Antud teemal ajendas mind kirjutama mõttevahetus ühe sõbraga. Selgitades advokaadina temale, kui õigusteadmisi mitteomavale isikule, kaasomandis oleva kinnisasja omaniku õiguseid ja kohustusi, sai talle kiiresti ja üheselt selgeks, et kaasomandis oleva kinnisasja kasutamiseks ning sellest tulenevate võimalike vaidluste vältimiseks on mõistlik ja vajalik sõlmida kinnisasja omanike vahel notariaalne kasutuskorra leping ja kanda selle kohta vastav märge kinnistusraamatusse. Sellise kiirelt kujunenud veendumuse põhjuseks olid mõned näited minu igapäevasest tööst ja praktikast, kus inimesed pole teinud õigel ajal seda, mida oleks mõistlikult käituvalt isikul eelduslikult olnud vaja teha ning on seeläbi jätnud lahti ukse võimalike vaidluste tekkimiseks, mida oleks olnud võimalik vältida.
Kirjalikus kasutuskorras kokku leppimise vajadus on arusaadav, aga tihtipeale jääb arusaamatuks, miks on vaja veel mingi märge kanda kinnistusraamatusse, kui ollakse juba notariaalselt kokku leppinud. Märge kasutuskorra kohta on aga vajalik selleks, et kinnistu igakordne omanik oleks kasutuskorrast teadlik ning ei saaks tulla kaasomaniku juurde jutuga, et näe mina ostsin kaasomandi kinnisasjast, millest osa kuulub sinule ja osa minule ning nüüd hakkame kinnisasja kasutamises kokku leppima. Eesti Vabariigis kehtib nö. “kõva kinnistusraamatu põhimõte” ehk kinnisasja omandaja saab selle, mida ta kinnistusraamatust selle omandamisel näeb. Kui kinnistusraamatus kasutuskorra kohta märget ei ole, siis uue omaniku jaoks pole seda kasutuskorda ka olemas. Kui tegemist on nö. „normaalsete kaasomanikega” ja mõistlike ning heas usus käituvate isikutega, ei ole kaasomandis oleva kinnisasja kasutamine ning vastava kasutuskorra sõlmimine üldjuhul probleem. Probleemid tekivad tavaliselt siis, kui tekivad uued ja pahatahtlikud omanikud. Seda näiteks müümisel, pärimisel, sundtäitmisel täitemenetluses jne.
Seejärel jõudis minu teemaarendus sõbraga punkti, kus ta ütles, et temal on ka üks kaasomandis olev kinnisasi ja ta läheb esimesel võimalusel teise kaasomaniku juurde, räägib asja ära ning selgitab, et notariaalne kasutuskord ja märge kinnistusraamatus on mõlema kaasomaniku huvides ning seejärel sõlmib notaris vastavad lepingud. Selle peale vastasin, et räägi kaasomanikuga põhitingimused läbi, lepi notariga kokku aeg ja palu notarilt lepinguprojekti, et saaksid teise omanikuga kõik lepingu tingimused rahulikult läbi arutada ning teha omapoolsed täiendused. Seda mitte tehes läheb notari juures allkirjastamisel ja lepingu esmakordsel lugemisel liigseks kiirustamiseks, mistõttu võivad olulised asjad jääda tähelepanuta. Ütlesin talle ka seejärel ausalt ja otse, et valdav enamus isikuid, kaasaarvatud sina mu hea sõber, ei saa pooltki aru sellest, mis notariaalses lepingus tegelikult kirjas on hoolimata sellest, et sa ütled notarile, et jah saan aru ning noogutad pead, ei tea sa seda, kuidas on võimalik oma õiguste eest seista parimal võimalikul viisil ja juba kasutuskorra sõlmimisel teha oma tulevane elu kergemaks seeläbi, et välistada võimalikud tulevikus tekkivad vaidlused. Ütlesin, et antud lause ei ole mõeldud sulle solvanguna, vaid paratamatult tulenevalt õigusteadmiste puudumisest nii see on. Tänapäeva kiires ja arenevas maailmas ei ole lihtsalt võimalik kõigest kõike teada. Kui minul on õigusteadmised ja arstil meditsiinialased teadmised, siis ei saa minu teadmisi omistada arstile ega tema omasid minule. Nii on ka kõigi teiste ametitega. Õigel ajal oma õiguste eest seistes on võimalik tagada tulevikus rahulikum uni. Samas, kui inimene midagi ei tea, on ka rahulik uni aga kui mingi aeg hakatakse teadma, on uni väga lünklik ja seda võimendab veel enda süüdistamine põhjusel, et miks ma õigel ajal õigesti ja mõistlikult ei käitunud. See viib selle viimasegi une.
Ütlesin sõbrale, et saada peale notarilt lepingu projekti saamist see minule, et ma vaatan üle ja teen sinu huvide paremaks kaitseks omapoolsed ettepanekud. Selle peale sõber hakkas arutama, et ta teeb nii ja esitas mulle ka küsimuse, mida sul vaadata on, kui kinnistu kasutuskorra kokkulepe tuleb sõlmida notariaalselt ja notar niikuinii vaatab, et kõik korras on. Vastasin, et sul on 100% õigus ja notar vaatab, et kõik korras oleks aga notaril ei ole mittemingisugust põhjust ega kohustust seista ühe või teise lepingu poole huvide eest ning teha leping nii, et kaasomanike huvid võimalikult laias ulatuses kaitstud oleks. Notar tõestab seaduses ettenähtud juhul pooltevahelise kokkuleppe palutud ulatuses ja see on kõik. Notaril ja advokaadil on väga erinevad funktsioonid, kus notar on ametiisik, kes sisuliselt täidab riigi kontrollfunktsiooni ja advokaat isik, kes seisab konkreetse isiku ehk oma kliendi huvide eest.
Toon siinkohal lihtsa näite. Kaasomanike vahel sõlmitakse notariaalne kasutuskord ja kantakse vastav märge kaasomanike avalduse alusel kinnistusraamatusse. Notar võtab selleks tema poole pöördunud isikult kokkuleppe põhitingimused, s.t. kes ja mida kasutab ja lepingule lisatakse ilus värviline plaan, et ühe kaasomaniku kasutusse jääb kinnisasja osa koos elamuga ja teise kaasomaniku kasutusse kinnistu osa koos kuuriga. Leping allkirjastatakse notari juures. Elamu väärtuseks on näiteks 100000.- eurot ja kuuri väärtuseks näiteks 10000.- eurot, kuid seda lepingus ei märgita ning sätestatakse tehingu väärtuseks kulude kokku hoidmise eesmärgil näiteks maa maksustamishind. See on näiteks 20000.- eurot. Seejärel mingil ajahetkel kaasomanik kelle kasutuses on kinnisasja osa koos kuuriga on koormanud oma vara peale kasutuskorra kohta kande tegemist hüpoteegiga, ta jääb võlausaldajale võlgu ning hüpoteek pööratakse sundtäitmisele. Enampakkumiselt ostab kinnisasja koos kasutuskorraga isik, keda nimetame siinkohal kodanik Iks’ks. Iks kantakse omanikuna kinnistusraamatusse. Iks otsustab teiselt kaasomanikult nõuda kinnisasja jagamist viisil, et see müüakse enampakkumisel ja raha jagatakse pooleks. Kinnisasja kaasomaniku nõuet kinnisasja jagamiseks ei ole võimalik jätta rahuldamata ning vastava hagi peab kohus alati rahuldama, mis eesti keeles tähendab seda, et kui üks kaasomanik nõuab jagamist, siis kinnisasi ka jagatakse. Näitena toodud juhul võõrandatakse enampakkumisel kogu kinnistu koos sinu 100000.- eurose elamuga, kui ka teise kaasomaniku 10000.- eurose kuuriga ja jagatakse raha vastavalt kaasomandi mõtteliste osade suurustega. Kui kinnisasi on kaasomandis 50/50 põhimõttel, hoolimata sellest, kui suur või väärtuslik oli või on kaasomanike ainukasutuses olev osa, siis sellisel põhimõttel jagatakse ka enampakkumisel saadav raha.
Loomulikult on võimalik nõuda teistsugustel alustel jagamist põhjusel, et oled teinud kinnisasja parendamiseks rohkem kulutusi aga see on väga vaevarikas ja keeruline protsess. Nimelt peab sellisel juhul tõendama kõikide kulutuste tegemist, mis tihtipeale on võimatu. Seda tulenevalt ajafaktorist või muust objektiivsest põhjusest. Näiteks pole lihtsalt kulutusi tõendavad dokumendid säilinud. Antud probleemi on lihtne vältida, sätestades kohe notariaalse kasutuskorra sõlmimisel, et kaasomanikel on õigus kaasomandis oleva kinnisasja jagamist nõuda ainult reaalosadeks jagamise teel vastavalt kasutuskorras kokkulepitule. Kui see pole konkreetsest kinnisasjast tulenevalt võimalik, saab kokku leppida, et raha jagatakse konkreetse kaasomandi osa väärtuse põhiselt, mida on suhteliselt lihtne välja selgitada näiteks kinnisvarabüroolt tellitava hindamisakti alusel.
Lisaks on veel mitmeid erinevaid asjaolusid, milles oleks kasutuskorras mõistlik oma huvide kaitseks kokku leppida, peale selle, millist konkreetset osa kinnisasjast kumbki kaasomanik kasutab. Näiteks kuidas jagunevad kinnisasjast saadavad viljad sh. õigusviljad, kas kaasomanikud annavad üksteisele nõusoleku tema kasutuses olevale hoonele taotleda teise kaasomaniku nimel ehitusluba või kasutusluba jne. Nendes asjades mitte kokku leppimine võib viia vaidlusteni, mida on võimalik õigel ajal õigeid samme astudes vältida ning kindlustada, et sinu õigused oleks tulevikus paremini kaitstud. Paratamatult jäävad sellised olulised kokkulepped tihtipeale notariaalsetesse lepetesse sätestamata, kuna isikutel, kes neid kokkuleppeid sõlmivad, puuduvad selleks vajalikud õigusteadmised ja notaril puudub kohustus ühe või teise lepingu poole huvidest lähtuvalt kõikvõimalikke kokkuleppeid lepingus sätestada.
Taavi Pihlakas
Vandeadvokaat
Advokaadibüroo HETA Biin & Pihlakas
Artikli allikas: http://www.heta.ee/kaasomandis-kinnisasja-kasutuskord-vajalik-voi-mitte/
