Veel mõni aasta tagasi kinnisvara hinnatõusulainel kuuldus arvamusi, et kinnisvara on justkui sajaprotsendilise garantiiga investeering, mille väärtus ei saa ühelgi juhul langeda. Seda arvamust toitis sajandi alguses alanud püsiv hinnatõus, millest ka meedia üksjagu palju rääkis ja kirjutas. Kinnisvara kui investeeringu kindluse müüdi murdis 2007. a. kevadest alguse saanud hindade langus.
Siiski veel 2007. a. lõpuski küsis üks üürikorteritesse investeerinud kodanik minult korterite pakkumishindade langetamise kohta, et miks seda tehti. „Kinnisvarahinnad ei saa ju langeda,” oli tema nõutu väide.
Tänaseks on olukord muutunud ning Tallinna korteriomanditehingute keskmine ruutmeetrihind on 2007. a. märtsikuistelt tipphindadelt langenud 21 678 kroonile ehk ligi 20%. Kõik märgid – majanduskasvu langus, vähenev tarbimine, vähenevad laenumahud, tarbijate usalduse puuduminekinnisvaraturu osas, kasvavad energiakulud, sh küttekulud – näitavad, et hinnalangus jätkub.
Vaatamata täna kestvale hinnalangusele võib siiski väita, et kinnisvara on suhteliselt kindel investeering. Kui ülemõistuse paisunud hindadest õhku välja lastakse, siis see tähendab, et kaotavad kinnisvarasse üldsuse hullusest mõjutatuna tipphindade ajal investeerinud inimesed. Ülejäänud investorid, kes on rahapaigutuse teinud nö mõistlike hindade ajal, ei tunne hinnalangusest küll rõõmu, kuid samas peavad tõdema, et nende suured kasumid sulavad väiksemateks jäädes valdaval enamusel siiski plussi poolele.
Väide, et kinnisvara on suhteliselt stabiilne investeering tähendab kinnisvarainvesteeringute võrdlust alternatiivsete investeeringutega. Näiteks Tallinna börsiindeks on mulluse märtsiga võrreldes kahanenud pea 40% ja Tallinna korteriomandite hinnad on langenud „kõigest” 20%. Nii peame tunnistama, et kinnisvara negatiivne tootlus on aktsiainvesteeringuid märkimisväärselt edestanud.
Igal juhul võime väita, et üldjuhul on kinnisvaraturu hinnaliikumised aeglasemad ning stabiilsemad. See aga tähendab madalamaid riske, mis omakorda tähendab madalamat eeldatavat tootlust. Kui aktsiaturgude ajalooliseks keskmiseks tootluseks loetakse olevat 12%, siis kinnisvara tulusus peab jääma sellest allapoole.
Kinnisvarainvesteeringu tootlus ei tähenda vaid iga-aastast eeldatavat hinnatõusu. See tähendab lisaks veel rahavoogu üüritulult. Seni on üüritulu rahavoog olnud kiire kinnisvara hinnatõusu tõttu olnud täiesti teisejärguline. Hinnatõusu pöördumisel languseks ning mingi aja pärast eeldatavasti stabiliseerumise järel muutub üüritulust tulenev rahavoog investori jaoks märksa olulisemaks. Juba ka müümise asemel üüritakse kortereid välja, et saada mingitki rahavoogu seisvalt varalt.
Tänane kinnisvaraturu olukord on segane. Mõned väidavad, et hinnalangus jätkub – need on need, kes sooviks midagi osta. Need, kel aga kinnisvara müüa on väidavad, et langus on läbin ing hindade põhi on saabunud.
Selge on see, et miski ei ole selge. Alles tagantjärele tarkusena saame teada, kas 2008. a. suvel oli hindade põhi või mitte. Igal juhul on turul juba ringi liikumas investorid, kes uurivad soodsaid ostuvõimalusi. Parimad investeeringud tehaksegi halvimatel aegadel.
Tallinna korteriomandite hinna ja Tallinna börsiindeksi muutus (03/2007=100)
