Kinnisvara hinnamulli lõhkemist ette ennustada ei ole võimalik. Kui see mulli lõhkemise ennustamine oleks nii lihtne, siis riskikartlikumad investorid realiseeriksid oma positsioonid enne kardetavat mulli lõhkemist. Riskialtimad investorid prooviksid seda teha üsna viimasel momendil. Igal juhul tekkiks hulk inimesi, kes sooviksid mingil momendil kasumit mittetõotavast ärist väljuda.
Selline kinnisvaraärist väljumine laseks “mulli” tasapisi õhust tühjaks. Kinnisvarategelaste kardetud ja ajakirjanike oodatud mulli hirmuäratava pauguga lõhkemist ei tulegi, millest pealinnas ülelinnalise kõrvulukustava häiresignaaliga teada peab andma.
Teine, ja võib isegi öelda, et olulisem küsimus on see, et kas meil on mull või on tegemist asjade loomuliku arenguga? Sellele küsimusele saame me õige vastuse viie, ehk isegi kümne aasta pärast. Ja olgu siis see vastus ühte või teise äärmusesse kalduv – igal juhul leidub hulk inimesi, kes saavad kasutada legendaarset lauset: “Aga ma ju ütlesin teile kohe, et…” Tagantjärele tarkus olevat – nagu räägitakse täpisteadus.
Hinnatõusu jätkumise poolt räägivad mõned argumendid.
Esmalt tuleb kohe kindlasti märkida, et kinnisvara hinnatõus on ülemaailmne. Selge on see, et eesti ei ole siin trendilooja, vaid pisikese kääbusena ikka pigem teiste sabas sörkija. Midagi oleks tõsiselt viltu kui Eestis kinnisvarahinnad hetkel langeksid.
Intressimäärad on jätkuvalt madalad ning pangad väljastavad igakuiselt üha rohkem ja rohkem eluasemelaene. Äsja kirjutas Äripäev sellest, et Eesti eluasemelaenude intress on Euroopa madalaimaid. Võrreldes eelmise aasta augusti lõpu seisuga on käesoleva aasta augusti lõpus pankades ülevalolev eluasemelaenude jääk kasvanud 34 miljardi kroonini ehk 71 protsenti. See tähendab, et raha tuleb turule juurde ning see omakorda genereerib hinnatõusu.
Pakkumine on piiratud ning uut pakkumist ei suuda arendajad nii kiiresti turule tuua kui nad seda ehk sooviksid. Kinnisvaraarendus käib läbi planeeringute ja bürokraatiarägastiku ning sellest läbitungimine nõuab aega. Pakkumine küll pidevalt suureneb kui aeg-ajalt kuuleb ikka paremates asupaikades olevatest projektidest, mis avalikkuse ette ei jõuagi. YIT Ehitusel on käesoleva aasta lõpus plaanis Tallinna kesklinnas alustada kahe projekti raames 150 korteri ehitust. Juba täna on ootenimekirjas ligi 300 klienti ootel, kes ennast ehk soovimatult sageli meelde tuletavad kartuses soodsa asukohaga korterist ilma jääda.
Pakkumise poole pealt mõjutab hinda suuresti ehitusmaterjalide ja tööjõu hind. Ehitusmaterjalide hinnad on praktilises elus tegutsevatele inimestele suurenenud enam kui statistikute sõber ehitushinnaindeks. Viimase kasv võrreldes eelmise aasta teise kvartaliga oli 6,9 protsenti, millest suurema osa moodustab tööjõu hinnatõus. Kui veel asi piirduks vaid hinnatõusuga oleks hästi. Hullem on seejuures fakt, et ehitusturul tegemist kvalifitseeritud tööjõu puudusega.
Hinnatõusu vastu räägivad samuti mõned asjaolud.
Laenumahtude kasv suurusjärgus 70% ei saa olla jätkusuutlik. Enam kui selge, et mingil momendil võtab see tuurid maha. Kas seejärel hinnatõus kinnisvaraturul pidurdub või pöörab hoopis languseks – seda näitab aeg.
Uut pakkumist tuleb järjest peale ning nõudluse püsimisel samal tasemel. Nii pikeneb esmalt müügiperiood ning seejärel läheb turg hinnakonkurentsi peale. Ja hakkavadki hinnad langema.
Palju uutest korteritest ostetakse väljaüürimiseks. Üüritulu tootlus võrreldes korteri enda hinnaga on järjest langenud, st. üüriäri on muutunud järjest vähem tasuvaks. Teisest küljest on üüriäri peamine kasvumootor olnudki just mitte üüritulu, vaid kasu vara väärtuse kasvust. Siit võib tekkida soov kinnisvara hinnatõusu pidurdudes väljaüürimiseks ostetud korter müüa, et raha paigutada muudesse äridesse. Kui siit nüüd tekkib üürikorterite realiseerimise laviin, siis on hinnalangus enam kui kindel.
Teisest küljest tegelevad sellise väljaüürimisega kodanikud, kelle majanduslik heaolu on reeglina kindlustatud ning pigem emotsionaalne surve ei luba ostetud korterit ostuhinnast odavamalt müüa. Niisiis – pigem hindade stagnatsioon kui langus.
Kokkuvõtteks soovitaksin tänasel korteriostjal oma plaanid tõsiselt läbi mõelda. Korteri endale eluasemeks ostjat huvitab eelkõige, et korteri ehituskvaliteet oleks korralik. Turuväärtus jääb reeglina teise või kolmandasse järjekorda. Korteri väljaüürijal soovitan majanduskalkulatsioonides läbi käia nii helgemad kui tumedamad stsenaariumid, et igal juhul peo lõppedes omadega ots otsaga kokku tulla. Arvestada tasub seejuures, et ettevõtlus kinnisvara-alal on riskide võtmine nagu igaski teises majandusharus, mille tulemus ei pruugi alati plussipoolel lõppeda.
