Tihtipeale saab kinnisvara ostmine alguse vajadusest suurema, väiksema, ilusama, looduslähedasema või säästlikuma elukoha järgi. Üldjuhul algab kinnisvara ostmine oma rahaliste vahendite ülevaatamisest ning enamasti tuleb lisafinantseeringuna pangaast laenu võtta.
Kellel on juba varasemalt laenuvõtmise kogemus, see teab, kuidas tuleb toimida, sest ajaga laenu taotlemise protsessis midagi oluliselt muutunud ei ole, ainult laenu saamise tingimused on karmistunud. Kellel aga puuduvad selles valdkonnas kogemused, kuid peas on kodu soetamise mõtted, siis tasub alustada pankade kodulehtedelt. Pangad on oma kodulehtedel välja toonud väga palju kasulikku ja vajalikku infot laenu taotlemise kohta.
Kui Sul ei õnnestu kõigile oma küsimustele internetist vastust leida, siis tasub broneerida aeg laenuhalduri nõustamisele – väärt nõu saab täiesti tasuta. Aja broneerimine on lihtne, sest suuremate pankade kodulehtedel on olemas vastavad ankeedid, näiteks SEB panga kodulehelt leiab ankeedi „Tule nõustamisele“ lingi alt ning Swedbanki kodulehel on link „Tule, peame nõu!“. Pärast ankeedi täitmist võetakse Sinuga hiljemalt järgmisel päeval ühendust ning lepitakse kokku personaalne kontorisnõustamise aeg.
Pangast laenu saamiseks peab Sul olema ette näidata vähemalt eelneva 6 kuu kindel sissetulek, hea oleks veel pikem tööstaaž ning kindel tööleping. Laenu saamise kõige esimene nõue on piisavalt suur sissetulek, et Sa jõuaksid tulevikus laenu maksta. Peale palga arvestatakse sissetuleku hulka ka teised dokumentaalselt tõestatud ja regulaarselt laekuvad tulud, näiteks üüritulu ja vanemahüvitis.
Laenu taotlemisel peab netosissetulek olema vähemalt ~ 600 eurot kuus (koos kaastaotlejaga kokku vähemalt ~ 800 eurot kuus). Näiteks: igakuine netosissetulek on 500€ ning aastas laekub 2000€ maarenti, arvestades viimasest maha 20% tulumaksu, lisandub igakuisele palgale 133€. Sel juhul on igakuine sissetulek 633€ ning panga netosissetuleku piirmäär ületatud. Lisaks vaatavad laenuhaldurid üle ka laenutaotleja tarbimisharjumused ning muud krediidikohustused.
Laenu ja muude krediidikohustuste teenindamiseks ei tohi reeglina kuluda üle 40% laenutaotleja(te) sissetulekust. Samas oleneb protsent ka sissetuleku suurusest – laenutaotlejal, kes teenib keskmisest tunduvalt suuremat palka, võib eelnimetatud protsent olla suurem, kuid alla keskmist palka teeniva laenutaotleja puhul võidakse seda protsenti vähendada. Unustada ei tohi ka asjaolu, et laenuperioodi pikkus võib olla maksimaalselt 30 aastat.
Pangalaenuga kodu ostmine ei tähenda aga üldsegi seda, et ise ei pea ühtegi eurot panustama. Laenu võtmisel tuleb arvestada, et 100% ulatuses ostetava objekti maksumusest ei ole võimalik pangast laenu saada juhul kui ei ole sobivat lisatagatist. Näiteks viimase viieteistkümne aasta jooksul ehitatud või täielikult renoveeritud kinnisasja ostmisel Swedbanki laenuga, piisab enamasti 15% omafinantseeringust. Vanema kinnisasja ostmisel tuleb arvestada suurema omafinantseeringuga, mis üldjuhul jääb 20-30% juurde. SEB pank võimaldab oma klientidel kasutada Sihtasutuse KredEx käendust ning sel puhul on vajalik ainult 10% omafinantseeringut. Kui omafinantseering puudub, on võimalik kasutada lisatagatist – pangad eelistavad nendena kortereid või elamuid. Lisatagatis ei pea tingimata olema laenutaotleja isiklik vara, sobib ka lähisugulaste oma.
Järelturu korteri ostmisel ning lisatagatise kasutamisel soovib pank eksperthinnangut, mille on koostanud laenuandja poolt aktsepteeritud kutseline hindaja. Ka eksperthinnangu tellimisel peab koduostja arvestama kuni paarisajaeurose väljaminekuga (Tartus maksab korteri eksperthinnang 140€). Uute ehitiste puhul sobib pankadele üldjuhul hinnapakkumus või notariaalselt kinnitatud eelleping kinnisvara ostuks-müügiks.
Samuti peab pangalaenuga koduostja arvestama laenulepingu tasuga, mis näiteks SEB panga kodulaenu puhul on 1% laenusummast, minimaalselt 250€. Lisaks tuleb arvestada ka notaritasu ja riigilõivuga, millest esimese maksavad ostja ja müüja tava kohaselt pooleks (uusarenduste puhul see tava ei kehti) ning riigilõivu tasub ostja. Samuti jääb ostja kanda hüpoteegi seadmise tasu. Näiteks pangalaenuga 100 000€ maksva korteri ostmisel (omafinantseering 20%) on notaritasu umbkaudu 520€ ning riigilõiv 150€, mille sisse on arvestatud hüpoteegi seadmise tasu, ärakirjad ja edastamine kinnistusosakonnale.
Laenuga korteri ostmisel tuleb arvestada, et Sa oled kohustatud kindlustama nii oma ostetava kui ka tagatisvara ning sellest tulenevalt lisanduvad Sinu igakuisele laenu tagasimaksele ka kodukindlustuse maksed. Soovitav on teha ka laenukindlustus, mis tagab laenukohustuse täitmise nt. raske tervisekahjustuse või töökaotuse ajal.
Laenu taotlemisel uuritakse põhjalikult ka taotleja tausta ning finantskäitumist. Lähiaastatel võetud kiirlaenu puhul on äärmiselt keeruline, et mitte öelda võimatu, pangast laenu saada. Samuti raskendab laenusaamist asjaolu, kui muude liisingute või laenude tagasimaksmised on viibinud.
Peamised eitavad laenuotsuse põhjused*:
- Maksehäired Krediidiinfos
- Ebapiisav sissetulek
- Liiga suured kohustused finantsasutuste ees
- Mittesobiv tagatis
- Ebakorrektne maksekäitumine
- SMS laenud
Pangad teevad ka erandeid, seega tuleks enne korterite/majade vaatamas käimist minna hoopis panka laenunõustamisele ning selgitada välja oma laenuvõimekus. Selliselt toimides ei teki olukorda, kus väljavalitud unistuste kodu ei saagi osta, sest laenuvõikemus ei ole panga ees piisavalt suur.
* Nordea pank
Kadri Lest
Kutseline maakler / analüütik
Artikli allikas on Domus Kinnisvara blogi. |
 |
