Kuigi võlaõigusseaduse üldosa lubab lepingupooltel lepingu rikkumise korral kokku leppida leppetrahvis, oli eluruumi üürilepingu puhul see välistatud. Miks? Seadusemuudatuse eelnõu seletuskirja kohaselt oli leppetrahvi välistamisega püütud kaitsta üürnikke üürileandjate võimalikke kuritarvituste eest, sätestades rahalise hüvitise saamiseks üürileandja kohustuse tõendada iga üürnikupoolse lepingurikkumise korral kahju tekkimist.
Samas oli sageli probleem just selles, et kahju tekkimist ja selle suurust oli raske kui mitte võimatu tõestada. Näiteks olukorras, kui üürnik on rikkunud eluruumis suitsetamise või lemmikloomade pidamise keeldu. Kuidas sa paned rikkumist rahasse? Jah, kui kassipoeg kraabib diivanikatte ära või koer närib juhtmed katki, on rahaline kahju mõõdetav. Kui midagi taolist ei juhtu aga probleem on hoopis paljude inimeste allergias loomakarvade vastu?
Selle aasta jaanuaris jõustunud seaduse muudatusega on leppetrahvi kokkuleppe keeld tühistatud ja kokkuleppeks luba antud. Tundub positiivne? Aga võta näpust. Leppetrahv on küll lubatud, kuid piirangutega.
Nimelt ei või ühe rikkumise korral leppetrahvi summa ületada ühes kuus 10% kõikidest maksetest, mis on pandud üürniku kanda. Kui rikkumisi on rohkem, ei või leppetrahvi summa ületada 20% kuus. Arvutage ise välja, kas selline summa motiveerib üürnikku lepingut mitte rikkuma.
Piiranguks võib pidada ka seda, et leppetrahvi saab nõuda vaid mitterahaliste kohustuste rikkumise eest. Rahaliste kohustuste rikkumise korral saab nõuda viivist, kuid ka siin on piirang. Nimelt ei või viivis ületada kolmekordset seadusega kehtestatud viivisemäära. Täna on seadusega kehtestatud viivisemääraks 0,022% võlgnetavalt summalt iga viivitatud päeva eest. Seega kolmekordne määr on vaid 0,066%. Taaskord tühine summa, mis enamasti ei tõsta üürniku maksedistsipliini.
Meeles tuleb pidada ka seda, et leppetrahvis tuleb taasesitamist võimaldavas vormis kokku leppida. See ei ole seadusest tulenev õiguskaitsevahend, vaid kokkulepe. Leppetrahvi saab nõuda vaid oluliste rikkumiste korral. Seega tuleb lepingus täpselt välja tuua, milliste oluliste rikkumiste eest on antud sunnivahend kokku lepitud. Näiteks öörahu rikkumise eest võib leppetrahvi nõuda vaid siis, kui tegemist on korduva rikkumisega.
Kui leppetrahvis on kokku lepitud ja rikkumine on toime pandud, tuleb mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist üürnikule teada anda, et te nõuate leppetrahvi. Vastasel juhul te kaotate õiguse leppetrahvi nõuda.
Paraku ei saa üürileandja leppetrahvikokkuleppest tulenevat nõuet rahuldada tagatisraha arvelt. Seega, kui üürnik ei nõustu leppetrahvi tasuma, tuleb üürileandjal ette võtta kohtutee või Tallinnas linnas oleva eluruumi korral pöörduda leppetrahvi nõudega üürikomisjoni.
Minu blogilehelt https://raid.ee/blogi leiad kõik minu postitused lihtsalt ja korraga. Postitused ilmuvad regulaarselt üks kord nädalas. Ka teiepoolsed kommentaarid ja küsimused on oodatud.
