Ei ole saladus, et korterite hinnad Eestis on asunud languse teele. Samal ajal on olemas hulk inimesi, kes omavad paralleelselt mitut korterit, millest üks on välja üüritud või seisab koguni tühjana. Siit tõstatub küsimus korteriomanikele, kes omavad „üleliigset” korterit, kas müüa korter täna või lükata müügiotsus edasi? Kas jätkata korteri väljaüürimist või otsustada korter müüa?
Millised peaksid olema korteriomaniku kaalutlused tehes otsust, kas müüa kinnisvara praegu? Kinnisvaraturul ei ole parimad ajad – tehinguid tehakse vähe, hinnad on all. Äkki on mõistlik oodata paremaid aegasid ja lükata müügiotsus edasi?
Kui kiiresti raha on vaja?
Esmalt peab korteriomanik selgeks tegema kui kiiresti on tal vaja saada korteri müügist Kui raha on kiiresti vaja, siis tuleb tõenäoliselt müügiga alustada ka koheselt. Korteriomaniku rahavajaduse kiirusest sõltub kui pikka müügiperioodi ta suudab võimaldada ehk teisisõnu – kui paindlik ta hinnaläbirääkimistes on või kui suurt paindumatust ta endale lugeda saab.
Kui raha on kiiresti vaja, siis on alati võimalus ka kinnisvara tagatisel pangalaenu võtta. See aga tähendab olemasolevale korterile hüpoteegi seadmist ning sellega kaasnevaid notaritasusid, riigilõivusid, laenulepingutasusid ja asjaajamist.
Kinnisvara tagatisel laenu võtmine annab võimaluse siiski paralleelselt korterit müüa. Korteri müügist saadud tuludest tuleb katta pangalaenu tasumata osa. Ülejäänud raha saab korteriomanik endale. Korteri müügitehingu vormistamisel peab juures olema laenu andnud panga esindaja, kes kustutab korterile seatud hüpoteegi või annab hüpoteegi üle uuele ostjale.
Kui raha ei ole kiiresti vaja
Kui korteriomanikul kiiresti raha vaja ei ole ning seetõttu müügiga kiire ei ole, siis on võimalik kaaluda korteri väljaüürimise võimalust. Korteri väljaüürimise juures tuleb arvestada riskidega, mis seonduvad üürniku maksedistsipliiniga, korteri amortiseerumisega ajal, mis korter on üürniku kasutuses. Kindlasti tuleb arvestada ka võimaliku vakantsusega ehk perioodiga, et korter seisab tühjana vana üürniku lahkumise ja uue üürniku leidmise vahelisel ajaperioodil. Sel ajaperioodil puudub üüritulu!
Kas üürileantud korterit saab tegelikult müüa. Küll tuleb siin arvestada sellega, et korteri üürileping jääb korteri müümisel kehtima, st. korteriostjal ei ole seaduse järgi automaatset võimalust korteriomanikuks saamise järel korteris elava üürniku väljaviskamiseks.
Kas väljaüürimine on hea äri?
Kuid kas korteri üürileandmine on hea mõte? Tänasel kinnisvaraturul, kus Tallinnas-Harjumaal on pea 5000 ehituses või isegi valmisolevat müümata korterit tuleb arvestada sellega, et korterite üüripakkumine võib suureneda. Valmis korterite omanikud võivad pikenevate müügiperioodide ja tihedakonkurentsi tingimustes loobuda korterite müümisest ja eelistada korterite üürileandmist.
Kui nüüd hakkab massiliselt tulema üüriuturule uusi hea kvaliteediga korterite pakkumisi, siis hakkab üüriturul toimuma sama, mis momendil toimub arenduse turul – ülepakkumise tõttu avaldub surve hindadele.
Tänasel üüriturul on korterite üüritootlus ca 4%. Kinnisvaralaenude minimaalne intressimäär 5,0-5,2%. Seega juba nende kahe numbri võrdlus jälle ütleb, et korteri väljaüürimine ei ole kõige kasumlikum äri. Kui siin veel arvestada ka võimaliku üüritootluse langemisega, mis saab olema põhjustatud üüripakkumiste kasvust, siis muutub väljaüürimine veelgi ebasoodsamaks.
Eelnevale tuginedes ei saa anda soovitust korteri välja üürimiseks. Seda enam, et madala üüritulu kõrval on seni olnud üüriäri kasumlikkuse mootoriks olnud alusvara (ehk korterite) väärtuse tõus. Praegu aga räägime me alusvara väärtuse langusest.
Mida peaks tegema korteriomanik, kel korter on välja üüritud ning kes kaalub, kas peaks väljaüüritud korteri müüma või mitte? Siin kindlasti sõltub otsus sellest, milline on olemasolevate üürnike kvaliteet. Ehk kas üürnikud maksvada üüri õigeaegselt, ega naabritel pretensioone ei ole jne. Kui probleeme üürnikega ei ole, siis isegi vaatamata asjaolule, et momendil üüriäri ei ole momendil kõige kasumlikum äri võib olla mõistlik mitte hakata müüma korterit turul, kus pairimat hinda on väga raske saada.
Nii nagu kõigi tulevikusünbmusi prognoosivate soovituste puhul tuleb siingi arvestada seda, et arengud turul võivad olla mitmetised. Kuivõrd sajaprotsendiliselt neid ette näha on võimatu, siis ei saa ka anda ühest soovitust turul toimimiseks. Iga omaniku jaoks võib olla soodsaim erinev stsenaarium.
