Hageja taotles pärast suhete halvenemist tema ja kostja ühise kodu kaasomandi lõpetamist kinnistu jätmisega kostja ainuomandisse kohase hüvitise vastu, alternatiivselt kaasomandi lõpetamist kinnistu panemisega avalikule või omanike vahelisele enampakkumisele. Kinnistu, mille väärtus oli 270 000 eurot, oli koormatud kahe hüpoteegiga: esimesel järjekohal oli ühishüpoteek summas 279 800 eurot ning hageja kaasomandiosa koormas lisaks teisel järjekohal olnud hüpoteek summas 75 000 eurot.
Riigikohtu kolleegium viitas oma varasemale seisukohale, et kaasomanikul on igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist ning kohus peab selle ühel taotletud viisil üldjuhul ka lõpetama. Üksnes erandjuhul on võimalik jätta kaasomand hea usu põhimõttest tulenevalt lõpetamata, kui hagis või vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane. Riigikohus leidis, et selles asjas esinesidki need erandlikud asjaolud, mis õigustasid jätta kaasomand hagis taotletud viisidel hea usu põhimõttest tulenevalt lõpetamata.
Alustuseks kordas Riigikohus oma varem leitut, et ainuüksi hüpoteegi olemasolu ei saa takistada kaasomandi lõpetamist ja asja müüki avalikul enampakkumisel, sest hüpoteegiga tagatud võla tasumisel saab kinnisasja omanik nõuda hüpoteegipidajalt hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist.
Kuna aga kaasomandis oleva kinnisasja enampakkumisel lõpeb üldjuhul üksnes kaasomand, mitte kolmandate isikute õigused müüdavale asjale, vähendavad koormatised üldiselt kinnisasja müügihinda. Selles asjas aga ei oleks õiglane olnud lõpetada kaasomandit kinnistu avalikule enampakkumisele panemisega, kuna kaasomandi lõpetamisel tuleb omandist ilma jäävale kaasomanikul tagada täielik rahaline hüvitis tema omandi kaotuse eest.
Selles asjas ei oleks kinnistu müümine selliselt tõenäoliselt võimaldanud kostjale täielikku hüvitist. Riigikohus viitas, et laenulepingust, mille tagatiseks oli ühishüpoteek seatud, tulenenud laenujääk oli 207 000 eurot, ning selgitas, et avalikul enampakkumisel lähtutaks pakkumiste tegemisel tõenäoliselt hüpoteegisummast, mille põhjal saab eeldada, et kinnistu potentsiaalne ostja oleks arvanud pakkumise tegemisel hüpoteekidega tagatud kohustused ligikaudses ulatuses (207 000 + 75 000 eurot) kinnisasja väärtusest (270 000 eurot) maha.
Hageja mõttelisele osale seatud teise järjekoha hüpoteegi tõttu ei oleks pärast laenujäägi tasumist ülejäänu poolte vahel võrdselt jagamine õiglane. Lisaks kahtles Riigikohus üleüldse selles, et kinnistu müümisel avalikul enampakkumisel ülejääk üldse tekib. Seega, kuna poolte koormatiste osakaal oli ebavõrdne, oli Riigikohtu jaoks ilmne, et avaliku enampakkumisel korral ei leiduks ostjat, kes võiks tasuda kinnistu eest sellist müügihinda, millest kostja oleks saanud oma kaasomandiosale vastava õiglase rahalise hüvitise.
Kaasomanike vahelise enampakkumise osas leidis Riigikohus, et kuna kumbki pool pole kinnistut endale soovinud, ei olnud kaasomandi jagamine sellisel viisil võimalik. Riigikohus leidis ka seda, et hageja kaasomandiosa koormanud teise järjekoha hüpoteegi tõttu ei olnud õiglane jätta kinnistut kostja ainuomandisse hüvitise maksmise kohustuse vastu, kuna sellisel juhul pidanuks kostja vastutama hageja mõttelisele osale seatud hüpoteegist tulenenud kohustuste eest hüvitist saamata.
Riigikohus leidis, et kui hageja on eelnevalt lasknud kustutada teise järjekoha hüpoteegi, saab ta mh nõuda, et kaasomand lõpetataks kinnistu panemisega avalikule enampakkumisele või kostja omandisse jätmisega õiglase hüvitise vastu. Juhul kui teise järjekoha hüpoteek jääb hageja kaasomandi mõttelist osa koormama, võib hageja taotleda, et kinnistu jäetaks talle kostjale kohase hüvitise maksmise kohustuse vastu.
Pille Pettai
LEVIN Advokaadibüroo partner, vandeadvokaat
