Eelmisel aastal tugevalt tõusnud kinnisvarahindade taustal on üldiseks arvamuseks kujunemas, et käes on justkui jälle buumiaeg. Kuna see teema on ka meedias palju kajastust leidnud, on müüjatele hakanud tunduma, et olenemata kinnisvara asukohast või seisukorrast, võib müüdava objekti eest küsida järjest enam ning hinnatõus ei peatu niipea. Jah, hinnatõus oli eelmisel aastal suurem kui keegi oskas arvata, kuid see pole olnud sugugi nii ühtlane ja kindlasti mitte igavene.
Olenemata sellest, kas tegu on buumi või masuga, allub hindade kujunemine kindlatele seaduspärasustele. Kõige enam on see sõltuvuses kinnisvara asukohast. Kuigi Tallinnas oli eelmise aasta jooksul üldine hinnatõus 17%, on mujal Eestis ka selliseid piirkondi, kus hinnad on tõusnud väga vähe või isegi langenud.
Niisamuti on hinnaerinevused ja -liikumised ka kõigi eelmainitud piirkondade sees. Olenemata linnast-vallast, on heas konditsioonis ja hea asukohaga kinnisvara rohkem hinnatud ning seda müüakse kõrgema hinnaga kui varem. Ka Tallinna-siseselt on linnaosati numbrid erinevad olenevalt südalinna lähedusest ja piirkonna atraktiivsusest.
Hinnatõus sõltub korteri suurusest
Peale atraktiivsuse mõjutas suurt hinnatõusunumbrit ka see, kui madalale korterite hinnad olid majandussurutisega langenud. Seal, kus hinnad kukkusid enam, oli neil nüüd ka rohkem ruumi tõusta. See kehtib eriti just Mustamäe ja Lasnamäe kohta, kus keskmine ruutmeetrihind tõusis näiteks viimase aastaga vastavalt 28,2% ja 30,4%.
Lisaks asukohale mängib olulist rolli korteri suurus. Kõige rohkem on tõusnud 1-toaliste korterite ruutmeetrihinnad, sest väikeste korterite järele on suurim nõudlus. Vastukaaluks, nii Tallinna kui muu Eesti „paneelikates“ paiknevate 4-toaliste korterite hinnad on kasvanud palju vähem või olnud kohati hoopis languses, mille põhjuseks on nende korterite suured kommunaalkulud.
Kui majas tehakse lisaks ka remonttöid, mille jaoks võetakse laenu, langeb avaramatele korteritele veelgi suurem koormus remondifondi summade näol. 3- ja 4-toaliseid kortereid on ka portaalides pakkumises neli korda rohkem kui 1-toaliseid. Kui jõutakse tehinguni, siis pigem oodatust madalama hinnaga.
Üks tendents, millest väga palju ei ole räägitud, on nn uute, kuid praeguseks juba 10 aastat vanade kortermajade hindade kujunemine. Kuna viimase aasta jooksul on hakatud jälle hoogsalt ehitama uusarendusi, siis see mõjutab paraku ka vanemate arenduste hindu. Kui Tallinna kesklinna piirkonnas on praeguste uusarenduste hinnatase olnud viimasel aastal keskmiselt 2200-2500 eurot ruutmeetri kohta, võiks ju arvata, et ka 10 aasta vanustes majades saaks küsida sama hinda. Osadel juhtudel see loogika toimib, kuid üldiselt on uhiuus korter siiski atraktiivsem, sest seal pole keegi veel elanud. Samuti on uued majad enamasti ka energiatõhusamad. Seega seavadki praeguste uusarenduste hinnad piiri ka veidi vanematele korteritele.
Hinnataset mõjutab sotsiaalne olukord
Eesti mõnes mõttes vastandliku kinnisvaraturu mõjutajaks on väga tugevalt ka sotsiaalsed aspektid. Hinnatõusu tekitajaks on nõudlus, mille toob kaasa piisav inimeste hulk ja juurdevool.
Eesti kinnisvaraturul läheb hästi piirkondades, kus on tööd, korralik infrastruktuur ning hea võimalus vaba aega veeta. Neis linnades-valdades on palgatase kõrgem ja huvi sinna kolida suurem. Juhtiv positsioon on siin loomulikult Tallinnal ja sellega piirnevatel valdadel, aga hästi läheb ka Tartul, lääne-Eesti suvituslinnadel, Viljandil, Rakverel ja Narval.
Paraku on ka langejaid ja nendeks on endised monolinnad ja kahjuks ka paljud maapiirkonnad. Just tööpuudus, ebaadekvaatne infrastruktuur ning elementaarsete teenuste puudumine on põhjused, miks neist kohtadest lahkutakse. See viib olematusse ka kinnisvara väärtuse ning 1-eurosed korterid pole enam ammu mingi haruldus.
Kokkuvõtteks
Kuigi kinnisvarahinnad tõusevad, siis seda eelkõige populaarsetes piirkondades ning ostjate jaoks atraktiivse kinnisvara puhul.
Tasub ka meeles pidada, et statistika räägib keskmistest hindadest ja suures pildis toimuvast, kuid iga kinnisvaraobjekt on erinev ja vajab individuaalset lähenemist.
| Artikli allikas on Uus Maa |
 |
