Viimasel poolaastal on avalikkuse tähelepanu pälvinud juhtumid kus pankrotivara hulgast on keegi ostnud tee või tänava ning nüüd teeb tee omanik tee kasutajatele takistusi tee kasutamiseks. Tuntuim taolistest juhtumitest on Tallinnas Haaberstis asuv Hargi tänava juhtum (vt. 29.08.2013. a Eesti Ekspress „Tahad koju pääseda? Maksa! Küüniline sigadus või seaduslik äri.“), Viimsi vallas asuva Pärnamäe küla ja seal asuvate Linnase tee, Kesk-Kaare tee ja Suur-Kaare tee juhtum (vt. 23.01.2014. a Viimsi Teataja „Pärnamäe erateede saaga jätkub: teed kokku ostnud firma tutuvstas oma äriplaani.“) ning viimasena 27.01.2014.a portaalis E24.ee avaldatud uudis kuidas Rae külas asuva Nurme tee omanik keelab tee ääres krunte omavatel isikutel krundile veokitega pääseda s.h on keelanud ka prügiveoauto läbipääsu tänavalt.
Kas taoline tegevus on õiguspärane ning mida ette võtta juhul kui sinu kodu asub eratee ääres ning tee omanik teeb tee kasutamisele takistusi?
Esiteks on võimalik taolise probleemi tekkimine välistada sellega, et enne elamukrundi ostmist kontrollida kellele kuulub tee, mille kaudu krundini jõuab. Mõistlikuks peetakse seda, et see teemaa kuulub kohalikule omavalitsusele või seatakse elamukrundi omaniku kasuks tähtajatu kasutusõigus. Kui arendaja ei ole teed kohalikule omavalitsusele üle andnud või ei nõustu kasutusõigust seadma, siis soovitan sellisesse arendusse krunti mitte osta, sest risk probleemide tekkimiseks on suur.
Kellele kuulub konkreetne teemaa saab igaüks kontrollida Maaameti kaardiserverist ja kinnistusraamatust. Teine võimalus on pöörduda kohaliku omavalitsuse poole ning uurida nende käest kellele kuulub tee ja kas kohalik omavalitsus on saamas selle tee omanikuks.
Olukorras kus kinnistu on juba omandatud ja arendaja on pankroti läinud, siis peab kinnistuomanik hoidma silma peale väljaandel Ametlikud Teadaanded ning kui seal ilmub kuulutus teemaa müümise kohta, siis tegutsema vastavalt.
Kuid mida teha olukorras kus koduni viiva tee ette on ilmunud keelumärk ja tee omanik keelab seda kasutada?
Vastavalt AÕS § 156 lõikele 1 on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Sõna “vajalik” rõhutab, et kinnisasja peaks saama võimalikult igakülgselt kasutada. Juurdepääsutee elamumaani mõiste hõlmab tänapäeval õigust läbida tee sõidukiga.
Kui pooled ei jõua kohtuvälisele kokkuleppele võõra kinnisasja kasutamise osas peab huvitatud isik pöörduma avaldusega kohtusse.
Kohtus selgitatakse välja kas huvitatud isikul (antud juhul elamukrundi) omanikul on juurdepääs avalikult kasutatavale teele või peab ta selleks ületama teisele isikule kuuluva kinnisasja. Kui taoline ligipääs puudub, siis selgitatakse välja kas on olemas alternatiivne juurdepääs avalikult kasutatavale teele kui see, mille üle pooled vaidlevad. Kui seda ei ole või selle rajamine on ebamõistlikult kallis või selle kasutamine muul viisil ebamõistlik, siis määratakse üldjuhul avaldajale õigus kasutada teisele isikule kuuluvat kinnisasja (teekinnistut) enda kinnistule pääsemiseks.
Ülalviidatud artiklite ühisnimetajaks on lisaks õiguslikule olukorrale ka omanikfirmade esindaja Konstantin Ivanišvili, kes on pankrotivara hulgast ostnud teekinnistud, seadnud üles liikumist keelava liiklusmärgi, ei luba elanikel kasutada teed prügi- või ehitusmaterjalide veoks ning tee kasutamise eest ebamõistlikut suurt tasu.
Meie büroo advokaadid Leino Biin ja allakirjutanu on mitmes kohtuasjas esindanud kliente kes omavad elamukinnistuid teede ääres, mis kuuluvad Konstantin Ivanišviliga seotud isikutele.
Siiani on kolmes kohtuasjas kohus rahuldanud elamukinnistute omanike nõuded ning määranud juurdepääsu kinnistule üle vaidlusaluse tee. Suurimaks vaidluseks nimetatud asjades on tee kasutamise eest tasumisele kuuluva tasu suurus ning K. Ivanišvili on esitanud vastuväite, et tema paigaldatud keelumärk keelab selle tee kasutamise.
Teeseaduse alusel on teeomanikul õigus nõuda eratee kasutamise eest tee kasutajatelt tasu. Kohtud on asunud seisukohale, et nimetatud tasu suuruseks on tee hooldamise kulud, proportsionaalne osa teega seotud maamaksust (selle komponendi üle võib vaielda) ning tee amortisatsiooniga seotud kulud.
Teehoolduse eest küsib tee omanik tavaliselt absurdselt suuri summasid kuid kohtud on siiani lahendanud asja selliselt, et on nõudnud kohalikult omavalitsuselt välja andmed taolise tee hoolduskulude kohta samas piirkonnas ning teinud sellest lähtudes otsuse teehoolduskulude suuruse osas. Kui tee omanik on nõudnud sadu eurosid aastas, siis kohus on välja mõistnud teehoolduse eest kümmekond eurot aastas.
Mõni kohus on tee kasutamise tasu hulka arvanud ka maamaksu, mõni kohus mitte. Minu arvates on maamaks maks omandi eest, mis säilib tee omanikul sõltumata sellest kas ta kasutab teed üksi või kasutavad seda ka teised isikud ning allakirjutanu arvates maamaksu tee kasutamise tasu hulka arvama ei peaks. Samas kui seda ka tehakse, siis summa on marginaalne.
Kolmas komponent tee kasutamise tasu juures on tee amortisatsioonikulu. Selge on see, et tee kasutamise käigus kulub ning tee omanik on kohustatud seda teatud seisundis hoidma ning sellega kaasnevad kulud. Kohtud on tee amortisatsiooni eest tasu suuruseks määranud umbes 10 eurot aastas.
Kui Konstantin Ivanišvili on läbi temaga seotud isikute tee kasutajatelt nõudnud küll ühekordseid tasusid mõnikümmend kuni mõnisada eurot korra eest kui ka teinud ettepaneku osta tee mõnekümne tuhande euro eest ära, siis peale kohtumenetluse on tulemuseks see, et tema kasuks mõistetakse välja tee kasutamise tasu mõniteist kuni mõnikümmend eurot aastas. Tähelepanu peab pöörama ka sellele, et tegemist on asjaõigusliku vaidlusega ning kui kohus annab elamukrundi omanikule kasutada erateed avalikult kasutatavale teele pääsemiseks, siis tee omaniku poolt paigaldatud liiklusmärgid ei oma tee kasutamise õiguse osas mingit tähtsust ning neid võib ignoreerida.
Kokkuvõtvalt – kui olete sattunud olukorda kus Teie koduni viiv tee on kellegi eratee ja tee omanik käitub ebamõistlikult ja kohalikult omavalitsuselt abi olukorra lahendamiseks ei ole loota, siis kõige mõistlikum viis on pöörduda avaldusega kohtusse ning taotleda ligipääsu üle võõra kinnisasja Teile kuuluva kinnistuni.
 |
Alan Biin Biin & Biin Advokaadibüroo vandeadvokaat |
