Kinnisvaraturg on meeldivalt aktiivne ning tehingute arv on näitab jätkuvalt tõusuteed. Aktiivne kauplemine korterite, maade ja majadega on taas tekitanud olukorra, kus ostjatel on põhjust karta meelepärase objekti kaotamist kellelegi teisele. Pikenenud on krediidiasutustes laenutaotluste läbivaatamise periood ja taas tekkinud järjekorrad notarite juures. See paneb potentsiaalsed ostjad sõlmima müüjatega eelnevaid kokkuleppeid, et soovitud tehing just temaga sooritatakse. Käesoleva artikliga selgitamegi, millist lepingut või kokkulepet on mõistlik ja õiguspärane sõlmida ning mida vältida.
Võlaõigusseadus ütleb, et lepingu võib sõlmida suuliselt, kirjalikult või mis tahes muus vormis, kui seaduses ei ole sätestatud lepingu kohustuslikku vormi. Kuna kinnisasja müügileping sõlmitakse notariaalselt, siis tuleb selles vormis sõlmida ka eellepingud. Sellest tulenevalt asus Riigikohus juba aastaid tagasi seisukohale, et kinnisvara ostu-müügitehingu toimumisele suunatud lepingud peavad olema notariaalses vormis, vastasel juhul on need kehtetud. Samas sätestab Võlaõigussadus lepingueelsed läbirääkimised olulise protsessina ning Riigikohus on tunnistanud vorminõuete vaba broneerimislepingu sõlmimise vajadust ja võimalust. Broneerimisleping on kiire ja lihtne võimalus summeerida ostja ja müüja vahelised eelläbirääkimised, mis aga jääb juriidilise jõu poolest alla märksa ajamahukamale ja kulukamale eellepingule.
Tavaliselt arvatakse, et broneerimislepingu sõlmimisel kohustub müüja võõrandama ostjale objekti, kuid see on ekslik. Müügikohustuse saab müüjale panna vaid notariaalse eellepinguga või siis vormistada juba notariaalne võlaõiguslik müügileping. Broneerimisleping on aga müüja ja ostja vaheline kokkulepe, mille kohaselt müüja kohustub mitte müüma teatud aja jooksul kinnisasja kellegile teisele ning ostja avaldab broneerimistasu tasumisega oma reaalset ostusoovi. Nii annavad pooled teineteisele aega ostu-müügitehingu ettevalmistamiseks. Kuna see on sanktsioneeritav kokkulepe, siis annab broneerimisleping mõlemale poolele suurema kindluse kavandatava tehingu toimumise kohta. Broneerimisleping ei tohi sisaldada müüja ega ostja kohustust sõlmida tulevikus kinnisasja müügilepingut, antud lepinguga kohustub müüja vaid hoidma kokkulepitud aja kestel müügiobjekti ostja kasuks. Kui märgitakse ära kinnisasja ostu- või müügikohustus, siis muutub broneerimisleping eellepinguks ning notariaalse vormi puudumisel tühiseks.
Broneerimislepingu sõlmimisel tasutakse üldjuhul (ent mitte alati) broneerimistasu. Broneerimistasu on ostja poolne kompensatsioon müüjale selle eest, et müüja loobub kinnisasja pakkumisest teistele ostuhuvilistele. Seega ei ole broneerimistasu algselt osaks kinnisasja ostu-müügihinnast, kuigi enamasti see eduka tehingu puhul selliselt lõpus vormistatakse. Broneerimistasu suurus peab olema mõistlik. Kindlat reeglit ei ole, kuid 20% ostu-müügihinnast on minu arvates ebamõistlik. Domus Kinnisvara lepingutes on tavaliselt kuni 10%. Broneerimisleping peaks sätestama, et kui müüja kinnisasja siiski ostjale ei müü, tuleb broneerimistasu tagastada ning ostjal on õigus nõuda omakorda kompensatsiooni.
Kui ostja loobub broneerimisperioodi lõpuks kinnisvara ostmisest, siis broneerimistasu ei tagastata. Seetõttu on ostjal enne broneerimislepingu sõlmimist vaja veenduda nii oma ostuotsuses kui ka teha selgeks kõik tema poolt tehingu tegemist mõjutavad asjaolud. Eelkõige tehingu finantseerimise võimekus. Müüja, kes on näiteks kuu aja jooksul saatnud minema kõik teised ostuhuvilised, et nõustu kindlasti broneerimistasu tagastamisega, kui ostjal pole piisavalt raha tehingu tegemiseks.
Kuna reguleerimist vajavaid küsimusi on palju ning summad on suured, sõlmitakse broneerimisleping enamasti kirjalikus vormis. Domus Kinnisvara maaklerid sõlmivad broneerimislepingu alati lepingueelsete läbirääkimiste tulemusena ning sisuliselt on see üks osa lepingueelsete läbirääkimiste protokollist. Ülejäänud lepingueelsete läbirääkimiste protokoll sisaldab ostja ja müüja kokkuleppeid selles osas, kuidas pooled jõuavad notariaalse lepingu sõlmimiseni. Esiteks on olulised poolte kinnitused ühelt poolt nii müügisoovi ja – võimaluse kohta, teisalt aga ostu finantseerimise võimekuse kohta. Teiseks on oluline objekt kirjeldada ning tuua välja näiteks olulised puudused ja kinnisvaraga koos mõõdava vallasvara nimekiri. Kui läbirääkimisi pidanud osapooled ei saavuta kokkulepet, siis õiguslikke tagajärgi neile läbirääkimistest ei tulene.
Kokkuvõtteks – kui soovite oma plaanidele 100%-list garantiid, siis soovitan eelkokkulepped vormistada notari juures. Kui aga soovite konkurentsiolukorras kiiresti reserveerida omale õiguse kinnisvara ostmiseks ning võita sellega aega tehingu ettevalmistamiseks, siis pöörduge pädeva kinnisvaraspetsialisti poole broneerimislepingu sõlmimiseks.Kõigis suuremates kinnisvarabüroodes on kutselised maaklerid, kellele broneerimislepingute sõlmimine on sisuliselt igapäevane töö.
| Artikli allikas on Domus Kinnisvara blogi. |
 |
