Asi puudutas kinnistu müügilepingut, mille alusel kanti omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks kinnistusraamatusse eelmärge ostja kasuks. Omandi üleandmine lepiti kokku hilisemaks. Pärast müügilepingu, kuid enne omandi üleandmist sai ostja teada, et kinnistu oli koormatud hüpoteekidega, mille tõttu nõudis ostja eelmärkele toetutes nende kustutamist.
Riigikohus leidis selles asjas, et kui kinnisasja üleandmise nõude tagamiseks tehtud eelmärkega soovitakse vältida üleantava kinnisasja edasist piiratud asjaõigustega koormamist, siis ei pea seda eraldi eelmärke sisus väljendama.
Eelmärge kaitseb õigustatud isikut kohustatud isiku, tema õigusjärglase ja võlausaldajate vastu, tuues kaasa eelmärkega tagatud nõudeid kahjustavate või piiravate käsutuste tühisuse. Nõuet kahjustavad või piiravad käsutused on sellised, mis tagatud õiguse maksmapaneku välistavad või seda kitsendavad, nt kinnisasja või õiguse (veelkordne) võõrandamine, koormamine uute õigustega või asjaomase õiguse sisu muutmine, hilisema eelmärke või mõne muu märke seadmine teise võlausaldaja kasuks, samuti kohtulikud käsutuskeelud ja haldusaktid.
Asjaolu, kas käsutus kahjustab või piirab eelmärkega tagatud nõuet, sõltub nõude sisust. Kui tagatavaks nõudeks on kinnisasja ostja võlaõiguslik nõudeõigus müüja vastu kinnisasja omandi üleandmiseks, ei piirdu see üksnes omandi üleandmisega, vaid nõude täpsem sisu tuleneb võõrandamislepingu poolte vahelisest võlasuhtest. Sellest aga ei järeldu, et võlasuhte sisu tuleks koos kõigi selle tingimustega eelmärke kandes esitada.
Kinnisasja koormamine piiratud asjaõigusega (nt hüpoteegiga) ei ole omandi sisu muutmine ega täpsustamine. Seetõttu ei tule omandiõiguse ulatust või selle kitsendusi eelmärke sissekandmisel täpsustada. Nii piisab eelmärke sissekandmisest sõnastusega „eelmärge omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks“, et fikseerida eelmärke järgi õigustatud isiku kasuks kinnistusraamatu seis eelmärke sissekandmise hetkel. Kandes ei pea seega täpsustama, et omand tuleb üle anda koormatisevabalt, ega viitama lepingule.
Hüpoteek kitsendab koormatud kinnisasja omandiõigust oma tagatiseiseloomu tõttu, s.o hüpoteegipidajal on õigus hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele koormatud kinnisasja arvel. Kinnisasja omanikul tuleb arvestada võimalusega, et kinnisasi müüakse hüpoteegiga tagatud kohustuse katteks. Kui kinnistusraamatusse on kantud eelmärge omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks, mis kohustab omandit üle andma koormatisevabalt, siis enne omandi üleandmist kinnistusraamatusse kantud hüpoteegid on kinnistu ostja (kelle kasuks eelmärge on seatud) suhtes tühised.
Pille Pettai
LEVIN Advokaadibüroo partner, vandeadvokaat
