Järgnevalt on toodud kommentaar 2011. a. II kvartali kinnisvaraturul toimuvat kokkuvõtvale KV.EE kinnisvaraturu ülevaatele.
Kinnisvaraturgu mõjutavatest teguritest on enamus pöördumas positiivsesse valgusesse. Suured langusnäitajad hakkavad minevikku vajuma ning turu perspektiiv muutub järjest positiivsemaks.
Positiivsed arengud kinnisvara- ja just eriti elamispindade turul ei haaku niivõrd kinnisvara hinnaga, vaid eelkõige tehingute arvuga. Stabiilne tehingute arv ja prognoositav hinnaperspektiiv on need tegurid, mis tagavad kinnisvara likviidsuse ja uute koduotsivate klientide julgustunde turule siseneda.
- Töötuid arv taas tõusis. 2011. a. I kvartalis tööhõive langes ja töötute arv taas tõusis. Loodetavasti on siiski tegemist ajutise sesoonse tagasilöögiga, mida aasta teine kvartal positiivses suunas korrigeerib. Aasta esimese kvartali seisuga oli statistikaameti andmetel Eestis tööga hõivatud 591 000 ja töötud 99 000 inimest.
- Palk neljandat kvartalit järjest tõusmas. 2011. a. I kvartali keskmine palk oli 792 eurot. See on eelmisest aastast 4,5% kõrgemal, kuid kõrge inflatsiooni tõttu reaalpalk siiski langes.
- Ehitustööd asuvad tõusule? 2011. a. I kvartalis oli ehitustööde maht 350 miljonit eurot ehk aastatagusest 20% rohkem. Eks aeg näitab, kas ehitustööde maht pöörab end nüüd tõususuunas. Tegemist on ikkagi esimese positiivse ehitustööde mahu muutusega viimase kolme aasta jooksul.
- Põhivarainvesteeringud enam ei lange. Kinnisvarasektorisse minevad investeeringud tõusid 2011. a. I kvartalis võrreldes aastatagusega 11%. Arvestades madalat aastatagust võrdlusbaasi on tegemist väga napi kasvuga. Samas on siiski analoogselt ehitustööde mahule tegemist esimese positiivse märgiga peale kolmeaastast langusperioodi.
- Riskimarginaali langus ei luba intressimääral tõusta. Eesti panga andmetel oli 2011. a. II kvartalis väljastatud eluasemelaenude intressimäär 3,3%. Samal tasemel on intressimäär kõikunud viimase kahe aasta jooksul. See aga tähendab, et tõusva intressimäära baasiks oleva eurobori tingimustes on pangad vahepealsel ajal riskimarginaalidega oluliselt allapoole tulnud.
- Eluasemelaenude jääk kukub stabiilselt. Vaatamata pankade sõnumitele uute eluasemelaenude meeletust väljastamisest langeb tagasimaksmisel olevate laenude jääk siiski väga stabiilselt. Viimase kahe aasta jooksul on laenujääk olnud igas kvartalis 2% väiksem, kui aasta varem. 2011. a. II kvartali lõpuks langes eluasemelaenude jääk kunagisest tipust 6209 miljonilt eurolt 5920 miljoni euroni.
- Laenukäive näitas kasvu. Uute väljastatud eluasemelaenude käive on nüüdseks kvartali baasil näidanud neli kvartalist tõusu. 2011. a. II kvartali muutuseks oli koguni jõuline 20%. See number siiski ei tähenda kindlasti, et alanud oleks uus laenubuum, sest laenukäive ei ole oluliselt kõrgemal näiteks 2009. a. esimesest poolest, mil majanduselus valitses üldine teadmatus ning kinnisvaraturu tehingute maht oli viimaste aastate madalaimal tasemel.
- Ärilaenudegi jääk väheneb. Analoogselt eluasemelaenudele on ka äriühingute laenujääk järjest vähenemas, kuid siin on langus kiirem. 2011. a. II kvartalis oli äriühingute laenujääk võrreldes aastatagusega vähenenud 8%. Äriühingutele aga anti uusi laenusid samal ajal 436 miljoni euro väärtuses ehk eelmisest aastast 4% rohkem.
- Eraisikute laenukoormus kahaneb. Kasvav majandus ja langev laenujääk tähendavad seda, et eraisikute laenujäägi suhe sisemajanduse kogutoodangusse (SKT) väheneb. Kui veel 2009. a. lõpus moodustas eraisikulaenude jääk SKTst 54,1%, siis 2011. a. II kvartali lõpuks on see näitaja vähenenud 47,8%-ni. Majanduskasv ja loodetavasti peatselt saabuv reaalpalga tõus annavad siit lootust, et elanikkonna laenuvõime kasvab.
- Uusi eluruume tuli juurde. 2011. a. II kvartalis sai kasutusloa ehk valmis 406 uut eluruumi. Aastatagusega suurenes uute eluruumide valmimine tükiliselt 19%. Seejuures suurenes uute eluruumide pindala juurdekasv 15% võrra. Ei pea omama kristallkuuli, et prognoosida uute eluruumide valmimise kasvu vähemalt lähima 2-3-4 kvartaliks, mil valmima hakkavad eelmisel ja käesoleval aastal alustatud paljud korterelamute arendusprojektid.
- Äripindasid tuleb juurde vähem. Käesoleva aasta II kvartalis valmis 173 uut mitteeluruumi kogupindalaga 82 000 m². Aastaga vähenes mitteeluruumide juurdekasv 6% ja nende pindala koguni 31% võrra.
- Kinnisvaratehingute arv mullusel tasemel. 2011. a. II kvartalis tehti 10 595 kinnisvaratehingut, mis on napp 1% eelmisest aastast vähem. Küll aga suurenes hinnatõusu ja tehingute struktuuri muutuse tõttu kinnisvaratehingute käive. Tehingute käive oli 403 miljonit eurot ehk eelmisest aastast 15% enam.
Kui veel aasta tagasi olid makromajanduslikud näitajad liikumas negatiivses suunas, kuid eratarbimisega seonduvad näitajad positiivsusesse pöördumas. Tänaseks on olukord sedavõrd muutunud, et ka majanduse vundamendikivid on kindlama positsiooni leidnud ning näitamas positiivseid trende.
Viimased positiivsed trendid ei tohiks turuosalistele liigset optimismi sisestada. Peamiselt on kõrged tõusunumbrid saavutatud kriisi ajal väga madalale kukkunud võrdlusbaasi arvelt. Siiski on suundumused positiivsed ja väliste tagasilöökide puudumisel on kinnisvaraturu perspektiiv päikeseline.
Jätkusuutlik kinnisvaraturu tulevik ei tähenda kindlasti hüper-hinnatõusu tagasitulekut, vaid eelkõige stabiilset tehingute arvu taset ning esmalt väiksemate maakondade eluasemete hinnalanguse lõppu.
Tõnu Toompark
Adaur Gruppp OÜ
Ülevaate allalaadimine
KV.EE kinnisvaraturu ülevaade on allalaaditav:
