Täpselt kuus aastat tagasi saavutas kinnisvaraturg Eestis oma keemistäpi: osteti kõike, mis vähegi kinnisvara meenutas ning hinnalipikut üldjuhul ei vaadatud. Nüüd on kogemuse võrra rikkamad nii pangad kui ka kinnisvaraostjad ning kuigi ekspertide hinnangul on buumist veel vara rääkida, on väikesed märgid turu kuumenemisest olemas. Kuid seda vaid suuremates linnades.
Eelmise kümnendi kinnisvarabuumi tipp oli 2007. aasta aprillis, kus veel miski ei meenutanud kohe-kohe saabuvad katastroofi. Pindi hinnaindeks, mis näitab Eesti 17 suurema linna kaalutud keskmist ruutmeerihinda jõudis 1397 euroni. Kaks aastat hiljem, 2009. aasta juuliks oli sellest alles jäänud vaid 624 eurot.
2009. aasta südasuve loetaksegi kinnisvarakrahhi põhjaks ning sellest ajast alates on kinnisvaraturg Eestis vaikselt, kuid järjekindlalt ülespoole liikunud. Tänavu märtsis oli Pindi hinnaindeksi ruutmeetri kaalutud keskmine hind 35 protsendi võrra väiksem buumi tipuaegsest näitajast, kuid 46,3 protsenti suurem põhjanäitajast.
Sealjuures tehti tänavu märtsis kinnisvaratehinguid juba 136,7 protsenti enam kui 2009. aasta juulis.
Konsultant: buumist on veel vara rääkida
Kaanon Kinnisvara konsultandi Marili Kaasiku sõnul on kinnisvaraturg ilmselgelt elavnenud, kuid mingist buumist on veel vara rääkida. ”Samas, kui inimesed tahavad midagi väga saada, siis astuvad mängu emotsioonid. Nii juhtus Tartus ühes uuselamus, mille korteri pärast läks ostuhuviliste vahel enampakkumiseks,” tõi ta näite.
Peaasjalikult Tartus ja Tartumaal kinnisvara vahendava Kaasiku sõnul takistab uue buumi tekkimist praegu juba tõik, et pangad on oluliselt karmistanud laenuandmist. “Laenu saab, kuid pangad tahavad näha korraliku sissetulekut,” lisas ta.
Vaatamata pankade karmile laenupoliitikale on Kaasik seda meelt, et kinnisvarahinnad tõusevad vähemalt suuremates linnades, kuna inflatsioon ei näita Eestis peatumise märke.
Paljud inimesed ostavad kinnisvara ilma laenuta, mis näitab, et just kinnisvara näol on leitud turvasadam, kus kaitsta oma sääste inflatsiooni eest.
Palju sellisest kinnisvarast üüritakse ka välja, kuid Maili Kaasiku sõnul võib vähemalt Tartu üüriturul rääkida juba väiksest ülepakkumisest.
“Ühelt poolt on väga palju kinnisvara ostetud väljaüürimise eesmärgil ja teisalt on muutunud ka üürnikud nõudlikumaks,” ütles Kaasik, kelle sõnul võib peale vajalike parendustööde tegemist ja maksude maksmist jääda paremal juhul nulli.
Üks nõutumaid kaupu on Tartus aga uuselamud, kuna neid Tartusse eriti ei ehitata. Põhjus selleks on lihtne: ehitushinnad on Tartus samasugused kui Tallinnas, kuid tartlased pole suutelised maksma tallinlastega veel samasugust hinda.
Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige Tõnu Toompark ütles samuti, et Eesti kinnisvaraturul on mitmed märgid, mis viitavad buumile, kuid praegu mingist buumist rääkida on ilmselge liialdus.
“Korteritehingute arv on aastaga kasvanud 20 protsenti ja näiteks Tallinnas on korterite hinnanud kasvanud aastaga kümnendiku võrra. Kuid tegemist pole mitte buumiga, vaid aktiivse turuga,” selgitas Toompark, kelle sõnul kiputakse Eestis üldse nägema asju pelgalt buum-krahh skaalal.
Küll aga lisas Toompark, et tehingute arv on jõudnud juba ülemise mõistliku piiri lähedale ning selline kasvutempo pole kooskõlas enam praeguse majandusseisuga. “Majanduse asjad liiguvad meil praegu õiges suunas, kuid mitte ülitempokalt nagu kinnisvaraturg. Aga saame näha, kas need kasvud on jätkusuutlikud või mitte,” tõdes ta.
Väikelinnades kinnisvaraturg kiratseb
Tõnu Toompargi sõnul on Eesti omapäraks asjaolu, et me ei saa rääkida ühtsest kinnisvaraturust. Tartu ja Tallinna kinnisvaraturul toimuv erineb mõne väikelinna kinnisvaraturust nagu öö ja päev. “Eestis saab korralikust kinnisvaraturu toimumisest rääkida vaid Tallinnas ja Tartus ning Pärnus on kinnisvaraturulaadne toode,” oli Toompark kriitiline.
Pindi Kinnisvara Lõuna regioonijuht Christel Blaubrük oli Toompargi väitega päri, kasutades Valga, Põlva ja Võru kinnisvaraturu kommenteerimiseks sõna “seisev vesi”.
“Lõuna-Eesti väikelinnade kinnisvaraturg on viimased paar aastat stabiilne ning näiteks Valgas on praegu võimalik korterit osta 1500 – 2000 euro eest,” tõi Blaubrük näite.
Tema sõnul ostavad väikelinnades kortereid ja maju peaasjalikult kohalikud inimesed, kes aga elukohta vahetama ei kipu. Teisalt on näiteks Valgast lahkunud üksjagu inimesi välismaale ja pannud oma korterid müüki, kuid nagu öeldud, et ei lähe need müügiks isegi mitte 1500-2000 euro eest.
Sander Silm
