Milline on prognoos järgmise aasta kinnisvaraturu arenguks?
Mina usun, et eelmise aasta lõpul olnud kiire hinnatõus pidurdub. 2007. a. hinnatõusuks Tallinnas kujuneb 15-20% sõltuvalt kinnisvara tüübist ja konkreetsemast piirkonnast. Paljuräägitud krahhid ja kriisid jäävad kadu kuulutavate oraaklite suureks kurvastuseks tulemata ning hinnalangust turul me ei näe.
Krahhikartjad on seda ette ennustanud juba 2000. aastast alates. Tänane seis kinnisvarakrahhist kõneledes meenutab muinasjuttu, kus poisike küla hundi eest hoiatas, kuid hunti ei tulnud. Siis kui hunt päriselt tuli enam keegi poisikese juttu ei uskunud. Äkki käib ka kinnisvaraturust rääkides liigne jutt krahhi teemadel, mida siiani pole tulnud. Küll aga on tekinud võltskindlus, et tõusunumbrid kinnisvara hinnatabelitest on midagi igavest, mis kunagi muutuda ei saa?
Aga kinnisvarahinnatõusust. Kinnisvara hinnatõusu jätkumise poolt räägib ehitusmaterjalide kallinemine. Samuti on kruntide pakkujad omapärasel arvamusel, et krunti müües peaksid nemad kogu arendusprojekti võimaliku kasumi omale saama. Nii on arendustegevuseks sobilikke kruntide hinnad meeletult tõusnud, mis omakorda lõpplikku kliendile esitatavat müügihinda ülespoole kergitavad.
Tööjõuprobleemid on laialt räägitud teema. Heal ehitajal on mõistlik minna tööle Soome või Rootsi ning teenida seal mitmekordne Eesti palk. Õnneks kõik nii head spetsialistid ei ole, et neid välismaale oodatakse. Nendega tuleb siis meil kodumaal kinnisvara arendada. Tööjõupuudus ei ole muidugi ainult ehitustööliste sektoris. Raske on leida head spetsialisti mistahes alale, sest head tegijad on paraku omale rakenduse juba leidnud.
Aus on siin rääkida ka hinnatõusu pidurdavatest teguritest. Hinnatõusu lõppemise poolt räägib intresside tõus. Euribor on pool protsendipunkti tõusnud. See veel kellelgi jalgu alt ei ole löönud. Eks edasised arengud selle numbri ümber näitavad, mis edasi hakkab toimuma.
Kahtlemata on pakkumise suurenemine ja kasvav konkurents tegurid, mis hinnatõusu peatuma peab panema. Konkurentsi kui sellise kohta on täna väga raske prognoose teha, sest ega põhimõtteliselt elamuarendajad täna omavahel konkureerinud ei ole. Kõik, mis on arendatud, ostetakse kiiresti ka ära. Sõltumata konkurentide tegevusest.
Pakkumise suurenemise käigus väheneb spekulatiivsete kinnisvaraostude maht. Spekulandid, kes omavad olulist infot ja soodsaid finantseerimisvõimalusi, ei kao kuhugi ei täna ega ka aastate pärast.
Mõningal määral pikenevad müügiperioodid, sest ostjatel on aega ja võimalust valida enamate objektide vahel. Ostjate jaoks ongi suurima tähtsusega fakt, et vaikselt hakkab tekima valikuvõimalust.
Väikearendajad, kes esimese projektiga turul vaevlevad peavad lõppude lõpuks hakkama mõtlema kvaliteedile ja klienditeeninduse professionaalsuse taseme tõstmisele. Vastasel korral lähevad kliendid suurte ja usaldusväärsete arendajate jutule.
Mida siis tarbija eeltoodu taustal peaks tegema? Müüma kogu oma kinnisvara? Või vastupidi – juurde ostma, et palgale lisa teenida? Esmalt tuleb öelda, et paanitsemiseks ei ole kindlasti põhjust. Otsused tuleb aga sama kindlalt tõsiselt läbi kaaluda, et nende mõistlikkuses veenduda. Mina soovitan inimesel, kes omale eluaset vajab ost teha ja seda edasi mitte lükata. Ma ei usu, et kellelgi õnnestub turu tänasest hinnatasemest odavamalt eluase soetada. Soovitan inimesele, kes ostab teist eluaset väljaüürimiseks, mõelda äriplaan põhjalikult läbi. Kaaluda tuleb riske, mis seotud intressimääraga, sellega, et kinnisvarahinnad ei pruugi enam tõusta, sellega, et üürihinnad on vara väärtust arvestadaes üsna madalad… Igal juhul on ostjale ja/või müüjale oluliseks soovitusaeks sõna “MÕTLE!”
Milliseid arenguid võib oodata korteriturult?
Korteriturul pakkumine suureneb. Kõigil suurtel arendajatel on päris mitu megaprojekti tulemas. Näiteks YIT Ehitusel on kavas 2006. a. jooksul alustada kahe ca 600 korteriga projekti arendamist Kalamajas ja Mustamäel. Suuri projekte on tulemas ka väiksematel arendajatel.
Suurte mahtude turule tulemine paneb natukenegi erinevad arendajad omavahel konkureerima. Uue arendatava korteri suurimaks konkurendiks jääb ikka endiselt vana teisese turu korter.
Turule tuleb kindlasti paar eksklusiivset projekti, mis üllatavad oma asukohaga. Momendil on ootamatult edukaks kujunenud YIT Ehituse Rannametsa projekt Vääna-Jõesuus, kus poolteist aastat enne valmimist on 90% korteritest juba müüdud. Tegemist on omapärase projektiga, kus korteriostjatele pakutakse hurmavas männimetsas piiratud territooriumil privaatsust, oma supelranda, männimetsa, pallimänguväljakuid. Projekt asub Tallinna kesklinnast 25km kaugusel, kuid hinnad on pigem kesklinnale omased. Nö. esimese pääsukese edulugu paneb kindlasti ka konkurendid analoogsetele eksklusiivprojektidele mõtlema.
Huviga ootan korterite tehnilise varustatuse pakkumise arengut. Kui tänases korteris on köögis toruotsad ning vannitoas leiame ka santehnika, siis varsti-varsti jõuane sinnani, kus analoogselt näiteks Soomele leiame korterist ka sisseehitatud köögimööbli ja -tehnika, seinakapid… Miks ei võiks arendaja siin omad soovitused-pakkumised teha, kui ostja niikuinii mööblit vajab.
Korteriturult on huvitav oodata, kas maandub meil sellesse sektorisse mõni nö. säästupakkuja. Analoogselt on näiteks Moskvas hiinlased odavat kinnisvaraarendust tegema hakanud ja nii mõnegi vihase Vene kinnisvaraarendaja tagajalgadele püsti ajanud. Täitsa huvitav, et mis juhtuks siis, kui hiinlased Tallinnasse jõuaksid?
Loodetavasti riigijuhtidel jätkub tarkust eluasemelaenude intresside tulumaksuvabastusest mitte loobuda. Kui liigselt kasvavat laenukoormust on kindlasti mõistlik piirata, siis sanktsioonid võiksid tulla liigsetele tarbimislaenudele. Eluasemelaen on kohustus, mis aitab rahuldada inimese üht põhivajadust ehk vajadust eluaseme järele. Teisest küljest võime üsna kindlad olla selles, et laenu võtnud kodanik ei jookse välismaale paari tuhande krooni (või isegi euro) võrra suurema palga peale, vaid jätab oma tööjõu Eestisse.
Millised on prognoosid maaturule (pot. piirkonnad ja otstarve)?
Jätkuva kinnisvara hinnatõusu eufooriaga kaasa minnes on arendustegevuseks sobilikke kruntide hind järjest tõusnud. Maa hinda ei arvestata mitte maatüki ruutmeetri hinna järgi, vaid selle järgi, kui palju sinna peale ehitada saab. Mitmekümne tuhande kroonised maatüki ruutmeetrihinnad äärelinnas ei ole tundmatu teema.
Elamispindade arendustegevus jõuab järjest enam Tallinnast väljapoole maakonnakeskustesse. Ehitushinna tõus (ehitusmaterjalid ja tööjõud) siiski neid arenguid pidurdab. Tallinna ja teiste Eesti “suurlinnade” ümbruses leiab üha enam arendusprojekte, mis on otsinud kesklinna tingimustest odavamat maad.
Kus on parim koht maailmas, kus penionieas elada – praegu ja 20-30 aasta pärast?
Lühike vastus sellele küsimusele. Kus tahes kodust eemal reisil olles olen ma alati mõelnud sellele, kui hea on koju tagasi tulla. Parim koht elamiseks on minu arvates Eesti. Eeldades, et olulist kliima soojenemist või külmenemist 20-30 aastaga ei tule, siis on Eesti endiselt jätkuvalt parim koht elamiseks.
Kõige lõpetuseks. Et ausaks jääda, siis ütleksin siin ka seda, et läinud aasta lõpus toimunud meeletut hinnatõusu mina ei suutnud ette näha. Kui oleksite pool aastat tagasi samad küsimused minult küsinud, siis vastused ei oleks väga palju erinenud.
Artikkel on avaldatud 20.02.2006 väljaandes Profit –
