Täna sõlmitud kihlveos – kas aasta pärast on kinnisvara odavam või kallim? Toompark vs. Tosso – esitab oma esimesed argumendid Tõnu Toompark.
Miks korteriomandite hinnad peaksid aasta pärast olema madalamal, kui need on täna:
- Laenutingimused on endiselt “karmid”. Euribor küll langeb, kuid intressimarginaal tõuseb. Laenude väljastamisel on omafinantseeringu nõuded karmid.
- Laenude väljastamine on kokku tõmbunud – laenuraha antakse turule vähem, kui sealt raha tagasi võetakse. Seda nii eluasemelaenude kui eraisikulaenude turul.
- Eesti pangad on tagahoov, kel on praktiliselt keelatud mõistlikul tasemel laene väljastada. Kui kinnisvaraturul laenuraha ei ole, siis hinnatõusust rääkida ei saa.
- Töötus suureneb – koondamised on inimeste igapäevane kõneaine. See tekitab ebakindlust ning lükkab elamispindade ostuotsuste tegemise edasi.
- Palgad langevad – palgavähendamised käivad igapäevaselt samast jutust läbi, kus koondamistest räägitakse. Palkade vähendamised vähendavad ostujõudu ning panevad kinnisvaratehinguid edasi lükkama.
- Nii mõnelgi kodanikul tuleb liiga kallis elamispind vähenenud palga tõttu odavama vastu välja vahetada. See suurendab turul pakkumist ja sundseisus olev pakkuja saab olla edukas ainult odava hinnaga.
- Ebakindluse tõttu eelistavad inimesed elutingimusi mitte parandada. Kui seda siiski on vaja teha, siis eelistatakse uue/uuema ostmisele vana remontimist. Nii väheneb turul likviidsus, mis omakorda avaldab survet hindadele.
- Üürida on täna “maruodav”. Seda nii langenud üürihindade tõttu, kui ka suhteliselt arvestades ostu-müügihindasid.
- Sundenampakkumiste arv on jätkuva tööpuuduse kasvu tõttu suurenemas. Samas ostjaid turule juurde ei tule, enampakkumiste tehinguhinnad on jõuliselt langemas kuivõrd täiturite müügitöö on enam kui napp.
- Pakkumiste arv on juba aasta üsna stabiilselt samas suurusjärgus püsinud. Pakkumiste arv pigem suureneb sundmüükide tõttu kui väheneb.
- Langeva tehingute arvu ja väheneva likviidsuse tingimustes peab tõsiselt tehingut teha sooviv persoon pakkumishinna viima tänase asemel homsele tasemele, et ostja julgeks osta. Ehk siis tänasest pakkumishindadest ja tehinguhindadest 10-15-20% allapoole.
- Uusarenduse maht tehingutes väheneb. See tähendab, et enam tehinguid tehakse odavama kinnisvaraga. See küll ei langeta kogu turu varade väärtust, kuid langetab tehingute mediaanhinda.
- Elamispindade turul on likviidsus enam kui madal. Igakuisselt tehakse tehinguid suurusjärgus poole vähem kui aasta varem. Täna ei ole turul märkigi, et tehingute arvu selline langus pidurduks – pigem languse kiirus kasvab. Selleks, et hinnad saaksid tõusma hakata või isegi ainult stabiliseeruda, peab esmalt peatuma tehingute arvu langus.
- Turu põhi ei tõota tulla inertsel kinnisvaraturul mitte terav, vaid mitme aasta pikkuselt lauge. Nii oli see ka Soome “lama” ajal.
- Arvan, et august välja ronida on raskem, kui auku kukkuda. Momendil on hinnalangus kestnud 2 aastat. Näiteks Soomes kestis “lama” ajal hinnalangus 4 aastat. Üldiselt on majanduskriiside ajal kinnisvarahinnalangus olnud 3-4 aastat. Mul on küsimus, et milles oleme meie täna osavamad-targemad-ilusamad, kui näiteks soomlased-rootslased 20 aastat tagasi?
- Kinnisvaraturg käib tõusule pöördumisel pigem muu majanduse järel. Täna on vaid üksikuid, kes on julgenud sellesse aastasse majanduse pöördumist prognoosida. Pigem on majanduse tagasi kasvule pöördumise punkt kui silmapiir, mis sellele lähenedes järjest kaugemale lükkub. Kinnisvarasektori elavdumine tuleb selle järel.
Miks hinnad peaksid olema aasta pärast kõrgemad kui täna:
- Tehingud kinnisvaraga jäävad vaid üksikute rikaste lõbuks. Rikkad teevad tehinguid kallima klassi kinnisvaraga. (Tahaks igal juhul loota, et nii ei lähe.)
- Eestlased loobuvad kinnisvaratehingutest. Tehinguid teevad vaid üksikud välismaalased kesklinnas. Kesklinna hinnatase aga ületab Tallinna keskmist. (Tahaks jälle loota, et selline stsenaarium on tõest väga kaugel.)
- Tehinguid tehakse väiksemate korteritega, mille lõpphind on odavam, kuid ühikuhind on keskmisest kõrgem.
Artikkel ilmus 17/03/2009 väljaandes Ehitusuudised.net.
