Käesoleva aasta kevadel tõsteti Eesti Ehitusettevõtete Liidu ja Eesti Kinnisvarafirmade Liidu ning mitmete oma valdkonna spetsialistide poolt teravalt päevakorda probleemid üüriturul. Põhiliselt puudutab teemapüstitus ja argumentatsioon mitmeid eelkõige seadusandlikke piiranguid, mis moonutavad turu toimimist ja seega pidurdavad arengut. Poole aastaga on teema arenenud nii kaugele, et jõuliselt räägitakse riiklikult toetatavatest üürimajadest. Seega on oht kalduda teise äärmusesse turu moonutamisel ning seeläbi tekitada taas probleemid.
Meenutame, et toimiv üürimajandus on vajalik kahel põhjusel – see on üks meede jõudsalt amortiseeruva elamufondi uuendamiseks ning tööjõu liikuvuse suurendamiseks. Esimesega on tugevalt seotud ka energiamajanduse ja rahvatervise küsimused ning teisega majanduskasvu ja regionaalpoliitilised küsimused. Seejuures ei ole toimiv üüriturg mitte võluvits, vaid üks samm maratonirajal. Nii tulebki kogu elamumajanduse probleemistikku ning kavandatavate uuenduste/muudatuste mõju vaadata laiemalt. Näiteks varasemalt valesti „timmitud“ st kitsalt energiasäästule keskenudnud KredExi toetused on põhjustamas probleeme hoonete sisekliimas ning meie amortiseeruva elamufondi küsimused, mis seni on olnud riikliku energiapoliitika osaks, tuleb millalgi liigutada rahvatervise poliitika valdkonda.
Ent oluline on siiski fakt, et riiklikul tasemel toimub liikumine. Mõnes ministeeriumis aeglasemalt, mõnes kiiremini. Probleemi on aga tunnistamas enam-vähem kõik seotud ametkonnad. Nii on viimase kuue kuu jooksul toimunud erinevates ministeeriumites huvigruppidega rida kohtumisi ja diskussioone. Novembri alguses kogunes Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumis taas üürieluasemete teemaline ümarlaud. Ümarlaual korduvalt kõlanud „riiklikult toetatud üürimaja“ kontseptsioon on ajendiks ka käesolevale artiklile.
Vääriti mõistmise vältimiseks märgin, et minister Palo sõnul on eelnimetatud kontseptsioon siiski mõeldud rakendamiseks vaid nendes piirkondades, kus kinnisvaraturg ei toimi (näiteks maapiirkondades ja väikelinnades). Samuti puudutab see sihtgruppe, kes vabal turul ei ole võimelised kaasa rääkima (nt madalapalgalised ametikohad). Esimeses osas on olukord selge – kus turg puudub, seal ei saa seda ka moonutada. Teisel juhul aga tasuks enne lõikamist mitu korda mõelda. Kui me toimival turul anname mingile osale ärist riikliku toetuse, siis mõjutab see üsna kindlasti ülejäänu osa. Neid mõjusid tuleb seega kindlasti enne uurida ning kujundada toetuste skeemid selliselt, et ülejäänud turuosalised sellest ei kannataks.
Näiteks saastekvootide müügist saadud raha eest avaliku sektori hoonete remontimine täitis üllast energisäästu eesmärki, kuid võttis erasektorilt ära ehitustööjõu, ajas üles ehitushinna, piiras seeläbi uusarenduse mahtu ja tekitas defitsiidi, mille tulemuseks olid taevasse kihutanud korterihinnad. Üles-alla hüplev kinnisvaraturg, millega targemad on juba harjunud, muudab kõiki ettevaatlikuks. Planeerimine muutub raskeks ning riskimarginaalid suuremaks, rahastus lühikeseks ja seega kalliks, projekteerimisperioodid muudetakse lühikeseks ning tulemused seega ebakvaliteetseks. Kõik selle maksab lõpuks kinni tarbija, kellel on oht oma kallis investeering järgmise kriisiga kaotada.
Üürituru arengule riigi poolt õla alla panemine on kindlasti positiivse efektiga, kui seda õieti teha. Nii Eesti Ehitusettevõtete Liidu kui ka Tallinna Tehnikaülikooli uuringud näitavad, et kui riik toetaks neid projekte ca 1/3 ulatuses, siis pikas perspektiivis ületaks tulu toetuste summasid. Kõige selgem kasu oleks loomulikult ehituse ning ehitusmaterjalide tootmisega seotud maksude laekumine. Aga kindlasti ei tohi unustada paremast sisekliimast tulenevat terviseprobleemide vähenemist, suuremat tööefektiivsust, korraliku kodu mõju peresuhetele jne.
Ent vaadates elamumajandust tervikuna on mõistlik eeldada, et ca 1/3 suuruse toetuse määra puhul on kindlasti hulk ühistuid, kes ehitaks oma vana remonti vajava ning moraalselt vananenud maja asemele hoopis uue. Ehkki kodu on alati seotud emotsioonidega ning ümberkorraldused seotud eelkõige hirmudega, on selline otsus kuiv matemaatika. Täna on vanade majade korterid ca 40% odavamad, kui uutes majades. Vana elamufondi jätkuval amortiseerumisel see vahe vältimatult suureneb. Oletame et vanas majas oleva eluruumi ruutmeeetri hind on vaid 1/3 uue korteri omast, siis samaväärse riikliku toetuse korral peaks vana asemele uue ehitamise otsus olema päris kerge. Hinnavahe ei pea isegi nii suureks kärisema, sest amortiseerunud pinna suuremad ülalpidamiskulud sunnivad märksa varem uue peale mõtlema. Selliste toetuste rakendamisel hakkab vana asemele uue ehitamise reaalne võimalus tõenäoliselt mingil hetkel kajastuma ka vana kinnisvara hinnas.
Olen jätkuvalt arvamusel, et nn uus elamureform järgneva 20 aasta jooksul on Eestis vältimatu. Et see kujuneks ja mööduks võimalikult valutult, on mõistlik juba varakult plaane teha. Riiklikud toetused kinnisvaravaldkonnas on vajalikud, kuid enne raha betooni valamist on mõistlik teha ära need tegevused, mis on tasuta. Näiteks tagada turu korralik toimimine. Sealhulgas üürisuhete korrastamine, diskrimineeriva maksusüsteemi muutmine, teenuste kvaliteedi tõstmine jms. Regionaalsetel või sotsiaalsetel kaalutlustel on kindlasti põhjendatud üksikute arendusprojektide toetamine. Ent suuremahulised toetused tuleks ikkagi kavandada silmas pidades elamufondi tervikuna, arvestades majanduse tsüklilisust ning kasutades ära diskrimineerivate piiranguteta turu enda võimet muutusi ellu viia.
| Artikli allikas on Domus Kinnisvara blogi. |
 |
