Kinnisvaraturul 2001. aastal toimunust kokkuvõtteid tehes hõõruti ootamatult suure hinnatõusu üle rõõmustades rahulolevalt käsi, saabuval aastavahetusel võivad paljud kinnisvaraomanikud tunda end oluliselt vaesematena. Tallinna magalarajoonide korterite hindade kukkumine on lähema paari aasta küsimus.
Hinnatõus on Eesti kinnisvaraturul ületähtsustatud näitaja. Kui vara väärtus turu üldise hinnatõusuga kasvab, siis on oluline teada, et juurdekasvu ei saa veel käsitleda kasumina. Kasum tekib alles vara realiseerimisel ja enne seda jääb võimalik kasum või kahjum ainult teoreetiliseks. Seetõttu on oluline hinnatõusust mitte eufooriasse sattuda ega hakata ootamatult “sülle sadanud varandust” ohjeldamatult kulutama.
2001. aastal osutasid pangajuhid korduvalt üha kuumenevale kinnisvaraturule. Viidati võimalikule kriisile ja mainiti pankade pisut konservatiivsemat suhtumist kinnisvara arendusprojektidesse. Need sõnavõtud ja pisike poleemika ajakirjanduses ei suutnud hinnatõusu mõjutada, kriisistki jäi asi kaugele.
Kas hinnatõusul on piir?
Teoreetiliselt võib arvata, et suurima hinnatõusu läbi elanud paneelmaja edasise hinnatõusu piiri paneb paika uusehituse alumine hind. Selles kontekstis on raske mõista üha sagedamini toimuvaid kinnisvaratehinguid näiteks Tallinnas Mustamäel, kus ruutmeetri maksumus ületab 10 000 krooni. Lisaks kõigele muule on niisuguste korterite renoveerimisel sageli eksitud lihtsa reegli vastu, mis õiglase turuväärtuse saamiseks keelab enne kinnisvara müümist teha kõige uhkemat ja kallimat remonti. Sellisel puhul ületab ehitusväärtus turuväärtuse, mida tõmbavad alla naabrite madalama hinnaga korterid. Teisisõnu – müüja saab korterit rahaks tehes vähem, kui on korterisse investeeritud.
(Majandus)tõusu graafikute kõveratest pimestunud inimesed on varemgi arvanud, et seekord on majanduse tsüklilisus leidnud armetu lõpu ning edaspidi järgneb vaid lust ja lillepidu jätkuva heaolu kasvu najal. Karta on, et seegi kord muutuvad nii mitmedki rõõmupisarad hoopis kaotusvalust valatud silmaveeks ning hinnatõus peab pidurduma.
Mis kaasneb hinnatõusu katkemisega?
Mis siis saab, kui hinnatõusukõver pöörab otsa allapoole? Kas tuleb hinnalangus või stagnatsioon turul, st. tehingute puudumine? Keda see puudutab?
Üht tüüpi kinnisvara ülehindamisel otsib turuteravik uut likviidset ja tootvat kinnisvaraliiki. Ennustatud on, et selleks võivad Tallinnas olla puitasumite korterid ja majad. Samuti maa, mis seni on suuresti jäänud tähelepanu alt välja.
Hinnalangus puudutab eelkõige sektorit, kus on toimunud hinnatõus. Makroökonoomilist olukorda hinnates ei ole alust arvata, et ehitushinnad peaksid olemasolevalt tasemelt märkimisväärselt edasi minema, säilitamaks vahet paneelelamute korterite ruutmeetrihindadega. Järelikult Tallinna peavad “mäed” kukkuma. Kas see toimub 2002. või 2003. aastal? See on juba küsimus, mille vastust on sama raske ennustada kui bin Ladeni järgmist rünnakut.
Mis on kinnisvaral pistmist muu majandusega?
Kinnisvara hinnatõusu peamine mootor on majanduskasv. Maailma majandusolukord otsis juba enne 2001. aasta septembrisündmuseid suunda, kuhu edasi minna. Pärast terrorirünnakuid külvatud paanika ühe tulemusena on tänaseks lepitud sellega, et 2002. aasta tuleb maailmamajandusele raske.
On küll arvatud, et Eestist läheb see mööda, kui on ka teisitimõtlejaid. Näiteks mainis vastne peaminister Siim Kallas 22. jaanuaril 2002 riigikogule peetud kõnes maailmamajanduse määramatusele ja allhanke osatähtsusele Eesti majanduses viidates, et 2002. aasta tuleb 2001. aastast halvem. Viimast toetavad Eesti kõigi majanduskasvu prognoosivate institutsioonide kasvuootused.
Mis saab edasi?
Põhjendamatu ja emotsioonidest tiivustatud hinnatõus peab ükskord pidurduma. Mida varem see toimub, seda valutum.
Kui hinnatõusu pidurdumine või langus tuleb, hakkavad selguma kinnisvarafirmad, kelle professionaalsus jätab pehmelt öeldes soovida ehk kes ei suuda turukeskkonna muutudes olla piisavalt paindlikud.
Tänast turuolukorda kirjeldades võib öelda, et iga päev tõusva turu korral ei tohiks olla väga raske tegutseda. Kas tööga tullakse toime nõudlussurve vähenedes ning suudetakse ellu jääda – see on 2002. aasta küsimus.
Milline on must stsenaarium?
Hinnalanguse üks mõju seisneb selles, et laenu või liisinguga ostetud vara tagatisväärtus väheneb ning finantseerimisasutused võivad nõuda täiendavaid tagatisi. Kui võõrfinantseerimisega kodu soetanu ei ole leia lisatagatist, siis on ta sunnitud tagatisvara realiseerima. Nii suureneb pakkumine, mis viib langusesuunda tõugatud kinnisvaraturu hullu hinnalanguse spiraali.
Nii mustades värvides ei maksa asja siiski näha – see on kõige hullem stsenaarium. Turule ohtlikuks ei tohiks see kujuneda, sest eluasemelaenud on üks kõige kindlamini laekuv laenuliik. Teisest küljest on laenuandjad näidanud, et nad soovivad laenata suhteliselt paindlikel tingimustel.
Lähiaastatel on oodata Eesti kinnisvaraturul muutustetuuli, mis keeravad nõrgemad kinnisvaraprojektid kummuli. Ellujäämise stsenaarium nõuab siin konservatiivset hoiakut ja valmisolekut turuolukorra kardinaalseks teisenemiseks.
Eraisikutel tuleb ostuotsused teha kainelt kaalutledes ning mitte laskuda tehingutesse, kus soetatava kodu laenumakse kisub laenuandjate aktsepteeritud suuruse piirimaile. Emotsioonid peab kinnisvara ostmisel kõrvale jätma.
Kinnisvaraarendajad arvestagu, et turuaktiivsuse võimaliku kahanemisega, st. tehingute arvu vähenemisega kahaneb ostuvalmidus uute, st. kallite objektide puhul. Arendusprojektid peavad olema tõsiselt läbi mõeldud ning suunatud konkreetsele sihtgrupile.
