara maaklerite kogemused.
Kinnisvara kallineb veel
Trigon Capitali nõukogu esimees Joakim Helenius usub, Euroopa Liiduga liitumise ja kinnisvarahindade tõusu vaheline seos on otsene: “Miks peaks Soome kindlustusfirma ostma Helsingi kesklinnas 5%-lise aastatulususega objekti, kui Eestis saab sarnaselt objektilt tulusust 10-12%?”
Tema sõnul on praegu kinnisvarahinnad veel suhteliselt madalad, seda põhjusel, et kindlustusfirmadel, pensionifondidel jt kinnisvarasse investeerivatel institutsioonidel on ranged piirangud, millistesse riikidesse kui palju tohib raha paigutada. “Hinnad lähevad mõne aastaga üles 50-100%,” väidab Helenius. Jutt käib peamiselt kommertskinnisvarast. “Aga sama loogika kehtib ka korterite puhul, sest kõik taandub üüri tootlusele, mis Eestis on palju kõrgem kui ELi maades,” sõnab ta, viidates, et tegelikult pole hinnatõus ka korteriturul lõppenud.
“Kinnisvarasse investeerimine oleks praegu väga turvaline,” leiab ta. Sama kinnitab USA päritolu kinnisvaraärimees Paul Oberschneider, kes usub, et üldine hinnatõus kinnisvaraturul leiab aset palga kasvu tõttu, sest likviidsusprobleem on tänu pankade headele laenutingimustele juba lahendatud.
Hansapank – alates 0%
Eesti Ühispank – alates 0%, lisatagatiseta al 15%
Sampo Pank – 33% (lisatagatistega võimalik al 0%)
Krediidipank – min 25%
Nordea Pank- min 34% (KredExi garantiiga 10%)
Balti Investeeringute Grupp – min võimalik 0%
Balti-Ameerika Ettevõtlusfond – 20% (Noore Pere või Noore Oma Kodu laenu korral 10%)
Kinnisvara Ekspress:
– alates 20% vara hindamisaktis tootud maksumusest või ostu-müügilepingus näidatud hinnast (Tallinn/ümbrus)
– alates 30% ülejäänud Eesti piirkondades
– alates 30%, kui vara väärtus on miljon või enam krooni
– alates 0% lisatagatis(t)e olemasolul
Allikas: Äripäev
Artikkel on avaldatud 21.05.2002 väljaandes Äripäev –
