Kinnisvaraspetsialistide järjekordsed hinnatõusuprognoosid ning samal ajal üha suurenev jooksevkonto puudujääk annavad taas põhjust tõstatada teema kriisist ja/või krahhist kinnisvaraturul.
Esmalt definitsioonid: kriis on sujuva majanduselu järsk kokkuvarisemine ja surutisaja algus. Krahhi selgitus seevastu on häving, äpardumine, pankrotistumine. Kas tõesti on Eesti kinnisvaraturul karta üht või teist hullu olukorda?
Kinnisvaratehingute statistikat vaadates võib üllatuseks tõdeda, et omal moel on kinnisvaraturg juba vaikselt jahtumas. 2002. a tehti 40 500 kinnisvaratehingut koguväärtusega 17 mld kr. See on 3% vähem tehinguid kui 2001. a, kuid samas 20% suurema väärtusega. Vara liikidest suurenes ainsana kruntidega tehingute arv: 8770 ehk 15% tõusu ning väärtus 4,7 mld kr (kasv 20%) peegeldavad maaturu suuremat aktiivsust. Kruntidega tehtavate tehingute arvu suurenemine näitab inimeste eelistust osta krunt ja sellele ise elamu ehitada.
2001. aastaga üsna samale tasemele jäi mullu elamutega tehtavate tehingute arv. Marginaalne langus 3% tehingute arvus (3500 tehingut) ja suhteliselt väike tehingute väärtuse kasv 6% (3,5 mld kr) näitavad elamuturul suuremat stabiilsust, kus suuremad hüpped on juba ära toimunud.
Korterite ostu-müügitehingute arv kahanes. Langus 8% (21 000 tehingut) ei tähenda siiski korteritehingute väärtuse vähenemist. Korteritehingute väärtus suurenes 34% ning küündis 5,8 mld kr tasemele. Eeltoodu põhjal võime väita, et mõnes mõttes on järjepidev kinnisvara hinnakasv viinud vara sellisele kallinemisele, mis on pärssinud tehingute arvu juurdekasvu. Samuti võib väita, et väheneb spekuleerimine, kus kinnisvarale protsessi käigus lisaväärtust ei anta.
Üheski kinnisvaraturu sektoris ei ole tuua mitmeid ebaõnnestunud projekte. Mõned üksikud näited ebaõnnestumistest siit-sealt ei anna põhjust turul ülitihedast konkurentsist rääkimisest. Konkurentsi hoiavad tagasi kinnisvara arendusprojektide finantseerijad ehk pangad. Pangad ei luba liigset pakkumist turul tekkida, laenuportfelli kvaliteedi nimel.
Liigoptimistlik laenuvõtmine on oht
Tänased laenuintressid löövad kõigi aegade madalamaid rekordeid. Juba on Eesti Pank hoiatavalt näppu viibutanud ning hoiatanud paratamatu intressitõusu eest. Intressitõus võib igakuist laenumakset märgatavalt tõsta ning seeläbi vastse maja- või korteriomaniku maksejõuetuks muuta. Laenuvõtjatel tasub arvestada, et kui näiteks 10aastase laenu intressimäär tõuseb 5 protsendilt 7-le, siis suureneb igakuine makse 9%. Mida pikem laenuperiood või mida suurem intressi (euribori) tõus, seda suurem on laenusumma tõus.
Teisalt on eluasemelaenud kõige väiksema kahjususega laenud. Enne hoiab laenuvõtja kõhu kõrvalt kokku, kui kodu eest pangale maksmata jätab.
Iga poole aasta tagant tõstatub teema võimalikust kriisist või krahhist kinnisvaraturul. Ühe või teise ala spetsialistid annavad hinnanguid, mis sageli räägivad üksteisele vastu. Seni on peale jäänud krahhihirmu eitajad. Siiski on ka vastasleeri jutus omajagu tõde, mida ei tohi eirata, pead jaanalinnu kombel liiva peites. Paraku viib ohu liigsage ja emotsionaalne esilekergitamine selleni, et kriisi tegeliku ilmumise märke lihtsalt eiratakse.
Täna kinnisvaraturul otsest kriisiohtu pole
Täna ei ole näha ohtu, et kinnisvaraarendajad peaksid üksteise järel pankrotistuma. Vaatamata otsese ohu puudumisele täna tuleb asjaosalistel silmad lahti hoida. Igale tõusule järgneb omal ajal ka mõõn. Jooksevkonto puudujääk ei jäta oma jõudu Eesti kinnisvaraturule näitamata. Küsimus on, millal ja kuidas.
Artikkel on avaldatud 20.06.2003 väljaandes Äripäev –
