Eesti kinnisvaraturg on arenenud tormiliselt. Kinnisvaratehingute arv on mõningate korrektuuridega löönud järjepanu uusi rekordeid jõudes 2003. aastal pea 47 tuhande tehinguni. Kinnisvarahinnad on näidanud ilmselget tõusutendentsi 22 miljardi krooni väärtuseni küündides. Väljastatud laenumahud on igakuiselt mitmekümneid protsente suuremad eelmise aasta näitajast. 2003. a. väljastati eluasemelaene ligi 8 miljardi krooni väärtuses.
Pikas perspektiivis hindavad kohalikud tarbijad ja investeerijad majanduskliima arenguid positiivseks ning on valmis raha kinnisvarasse paigutama.
Kinnisvaraarendajate turg on laienenud Täna on kasumimarginaalid toonud turule järjest uusi ja uusi tegijaid. Küll eraisikuid, kes tagastatud põllumaad kruntideks jagavad ning uusi elurajoone loovad. Küll inimesi, kes kasumilootuses kinnisvarasektori tegevusalaks on valinud ning elamuid ehitavad või renoveerivad.
Skeptikud loobivad kadedusenooli ning räägivad, et kinnisvarainvesteeringutest tuleks loobuda, sest juba “taksojuhid” on hakanud kinnisvaraturul ilma tegema. Kriiside ja krahhide ennustajatel pole aga siiski “edu” olnud ning jutud mullide lõhkemiseks on kaugena tunduvaks fantaasiamaailmaks jäänud.
Uued projektid lähevad müügiks nagu soojad saiad
Uute arendusprojektide turustamine paneb imestama. Kui uue projekti andmed internetilehele avalikkuse jaoks vaatamiseks välja jõuavad, siis selgub, et paremad korterid on juba broneeritud. Natuke tausta uurides selgub, et kõnealust maja hakatakse alles kuu aja pärast ehitama. Alati pole müügitöö alguse ajaks veel ehituslubagi väljastatud.
Meedia on loonud kahtlusevarju justkui toimuks sellisel kombel midagi kahtlast. Tegelik põhjus asjaolule, et äsja müüki paisatud korterelamust juba pool müüdud on, on see, et esmalt on kortereid pakutud endistele klientidele, arendusfirma töötajatele ja teistele inimestele, kes ühel või teisel moel projekti arendamise juures tegevad on olnud.
Turul valitseb nähtav defitsiit, mille tühimikku ei luba täita detailplaneeringuga varustatud kruntide nappus. Üha enam hakkab kostma hääli, et napib kvalifitseeritud oskustöölisi, kelleta uue kinnisvara loomine võimatuks osutub.
Defitsiit uute arendusprojektide turul annab arendajatele järjest võimaluse hindade tõstmiseks. Tavaline praktika näitab, et iga uus arendusprojekt tuleb pisut kallim eelmisest. Nii on vahel näha kõrvuti ehitatavate majade puhulgi näha, et esimesena ehitusse ja seega ka müüki läinud majad on viimastest mitme hea protsendi võrra odavamad.
Soodne intressimäär kangutab hindu üles
Müügiedule aitavad kaasa pankade järjest soodsamad ja paremad laenutingimused. Intressimäär on pankade konkurentsivõitluse ning euribori languse taustal ainult allapoole liikunud. Viimasele on küll aasta-poolteist tõusu ennustatud, kuid analüütikute ootused ei ole täitunud. Nii on pangad tulnud turule järjest soodsamate laenulubadustega. Viimased laiadele massidele paisatavad numbrid räägivad intressimäärast 3,5-3,8%. 2003. aasta laenumahtude kasvu kohta tehtud pankade prognoosid ületati reaalsuses ligi kaks korda.
Arvestades, et kõik Eestis tegutsevad suuremad pangad kuuluvad Soome ja Rootsi kapitalile, siis võib arvata, et neil ei ole võimatu Eestis pakkuda intressimäära, mis teiselgi pool lahte. Võrreldes Eesti intressimäära näiteks Soome eluasemelaenude intressiga, siis langemisruumi on veel protsendi, isegi kahe võrra kindlasti.
Vähene pakkumine uue kinnisvara, peamiselt uute korterite turul soodsate laenutingimuste taustal on üleloomulikku kõrgusesse tõstnud olemasolevate vanade korterite hinnad. Hinnad on olnud sedavõrd märkimisväärsed (loe: absurdsed?), et pressiteate vormis avaldatud 600 000 kroonise 2-toalise 44 ruutmeetrise Mustamäe korteri müügitehingu toimumist kajastasid kõik suuremad päevalehed.
Siin tekkib õigustatud küsimus, et kaua selline hinnaralli jätkub? Millal nö. maaklerit mittetundev inimene saab võimaluse valida meelepärane uus korter ilma, et enamus juba ammuilma sõpradele-tuttavatele laiali jagatud ei oleks? Millal kukuvad uute korterite hinnad? Millal kukuvad vanade korterite hinnad? Mis on suurim oht, mis tänast kinnisvaraturgu ähvardab?
Ohutuli paistab laenuturu poolt
Uute arendusprojektide hinnatõus ning lühike müügiperiood, mis laiadele tarbijate ringkondadele paraku valikuvõimalust ei anna, jätkub seni, kuni on katmata turul valitsev nõudlus. 95% uutest korteritest soetatakse laenu abil. Seetõttu võib prognoosida, et olulisim tegur, mis uute korterelamute turgu mõjutab on laenuturg.
Kui näiteks euribor tõstab eraisiku laenuprotsenti kahe protsendi võrra, siis 20-aastase ja 4-protsendilise intressimääraga laenu igakuine tagasimakse suureneb selle tulemusena 17,5%. Sõltuvalt laenumakse osakaalust kogu sissetulekus võib selline kulutuste tõus rahakotile päris laastavalt mõjuda.
Asja ei muuda ka paremaks tõsiasi, et väga suur osa laenuvõtjatest võtab endale pankade tingimuste järgi antava maksimaalse suurusega laenu. See omakorda tähendab, et laenutingimuste halvenedes on ainus võimalus tagatis realiseerida või laenuperioodi pikendada. Äsjasoetatud kodu on siiski viimane, millest inimesed loobuda soovivad. Pigem hoitakse kõhu kõrvalt kokku ning süüakse kartulikoori kui eluasemelaenu makse maksmata jäetakse.
Selle alalhoidlikkusele viitava väite baasilt ei julge prognoosida, et isegi oluliste turutingimuste muutumise tagajärjel peaks kinnisvaraturule suur laenutagatiste realiseerimisest tulenev pakkumine tulema. Viimase vastu on ka eluasemeostu finantseerijad, sest liigne paanika halvendaks nende laenuportfelli kvaliteeti veelgi.
Kokkuvõte jäägu positiivseks
Kinnisvaraturul võib prognoosida uute projektide edu senikauaks, kuni püsivad soodsad laenutingimused. Laenutingimuste halvenemise tulemus on eelkõige stagnatsioon turul, st. tehingute arvu langus ning uute projektide külmutamine. Hinnalangust tänastes turutingimustes võib prognoosida ainult ebaratsionaalsetesse kõrgustesse kerkinud magalate korteritele.
Kinnisvara aktiivne arendustegevus kandub vaikselt Tallinnast, Tartust, Pärnust ka teistesse maakonnakeskustesse. Euroopa Liiduga liitumine kinnisvaraturule olulist mõju ei avalda, sest viimane on tänastesse kinnisvarahindadesse juba ammu sisse kirjutatud.
Valik kinnisvaraturgu mõjutavatest makromajanduslikest teguritest võib leida graafilisel kujul aadressil https://www.adaur.ee/index.php/kinnisvaraturg/.
Praktiline näide müügitempost
2004. a. veebruari keskel alustas AS FKSM Valgele tänavale rajatavate kortermajade müüki.
Projekti maht on kokku 132 korterit viies viiekorruselises majas. Esimeste majade valmimisaeg on plaanitud 2004. detsembrisse, viimastel maisse-juunisse 2005. a.
Kolmenädalase müügiperioodiga oli kaetud 80% esimese etapina müüki paisatud kahe maja 53 korterist. Seejärel läks müüki ka kolmas maja.
Kuuenädalase müügiperioodi järel oli kolme maja ja 84 korteri peale kirjaliku broneeringuta veel kõigest viis korterit. Samal ajal on leitud ligi 40 potentsiaalset klienti kahe viimase maja jaoks, mille müüki ega hindu ei ole veel välja kuulutatud.
Artikkel on avaldatud 30.04.2004 väljaandes Ärielu –
