Kinnisvara on hea ja stabiilne alternatiiv börsifirmade aktsiatele ka majanduslanguse ajal, kuid tähtis on teada, millist sektorit eelistada.
Intressimäärad on rekordmadalad ning hoiustamine on kaotanud mõtte. Inflatsioon sööb kontole kogunenud sääste ja rahale tuleb otsida koht, kus tootlust teenida. Üks lahendus võib olla kommertskinnisvaraturg, kus tootlus on elamukinnisvarast kõrgem.
Rendihinnad tõusevad vaikselt. Eesti kommertskinnisvaraturul läheb East Capital Balti juhi Madis Raidma sõnul praegu hästi. “Ei ole mingit tohutu kiiret rendi hinna tõusu olnud, mis ei tähenda sarnast ülekuumenemist, nagu 2007. aastal või ajal, mil kontori-, logistika- ja kaubandusepindade renditase oli kõrge. Sinnamaale pole rendihinnad veel jõudnud, kuid need on hakanud vaikselt üles minema,” rääkis ta.
220 000ruutmeetrine rendipinnaga kinnisvaraportfell toodab aastaga 19 miljonit eurot renditulu. “Hinna ja tootluse suhet vaadates võib parema tootluse saada 5–10 miljoni euro suuruselt objektilt,” ütles Raidma, kelle sõnul nemad oma portfelli alla 5 miljoni euro suuruseid objekte enamjaolt ei osta.
East Capital Balti investeeringute juhi Martin Otsa sõnul näitab tehingustatistika ärikinnisvaraturul, et tehinguid tehakse suurusjärgus 4–5 miljonit eurot. “Meiesugune institutsionaalne investor on liigas 10–60 miljonit eurot. Üksikud investorid on valdavalt ikkagi seal, kus on kõige tihedam konkurents,” ütles ta.
Kortermajad ei meelita. Elukondlikku kinnisvarasse pole East Capital sisenenud. “Praegu on tootlus ja toodete olemasolu elukondlikus kinnisvaras üpris õhuke,” ütles Raidma ning lisas, et praegu ei olegi turul investoritele suunatud toodet, kus oleks näiteks üks kortermaja 50 korteriga, millel on professionaalne investor, kes sellelt renditulu teenib. “Kui võtta üür versus turuhind, siis tootlused on alla viie protsendi. Kommertskinnisvara tootlus jääb ikkagi 7–9 protsendi vahele,” lausus Raidma.
Põhjus, miks selliseid jaeinvestoritele suunatud tooteid pole, on Otsa sõnul arendajates. “Arendajate huvi on pigem ehitada ja teenida arenduskasumit. Neil ei ole pikaajalist üüri teenimise huvi, eriti, kuna tootlus jääb 5% kanti. See on kindlasti üks põhjuseid, miks meil selliseid tooteid turul pole,” ütles ta.
Investoritel eelistus olemas. Kinnisvaraga on oma riskid, kuid pikemaajaliselt on see aktsiaturgudele Raidma sõnul väga selge alternatiiv. “Aktsiaturud on äärmiselt volatiilsed, liiguvad väga kiiresti üles ja väga kiiresti alla. Praegu eelistatakse omada mingit osa portfellist, mis oleks stabiilse tootlusega,” ütles Raidma.
Jaeinvestor East Capital Balti kinnisvarafondi veel ei pääse.
Mis on mis: East Capital Balti kinnisvarafond
Investeerib ärikinnisvarasse Balti riikides.
2005 tegi East Capital Arco Varaga ühisettevõtte, kus mõlemal oli võrdne osalus ja tehti esimene fond.
2008 ostis East Capital Baltic Real Estate Arco Varalt fondi välja, pärast seda on varahaldusettevõte 100% East Capital grupi omanduses.
Esimene fond: raha sissevool 2005–2007, nüüd kinnine.
Teine fond: avatud institutsionaalsetele investoritele, kes ostavad miljoni euro kaupa. Jaeinvestor East Capital Balti kinnisvarafondi veel ei pääse.
Portfellis kahe fondi peale kokku 16 objekti, neist 9 asub Eestis – näiteks Go Spa Saaremaal ning Tänassilma logistikapark ja Tammsaare ärikeskus Tallinnas.
Kommentaar
Aktsiate eelis on suurem likviidsus
Alo Vallikivi, LHV Maaklertegevuse juht
Enne kinnisvara või aktsiate ostmist tuleks kaaluda erinevaid asjaolusid. Näiteks kas teha tehing oma vaba raha või laenukapitaliga, kas investoril on aega oma investeeringuga tegeleda ning kuidas portfelli hajutada. Tasuks mõelda ka likviidsuse peale, aktsiaid on võimalik iga päev osta ja müüa, kinnisvara müümiseks võib kuluda kuid.
Kui valida kinnisvara ja väärtpaberite vahel, eelistaksin mina aktsiaid.
Ka väärtpaberitesse investeerides tuleb riskidega arvestada. Peamine risk on praegu keskpankade tegevus – seni on nad nii kinnisvara kui ka väärtpaberiturge oma tegevusega tublisti toetanud, kuid suur küsimus on selles, mis juhtub pärast sooduskeskkonna kadumist.
Nõudlust jagub igale poole
Risto Vähi, Uus Maa analüütik
Praegused üüritootlused on Tallinnas head – enamasti on võimalik viieprotsendiline aastane tootlus.
Kuigi müügihinnad on aastatega kasvanud, on kinnisvaraturul võimalik rohkem kaubelda ning rohkem on ka asumeid-linnaosi, kus hinnatase on soodsam. Samuti tasub vaadata Tallinnast välja, lisaks Tartule ka Lääne-Eesti puhkuselinnadesse, aga ka Viljandisse ja Rakverre. Kahes viimati mainitud linnas elavdatakse majandust ning püütakse luua uusi töökohti. See on juba tekitanud suurema üürikorterite nõudluse ning seal jagub kortereid, mida osta.
Muide, ka Tallinna lähedale tasub üürikorterit soetada. Käisin just Sakus ja lugesin poe teadetetahvlilt üürisoove. Huvi on täiesti olemas.
Elamispinna tasuvus on pisut vähenenud
Tõnu Toompark, Adaur Grupp OÜ
Üürihinnad on kerkinud aeglasemalt kui ostu-müügihinnad. Selle tulemusena on elamispinna üüriinvesteeringu tasuvus pisut vähenenud. Tallinna üürikorter toodab aastaga üüritulu keskeltläbi 5–6% korteri turuväärtusest. Seejuures peab üüriinvestor arvestama omanikukuludega, milleks on tavaliselt maamaks, kindlustus, remondifond, amortisatsiooni katmine. Nii taandub elamispinna väljaüürimise äri paljuski kinnisvara väärtuse tõusule.
Lähikvartalitel elamispindade hinna tõus pigem jätkub, sest palgad kerkivad ja laenu hind on soodne. Kuigi mõne üksiku Tallinna linnaosa tehingute arv väheneb marginaalselt, püsib enamikus tehingute arv kõrge.
Elamispindade turg on endiselt müüjaturg.
Rainer Saad
http://leht.aripaev.ee/?PublicationId=2D756A93-8DDD-49CE-84FB-AF0CC534CD62&paperid=3DA7B16D-22EA-4323-848E-64411DE86E4B&selectedDate=2014-06-13
