Tavapärane hindamisteenus tellitakse eesmärgiga esitada laenuandjale hinnang vara turuväärtuse kohta. Eksperthinnangu tulemuseks on numbriliselt väljendatud turuväärtus, mis peegeldab kinnisvaraturu olukorrast tulenevat summat, mida keskmine turu osaline on valmis objekti eest maksma. Hindamise käigus peab hindaja välja selgitama kõik asjaolud, mis võivad objekti turuväärtust mõjutada. Seejuures ei ole need tegurid olulised ainult hindajale, vaid ka eksperthinnangu kasutajale, sest hindaja töö tulemusel saab hinnangu tellija, näiteks kinnisvara ostja, parema ülevaate sellest, et mida ta tegelikult ostab.
Elamispinna ülevaatusega saavad kõik inimesed hakkama – käiakse kohapeal, katsutakse, uuritakse, võetakse kaasa ehitusspetsialist, võib-olla kaubeldakse hinnas – ja kui meeldib, tehakse ostuotsus ära. Kui objektiga on kõik korras, läheb tehing ladusalt ning edaspidiseid probleeme pole. Paraku paljudel juhtudel asjad nii lihtsalt ei lähe.
Kinnisvara hindamisel oleme päris palju kokku puutunud selliste varadega, kus probleemid võivad uuele omanikule kaasa tuua paberimajandust, ajakulu või rahalist isegi kahju. Peamiselt on probleemid tingitud ebakorrektsest dokumentatsioonist. Näiteks oleme kokku puutunud 1-toalise korteri hindamisega, kus erinevates registrites ja plaanidel oli pindala kohta esitatud viis erinevat numbrit. Vahe kõige väiksema ja kõige suurema pindala vahel oli 3,6 m². Kui ostetakse korter, mis on tegelikult 3,6 m² väiksem kui registrites kirjas, saab uus omanik ju kahju. Oletame, et korteri ostuhind ühe ruutmeetri kohta on 1500 €, siis pindala erinevuse tõttu on kahju 5400 €.
Toodud näite puhul kontrollis hindaja korteri pindala andmeid ehitisregistrist, kinnistusregistrist, arendaja plaanilt, lisaks saadi veel täiesti erinev info omanikult ning ka kohapealsel mõõtmisel. Seega oli hindajal oluline välja selgitada tegelik pindala.
Teise näitena võib tuua olukorra, kus hinnatava objekti lubatud kasutus ei ole eluruum. Näiteks on kuulutuseportaalides pakkumises objekte, mida tutvustatakse kui korterit, kuid eluruumiks ei saa neid mitte kunagi registreerida, sest pind ei vasta eluruumile esitatud nõuetele. Keldrikorrusele võib ehitada suurepärase sisekujundusega toad, köögi ja pesemiskoha, kuid kui ruumid on madalad ning ainult ühe aknaga, ei saa seda pidada elamispinnaks.
Siin võib tekkida probleem ostjal, kes soovib kasutada pangalaenu. Krediidiasutused võivad, kuid ei pruugi anda sellise pinna ostuks eluasemelaenu. Pankade sõnul sõltub nende seisukoht väga objekti seisukorrast, asukohast, mis seal pinnal siis ikkagi on ja ruutmeetri hinnast. Kasuks tuleb lisatagatise seadmine või piisavalt suur omafinantseering rahaliselt (vähemalt 30%). Näiteks üks krediidiasutus vastas konkreetselt, et kindlasti ei finantseeri nad mitteeluruumina registreeritud objekti Kredexi käendusega. Ka võib laenuintress olla kõrgem.
Hindaja ülesanne on hindamise käigus objekt eksperthinnangus lahti kirjutada, kusjuures objekti kirjelduse kõrval on äärmiselt oluline käsitleda vara juriidilist poolt. Eespool toodud olukorra puhul on selleks kohustus välja tuua erinevus vara õiguslikult lubatud kasutuse ja tegeliku kasutuse vahel. Kui see on korrektselt, koos hindajapoolse kommentaariga tehtud, saab nii potentsiaalne ostja kui laenuandja tegeliku ülevaate varast.
Juriidilise poolega haakub ehituse seaduslikkus ja see, et vara oleks ehitisregistris korrektselt kajastatud. Vastasel korral võib taas tekkida probleem pangas, kus on järjest tähtsamad ehitus- ning kasutuslubade olemasolu.
Hindaja ülesanne on aru saada, et kas olemasolev ehitus või tehtud juurde- ja ümberehitused on seaduslikud. Kui dokumentatsiooniga on probleeme, võib pank nõuda paberite kordaajamist, mis omakorda on ajamahukas (näiteks kooskõlastamised kohalikus omavalitsuses, projekteerimine jms) ja tihtipeale ka raha (näiteks projekteerimine, mõõdistamine jms).
Pädev hindaja kontrollib dokumentatsiooni juba objekti ülevaatusel. Ebakõlade ilmnedes suhtleb vajadusel hiljem kohaliku omavalitsuse spetsialistiga, et hinnata andmete korrastamise võimalikkust.
Kõik eelnev on osa hindaja ülesannetest, kuid üks tähtsamaid. Tihti on objektiks lihtne korter, kuid asjaolude avaldumisel selgub juriidiliste probleemide maht, mille läbinärimine aitab hinnangu tellijal säästa aega ja raha.
| Artikli allikas on Domus Kinnisvara blogi. |
 |
