Kinnisvaraportaalides olevate korterite pakkumishindade ning reaalse tehingustatistika võrdlemine annab aimdust sellest, kui palju on kinnisvaramüüjad valmis tehinguni jõudmiseks hindu langetama. Samas on tegemist statistiliste andmetega, mis võivad sisusse tungimata nende tõlgendaja ära petta.
Pakkumishind ületab tehinguhinda keskmiselt 20%
Graafikul on toodud portaali KV.EE pakkumishindade ning maa-ameti pakutava korteriomanditehingute keskmiste hindade võrdlus. Nagu näha, siis ületab Tallinna ja Harjumaa korteri pakkumishind tehinguhinda keskmiselt 19-20 protsenti.
Anomaaliana paistab välja Pirita graafikupost, mis annaks alust arvata, et Pirita linnaosas on võimalik pakkumishinnast koguni pool maha kaubelda. Põhja-Tallinna linnaosas on aga tehtud tehingute ruutmeetrihind sootuks pakkumishindadest kõrgem, mis justkui võiks tähendada korterite hinnatõusu enampakkumisel.
Sellise tõlgendamise probleem aga seisneb asjaolus, et pakkumiste struktuur ei vasta kunagi täpselt tehingute struktuurile. Kui näiteks Pirita linnaosas on pakkumisel suurem hulk kalli ruutmeetrihinnaga kortereid, millede müügiperiood on pikk, siis need viivad keskmise pakkumishinna üles.
Samas tehakse tehinguid enam madalama ruutmeetrihinnaga suurema likviidsusega korteriomanditega ning see viib keskmiste tehinguhindade ning ning pakkumishindade vahe suureks.
Nii näiteks on artikli kirjutamise päeval juuni alguses kalleim Pirita korteripakkumine ruutmeetrihinnaga pea 74 000 krooni. See ületab Pirita korteriomanditehingu keskmist ruutmeetrihinda 22 511 krooni enam kui kolm korda.
Kauplemisruumi otsustab turuväärtus
Korteriostjal tõstatub küsimus – kui palju siis ikkagi kaubelda saab? Võimalik kauplemisruum sõltub esmalt sellest, millise hinnaga on pakkumine turule toodud. Kui esmane pakkumishind ületab turuväärtust märkimisväärselt, siis on tõenäoliselt ka müüjal suurem valmidus hinnas järeleandmisi teha. Vastasel korral jääb lihtsalt tehing tegemata.
Kui aga esmane pakkumishind on turuväärtuse lähedal, siis jääb kauplemisruum napiks – kui just müüjal ei ole soovi tehingu tegemisega kiirustada. Kui müüja soovib tehingu vormistada kiiremini kui on normaalne korteri müügiperiood, siis on see jälle koht, kus ta peab olema valmis tegema järeleandmisi hinnas.
Pakkumishindade ja tehinguhindade vahe aitab ennustada trendi
Tulles lõpetuseks tagasi pakkumishindade ning tehinguhindade juurde. Vahe pakkumishindade ja tehinguhindade vahel ei anna konkreetset „rääkimisruumi”. Küll annab pakkumishindade ja tehinguhindade vahe muutuse trend aimdust, kas kauplemisruum turul on suurenemas või vähenemas. Tänases turuolukorras, kus tehinguhindade langus ületab pakkumishindade langust võib arvata, et kauplemisruum pigem suureneb kui väheneb.
Korterite pakkumishindade ja tehinguhindade vahe Tallinnas, %
Korterite pakkumishindade ning tehinguhindade vahe, %
