Kohtutäitur esitas Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse, milles palus mh kustutada täitemenetluses müügiesemeks olnud korteriomandile seatud isiklik kasutusõigus. Kinnistusosakonna kohtunikuabi andis korteri ostjale tähtaja puuduste kõrvaldamiseks, selgitades, et isikliku kasutusõiguse kustutamine ei ole võimalik, kuna korteriühistul oli tekkinud pärast isikliku kasutusõiguse sisse kandmist seadusjärgne pandiõigus.
Isikliku kasutusõiguse kustutamine oli võimalik, kui ostja oleks esitanud notariaalselt kinnistatud või digitaalselt allkirjastatud kinnituse, et ta on teadlik kinnistu koormatisest ega nõua kinnistu vabastamist isiklikust kasutusõigusest. Riigikohtus oli vaidluse all seega küsimus, kas täitemenetluse võlgniku korteriomandile seatud isiklik kasutusõigust pärast korteri müümist ühistu majandamiskulude maksmapanekuks võlgniku vastu algatatud täitemenetluses lõpeb ja tuleb kinnistusraamatust kustutada.
Riigikohus selgitas, et täitemenetluses kehtib hüpoteegiga tagatud kinnisasja müümisel üldiselt põhimõte, et kui kinnisasi müüakse eespoolsemal järjekohal asuva hüpoteegipidaja nõude alusel, siis järjekohas tagapool asuvad õigused lõpevad pakkumise paremaks tunnistamisega. Kohus leidis, et kõik kinnistusregistriosa III ja IV jakku kantud õigused (sh isiklik kasutusõigus) jäävad korteriühistu pandiõigusest järjekohas tahapoole ning korteriühistul on võimalik pöörata sissenõue korteriomandile nii, et kõik järjekohta omavad eeltoodud õigused lõpevad ja need tuleb kinnistusraamatust kustutada.
Nii on tagatud korteriühistu pandiõiguse eesmärgid, milleks on eelkõige vajadus rahuldada ühistu nõuded täitemenetluses. Korteriühistu jaoks on majandamiskulude nõude maksmapanek tagatud vaid olukorras, kus korteriomand on vabastatud muudest koormavatest õigustest.
Vastasel juhul on õigustega koormatud kinnisasjale enampakkumisel ostja leidmine vähetõenäoline ning korteriühistu pandiõigusega taotletud tulemust ei ole võimalik saavutada. Korteriühistu pandiõiguse mõju peaks olema selline, et korteriühistu majandamiskulude nõude rahuldamine on võimalik korteriomandi sundmüügi kaudu ja seejuures on korteriühistu nõue eelistatud muude nõuete, sh pandiga tagatud nõuete ees.
Pille Pettai
LEVIN Advokaadibüroo partner, vandeadvokaat
