Kaasomandi, mis teadupärast on paljudele inimestele tekitanud parajat peavalu, harutavad tükkideks Kaanon Kinnisvara elamispindade osakonna juht Siim Kabel ja maakler Annemai Tuvike.
Mis on kaasomand?
Kaasomand on kahele või enamale isikule üheaegselt mõtteliste osadena ühises asjas kuuluv omand. Kui ühel asjal on mitu omanikku, siis tekib kaasomand. Selline omand tekib pärimisel, mitmele isikule vara tagastamisel või ühe kinnistu ostmisel mitme isiku poolt. Mitmele isikule vara tagastamine on peamine põhjus, miks veel täna on mitmed kinnistud kaasomandis.
Tänapäevased kaasomandid on tekkinud üldjuhul pärimise teel. Näiteks on peres kaks last ja kui mõlemad vanemad on läinud taevastele radadele, siis lapsed pärivad vanemate vara võrdsetes osades. Seda muidugi juhul, kui testamendis ei ole kokkulepitud teisiti.
Kaasomanike osad ühises asjas on võrdsed. Kui ei ole, siis see peab olema kindlaks määratud kas lepingu või seadusega. Kaasomandis on ka kortermajade ühiskasutuses olevad ruumid: katus, välisseinad, vundament, krunt jms.
Kaasomand ei ole igavene omandivorm. Asjaõigusseaduse kohaselt on kaasomanikul alati õigus nõuda kaasomandi lõpetamist ilma seda põhjendamata, kui just see ei ole välistatud kaasomanike vahelise kokkuleppega. Kaasomanikud peavad omavahel käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest ja kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem.
Mis riskid kaasnevad vara ostmisel, kui tegu on kaasomandiga?
Kaasomandi ostmine või müümine on keerulisem kui korteriomandi ostmine või müümine. Sellist vara ostes peab arvestama, et pank ei pruugi kasutuskorra puudumisel anda laenu, mistõttu võib juhtuda, et ostuhuvilisel peab olema kogu summa ulatuses omafinantseering. Kui kaasomandi kasutamine on notariaalse kasutuskorraga kokku lepitud, siis on ka pank valmis kindlamalt laenu andma.
Notariaalne kasutuskord näitab ära, milline osa kinnisasjast on ühe või teise kaasomaniku ainukasutuses ning millised osad kinnistust jäävad ühiskasutusse. See kokkulepe vormistatakse notari juures ning kantakse kinnistusraamatusse. Kaasomandis olevat vara ostes tasub alati kontrollida, kas kinnistusraamatus on olemas vastav märge, sest ainult see kinnitab notariaalse kasutuskorra olemasolu. Vastav kokkulepe kandub edasi omaniku vahetuse korral igale järgnevale omanikule. Ilma notariaalse kasutuskorrata on naabritel õigus kasutada ükskõik millist osa kinnistust. Levinud näide on elamud, mis on jagatud selliselt, et üks pere elab esimesel ja teine pere teisel korrusel.
Müümisel peab arvestama, et kaasomanikul on teisele müüdavale osale alati eelisostuõigus. Ostueesõigus kehtib ka kinnisasja kaasomaniku mõttelise osa müügil sundenampakkumisel.
Teisel kaasomanikul ei ole aga piiramatult aega oma ostueesõiguse teostamiseks. Pärast ostu-müügitehingut tuleb kaasomanikul ostu eelisõigus realiseerida kuni kahe kuu jooksul (kui seaduse või lepinguga ei ole ette nähtud teistsugust tähtaega).
Võlaõigusseaduse kohaselt tuleb ostueesõigust omavale isikule viivitamata teatada ostjaga sõlmitud müügilepingust, selle sisust ja kõikidest lepingu tingimustest, mis võib tema ostueesõiguse teostamise otsust mõjutada. Seega peab müüja ostueesõigust omava isiku nõudmisel esitama talle lepingu.
Seda (kaht kuud) ei kohaldata, kui kaasomanik võõrandab kinnisasja mõttelise osa alaneja sugulasele (laps) või vanemale. Kaasomanikul on õigus temale kuuluvat mõttelist osa ühises asjas võõrandada, pärandada, pantida või muul viisil käsutada.
Kaasomandi juurde kuulub asja jagamine mitme omaniku vahel, kellel võivad olla asja suhtes väga erinevad huvid ja eesmärgid, mistõttu tekivad kaasomandiga sageli vaidlused.
Kõige sagedasem probleem, miks kaasomandis oleva vara omanike vahel tekib tüli, on siis, kui kaasomandit soovitakse lõpetada ja kaasomanikud ei saavuta selles osas omavahel kokkulepet, mistõttu otsustab kaasomandi lõpetamise kohus. Kõige sagedamini tekib see juhtudel, kui kinnistu omanikud on mitme erineva leibkonna inimesed, aga on ette tulnud ka olukordi, kus vara omanikud on ühest leibkonnast ja ei suuda saavutada kokkulepet.
Samuti on sagedased vaidlusjuhtumid, kus kaasomanikud ei suuda saavutada kokkulepet kulutuste kandmisega kinnistule. Kaasomandiga seotud küsimusi on võimalik lahendada üksnes ja ainult kokkuleppega, mille kohaselt valitseb küsimuse osas kõigi kaasomanike vahel üksmeel.
Lisaks on üks probleemne koht see, et vara korras hoidmiseks ja säilitamiseks on ühel kaasomanikul õigus ilma teiselt kaasomanikult küsimata kulutus ära teha, kui see on hädavajalik (nt katus laseb läbi). Seejärel saab küsida teiselt kaasomanikult kulutuste hüvitamist võrdeliselt tema osaga.
Kas kaasomandil on ka mingeid plusse?
Pigem plusse ei ole, sest tülid kaasomanike vahel on väga kerged tulema. Kaasomand on suhteliselt keeruline omandivorm ja kui seadusi ning ohtusid ei tea, siis on väga lihtne sattuda keerulistesse olukordadesse.
Kuidas kaasomandit lõpetada?
1. Asja jagamine reaalosadeks
Korteriomanditeks saab jagada iga kaasomandis oleva kinnistu, kui majas on reaalosadena eraldatavad korterid. Iga korteriomand koosneb sel juhul korterist ja selle juurde kuuluvast kaasomandi mõttelisest osast kinnistule ning maja kandvatele konstruktsioonidele. Iga selline korteriomand on iseseisev kinnisasi.
Kaasomandi lõpetamine asja reaalosadeks jagamisega tähendab seda, et kaasomaniku ainuomandisse jääb kindel osa kinnisasjast. Siinjuures on täiesti tavaline, et osad ruumid jäävad ühiskasutusse (nt trepikoda, pööning, kelder, hoov, kuurid, saun jms). Nende kohta tasub korteriomandite jagamise lepingu juurde teha notariaalne kasutuskord, et vältida edasisi vaidlusi. Seega saavad omanikud ise otsustada, mis hakkab kinnistul kuuluma elanike ainuomandi koosseisu ja mis jääb ühiskasutusse.
Selleks, et kaasomandit oleks võimalik lõpetada notaris asja reaalosadeks jagamisega, on eelnevalt vaja kohaliku omavalitsuse (KOV) ehitusspetsialisti nõusolekut ja arhitekti kinnitust, et antud kinnistule on võimalik korteriomandeid moodustada. Lisaks on vajalikud korrektsed andmed ehitisregistris ja reaalsusele vastavad hoonejaotusplaanid. Kui kinnistul ei ole ümberehitusi tehtud, siis sageli on võimalik kasutada ka vanu inventariseerimisjooniseid.
Nende plaanide abil on võimalik joonistada reaalosade (loe: korterite) piirid. Kui reaalsusele vastavaid plaane ei ole, siis saab omanikul aidata need koostada arhitekt või ehitusinsener, kes arvutab välja korterite juurde kuuluvate mõtteliste osade suurused. Kui piirid on kaasomanike poolt paika pandud, KOV ja arhitekt on need ära kinnitanud, siis on võimalik kõikide kaasomanikega minna notarisse ning vastav kokkulepe ära vormistada. Korteriomandi seadmise lepingu juurde lisatakse hoonejaotus- ja kinnistuplaanid, kus on ära tähistatud iga korteri piirid, ühiskasutusse jäävad ruumid ja kinnistu mõttelised osad. Selle lepingu alusel tehakse kinnistusraamatusse ka vastavasisuline märge.
Korteriomandite seadmisel või notariaalse kasutuskorra kokkuleppimisel tuleb tasuda mõlemal juhul notaritasu ja riigilõiv, mis sõltuvad kinnistu väärtusest. Kulude jagunemises lepivad kaasomanikud ise kokku. Sageli jaotatakse need võrdseteks osadeks või või jagunevad need vastavalt kaasomandi osa suurustele.
Kaasomandi mõttelise osa suurus kujutab reeglina endast konkreetse korteri ja kõigi korterite suletud netopinna suhet. Korteriomandite moodustamine võtab aega ja on kulukas, mistõttu on omanikele kiirem ja soodsam variant kokku leppida kaasomandisse jääva kinnistu (elamu ja hoov) ja kõrvalhoonete notariaalses kasutuskorras.
Kasutuskorrale lisatud plaan ei vaja reeglina eraldi omavalitsuse kinnitust. Selliselt määratud kaasomandi osa on samaväärselt võõrandatav ja panditav nagu korteriomand. Seega on sageli tegu emotsionaalse küsimusega, sest osa omanikke soovib, et tal on korter reaalosana ainuomandis, mitte üksnes mõttelise osaga kaasnev ainukasutusõigus.
Kui reaalosade väärtus ei vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele, võib kokku leppida või kohus määrata kaasomandi reaalosade jagamisel rahalisi kompensatsioone osade ühtlustamiseks, samuti koormata üksikuid osasid servituudiga teiste osade kasuks.
Kui on vähegi võimalik kaasomand lõpetada viisil, et moodustatakse korteriomandid, siis tasub seda teha, et vältida kaasomanike vahel hilisemaid vaidlusi ja tülisid.
2. Ühe või mitme kaasomaniku väljaostmine
Levinud ja üks lihtsam viis kaasomandi lõpetamiseks on olukord, kus üks kaasomanik ostab teise kaasomaniku osa ära ning saab seeläbi asja ainuomanikuks. Sellisel juhul pannakse neile kohustus maksta kaasomanikele nende osa välja rahas. Tavaliselt kasutatakse sellist viisi kaasomandi lõpetamiseks siis, kui kinnisasja ei ole võimalik tema olemuse tõttu jagada või kui jagamine ei ole kaasomanike suhteid arvestades mõistlik. See eeldab, et teised kaasomanikud annavad oma nõusoleku vastava lepingu sõlmimiseks. Samuti kinnistusraamatusse sellekohase kande tegemiseks, mille järgi kuulub kogu kinnistu ühele omanikule ning vastava kandega on kaasomand lõpetatud.
Kinnistusraamatu kannete tegemine eeldab tahteavaldust. Nendele kaasomanikele, kes jäävad oma osast ilma, tuleb tagada hüvitis. Selleks tuleb üldjuhul hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna konkreetsel ajahetkel ja sellest lähtuvalt arvestada nende mõtteliste osade suuruse alusel välja kaasomaniku osa rahas. Siinkohal peavad kaasomanikud lõpphinna osas jõudma ühisele kokkuleppele. Kui kokkuleppele ei jõuta, siis on väärtuse väljaselgitamiseks vaja kinnisvarale tellida eksperthinnang.
3. Asja müümine kaasomanike vahelisel või avalikul enampakkumisel
See variant on õigustatud eelkõige siis, kui kõik kaasomanikud soovivad kaasomandit lõpetada, aga mitte keegi neist ei ole huvitatud ainuomanikuks saamisest ja asja reaalosadeks jagamine ei ole võimalik. Samuti on selline variant kaasomandi lõpetamisel põhjendatud olukorras, kus asja soovivad enda omandisse saada samal ajal mitu kaasomanikku. Kaasomanik, kes maksab rohkem, saab kinnisasja omale või siis see müüakse avalikul enampakkumisel kolmandale isikule. Avalikul enampakkumisel saavad pooled otsustada, millise alghinnaga nad müüki alustavad. Kaasomand lõppeb, kui kinnisasi on müüdud.
Ilma kõigi osapoolte vahelise kokkuleppeta või ka enamuse otsusega kaasomandit lõpetada siiski ei saa. Selline nõue tuleb esmalt esitada teistele kaasomanikele ja kui nad ei jõua kaasomandi lõpetamises kokkuleppele, siis tuleb pöörduda kohtusse. Seadus näeb ette võimaluse, et keerulistel juhtudel võib jagamise osas ka liisku heita, et mis osa kinnistust kellelegi jääb.
Elulised näited olukordadest, kus kaasomand tekitas parajat peavalu
1. näide: Pidin müüma ühetoalist korterit Tallinna magalas, mis oli peale omaniku surma jäänud tema pärijatele. Täpsemalt oli lesestunud omanikul kolm last, kes oleks pidanud saama igaüks 1/3 korteriomandist, aga kahjuks oli üks lastest ka juba lahkunud ning temal omakorda oli veel kolm last. Seega korteriomand jagunes:
~33,3% korteriomandit esimesele lapsele
~33,3% korteriomandit teisele lapsele
~11,1% korteriomandit ühele lapselapsele
~11,1% korteriomandit teisele lapselapsele
~11,1% korteriomandit kolmandale lapselapsele
Et asi oleks veel keerulisem, siis kaks lapselast olid alaealised, seega nende osa müügiks oli vaja kohtu otsust.
Lõpuks, pärast väga suurt tööd ja vaeva saime kohtult otsuse ja leidsime ka võimaluse, kuidas kõik omanikud ja ostuhuviline said korraga minna notarisse – loomulikult ei olnud kõik pärijad pärit Tallinnast.
Õnneks ei olnud antud peres omandiosade vaidlust. Kogu asjaajamine esmasest müügimõttest kuni tehinguni kestis ca kolm aastat.
Kui vanematel on mitu last, siis nende säästmiseks tasub vara kas kinkida ühele lapsele või müüa vara ära ja jagada raha nende vahel. Varade hilisem jagamine pärijate poolt on mitte õnn, vaid suur suur õnnetus ja on olnud ka juhuseid, kus vennad lähevad pärast päranduse saamist tülli moel, et ei suhtle omavahel elu lõpuni.
2. näide: Pidin müüma ühte majaosa, kinnistu oli kaasomandis (kinnistul oli kaks omanikku eri leibkondadest). Notariaalset kasutuskorda ei olnud moodustatud, aga naabrid olid omavahel tülli läinud, mistõttu olid piirid paika pandud kohtumäärusega (notariaalset kasutuskorda võib asendada ka kohtumäärus).
Majaosale leidsin ostja, kes oli valmis ootama, aga tema nõudmine oli, et korteriomandid oleksid moodustatud enne ostu-müügitehingut. Kuna naabrid olid omavahel jätkuvalt tülis, siis kogu suhtlus käis läbi minu. Olukorda tuli selgitada mõlemale osapoolele, sest naabrid ei soovinud omavahel eriti suhelda ja üks kaasomanik oli vanapaar, kellele oli kogu protsess väga keeruline.
Õnneks sain mõlemad osapooled korteriomandite moodustamise osas nõusse. Olukorda lihtsustas asjaolu, et kinnistu oli varasemalt ära mõõdistatud ja korrektsed plaanid olid juba olemas. Üksikud asjad vajasid küll ehitisregistris korrastamist (registrisse oli nt kandmata üks kõrvalhoone ja veel ühtteist), aga üldiselt olid andmed korras. Plaanidele oli vaja saada linnavalitsuse ja arhitekti kinnitus, samuti oli vaja jõuda kokkuleppele teemal, kus kohast lähevad kinnistul omanike piirid.
Ostja leidsin novembris, ostu-müügitehinguni jõudsin järgmise aasta kevadel ehk kogu protsess kestis ca pool aastat.
