Eesti kinnisvaraturu tänane seis on sarnane olukorraga 2005. aastal, enne suurt tõusu kinnisvaraturul, leiavad kinnisvaraeksperdid. Samas ei ole praegu siiski kindlasti oodata samasugust buumi nagu järgnes toona.
„Nagu toona, on ka täna turule tulemas hulgi uusi arendusprojekte. Samas on kinnisvaraarendajad kartlikud, kas turg suudab sedavõrd palju uusi arendusprojekte vastu võtta ja see pelg on märksa enam õigustatud kui viis aastat tagasi,” arvab Adaur Grupp OÜ analüütik Tõnu Toompark. „Teiseks on intressimäär sarnaselt madal – tänane 3,5protsendiline intressimäär on mõistlik, millele annab veel tarbija jaoks positiivse efekti intresside tulumaksuvabastus.”
Kahe ajastu erinevus võib Toomparki sõnul seisneda ehk selles, et tänased kinnisvarasektoris tegutsejad on jätnud äsja selja taha suure kriisi, mis on nende rahakotid üsna tühjaks tõmmanud. See tähendab, et isegi hea tahtmise juures on turule sisenemine eraisikust kinnisvaraostjal või arendajal üsna keeruline.
Kinnisvarakonsultatsioonifirma MSH & Co Invest OÜ partner Mark Shein nendib, et tänane turg on rahulik. „Tehakse väga väike protsent spekulatiivseid tehinguid ja suurem osa ostudest moodustab elamiseks ostetud kinnisvara. Samas on kindlasti piisavalt ka kiirmüügitehinguid.”
Ta lisab, et tehingud toimuvad likviidse kinnisvaraga. Likviidsuse piirkonnad on jagunenud – kui buumi ajal osteti kõike, siis täna ikka kliendid väga valivad ning süvenevad. „See on täiesti normaalne ja õige! Täna tegelevad kinnisvaraga ainult suured ja tugevad arendus- ning ehitusfirmad. Vahendusturule on jäänud ainult tugeva brändi ja inimestega tugevad tegijad. Kõik on paigas. Ostja on kõige tähtsam ning klienditeenindus on tõusnud heale tasemele.”
Kinnisvarakonsultant Olmer Õigus 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ-st lisab, et üheks suureks erinevuseks on tänane euro-ootus ja –lootus. „Tänu euro tulekule on hakanud välisfirmad tooma oma tootmist Eestisse, elavdades sellega pisut äripindade turgu,” nendib ta. „Kaks aastat on kinnisvaraturg olnud varjusurmas ja pakkumine ületanud tunduvalt nõudlust. Uus tõus peaks tulema pärast töötute arvu märgatavat vähenemist ja välisinvesteeringute kasvu Eestisse.”
Pangad on rahunenud
„Kui 2005. aastal toimus pankade poolt „võidujooks”, kus laenu anti kõigile, siis täna kutsuvad pangad inimesi ratsionaalsusele ning analüüsivad põhjalikult kliendi tausta,” räägib Õigus. „Tänases turusituatsioonis pangad meelsasti kinnisvaraarendust ei finantseeri ning arendustega tegelevad piisava omakapitaliga professionaalsed ettevõtted.”
Shein möönab, et tänane laenuturg on suhteliselt sarnane 2005. aastaga, ehk igav. „Raha pangast saab ja tingimused on sarnased, ent pangad on kontrollivamad. Pangad on saanud oma õppetunni buumiajaga kätte, sest nemad ju põhimõtteliselt soodustasid laenuralli teket ja spekulatiivset tõusu, tänu millele vaatasid kõik elu läbi roosade prillide ja unustasid pidurdada õigel ajal.”
„Laenude võtmist võiks ergutada madal intess, kuigi tänane keskmine intressimarginaal on siiski 2,5 korda viie aasta tagusest kõrgemal,” ütleb Toompark. „Samas on tänaseks inimeste laenukoormus tõusnud märkimisväärselt. Need, kes ostsid elamispinna buumi ajal tipphinnaga on muutunud „sunnismaiseks”, sest elukoha vahetuseks tuleks olemasolev müüa odavamalt ostuhinnast.”
Hinnad sarnased, trendid erinevad
Kui 2005. aastal oli arendusturg juba „käima läinud”, siis täna see ekspertide sõnul alles käivitub. 2005. aasta esimesel poolel sai ehitusloa 4100 eluruumi, 2010. aastal 1300. „Arendusturg on täna kriisist alles üle saamas,” hindab Toompark. „2005. aastal aga oli tagantjäreletarkust appi võttes tegemist juba selgelt väljajoonistunud buumi aktiivse algfaasiga.”
Hindade osas olid 2005. aasta alguse korterite hinnatasemed pisut allpool selle aasta alguse hinnatasemetest. „Oluline ehk polegi see, millised olid hinnad, vaid kuhu need hinnad liikusid. Viis aastat tagasi olid need liikumas selgelt tõususuunas, kuid täna on hinnad stabiliseerunud,” selgitab Toompark. „Tänaste makromajanduslike olude tingimustes on raske eeldada, et hinnad peaksid taas raketina tasevasse tõusma nagu see viis aastat tagasi juhtus. Pigem võiksime oodata hinnatasemete mõningast püsimist samal tasemel.”
Õigus märgib, et võrreldes tänast päeva ja 2005. aastat, on hinnatase võrreldav ainult korterite ja soodsama hinnaklassiga eramute sektorites. Muudes valdkondades on hinnatase madalam. Büroopindade puhul on 2008. aastal toimunud büroopindade ehitusbuumi tõttu büroopindade üürimäärad 10-20% madalamad ning hoonestamata maatükkide puhul on kontrastid veelgi suuremad. Osadel maatükkidel puudub likviidsus täielikult, mistõttu ei leia ostjaid isegi 60-70%-lise hinnaalanduse juures.
Artikli autor on Gerli Ramler. Artikkel ilmus 21/10/2010 väljaandes Ehitusuudised.net.
