Selles asjas esitasid kinnistu ostjad müüjate vastu hagi, milles palusid viimastelt välja mõista kinnistu hinna alandamisest tuleneva hüvitise 37 500 eurot ja viivise. Pooled olid sõlminud müügilepingu 2/8 suuruse mõttelise osa kinnistust koos selle oluliste osade ja päraldistega müümiseks 125 000 euro eest. Ostjad leidsid, et neile müüdi puudustega kinnistu, kuna kinnistu mõttelise osa kasutamine koduna oli oluliselt raskendatud alumiste naabrite kiuslikkuse ja konfliktsuse tõttu.
Riigikohus selgitas, et kui kinnistu ostetakse elukohaks, tuleb müüjal arvestada, et müügiese peab eelduslikult vastama elementaarsetele elamistingimustele. Kui see nendele ei vasta, on tegemist lepingueseme puudusega, mille osas saab müüja oma vastutuse välistada üldjuhul üksnes siis, kui ta on puuduse enne lepingu sõlmimist ostjale avaldanud.
Riigikohus asus aga seisukohale, et naabrite suhtes tehtud etteheited pole puudused, millest järelduks, et kinnistu ei sobi kasutamiseks eluruumina. Lisaks rõhutas kohus, et kaasomanike käitumine elumaja ühisel majapidamisel ei saa olla asjaoluks, mille alusel saaks väita, et müügiese ei vasta lepingutingimustele. Elamu ja kaasomandi ühise majandamisega seotud õigussuhted ja nõuded tekivad igal kaasomanikul õigusi kahjustavate kaasomanike suhtes.
Lisaks nõustus Riigikohus seisukohaga, et elukeskkonda häirivaks kinnisasja omaduseks ja selle kasutusvõimalusi iseloomustavaks ega piiravaks ei saa pidada inimeste vahelisi konflikte, mis ei lähtu otseselt kinnisasja või selle osa kasutamisest.
Siiski sedastas Riigikohus võimaluse sellises olukorras nõuda kahju hüvitamist. Nimelt võib naabrite häiriv käitumine olla asjaoluks, mille vastu on eluruumi elukohaks ostnud ostjal äratuntav oluline huvi. Kuna selline huvi on müüjale äratuntav, tekib talle kohustus lepingueelsetel läbirääkimistel teavitada ostjat konfliktsetest naabritest ilma, et ostja peaks selle kohta küsima. Juhul kui müüja seda ei tee, võib ostja nõuda kahju hüvitamist.
Pille Pettai
LEVIN Advokaadibüroo partner, vandeadvokaat
