Nõudlus uute korterite järele on taas tõusuteel sarnaselt eelmise kinnisvarabuumiga. Tallinnas on ostjad paljudele uutele korteritele n-ö käpa peale pannud veel enne maja valmimist, kuid arendajate hinnangul ei ole siiski veel alust oodata järjekordse buumi tulekut.
Tallinna kesklinna Kassisaba asumis on Villardi tänaval uusarendus, mida on ehitatud pool aastat ning mis peaks valmima tänavu sügisel. Kümne korteriga majas on vaba veel vaid kolm elamispinda. Teinegi kesklinna jääv uusarendus on Raua tänaval, kuhu kerkiv maja peaks valmima selle aasta lõpus. Seal on 26 korterist müümata või broneerimata kuus pinda. Need kaks maja iseloomustavad hästi praegust olukorda kinnisvaraturul, kus ehitatavates hoonetes müüakse korterid ära enne, kui vundamentki valmis. Viimati, kui uued elamispinnad müüdi nii-öelda pimesi väga kiiresti ära, oli kätte jõudmas kinnisvarabuum. Kas Villardi ja Raua tänava majad on näited esimestest buumi tundemärkidest?
Kinnisvaraspetsialist Tõnu Toompargi hinnangul on osaliselt näha buumi märke. “Otsest buumi või ülekuumenemist me võime mingis osas näha, aga me ei pea buumi võrdlema 2007. aasta hullumeelsete tippudega,” ütles Toompark, kuid lisas, et muretsemiseks ei ole põhjust. Ta märkis vaid, et tarbijatele tuleks sõnad peale lugeda, et nad teeks otsuseid kaalutletult. “Üks mis kindel: buum tuleb. Küsimus ongi, et millal ta tuleb,” lausus ta.
Pakkumine pöördunud kasvule. Arendajate arvates aga tegu ei ole buumiga, vaid täidetakse nõudlusse tekkinud auku. “Siin mingil ajal oli ikkagi selge auk arendamises sees. Arendati vähe, uusi kortereid tekkis turule vähem, kui oli nõudlus, ja nüüd siis teatud määral täidetakse seda nõudluse auku. Ma ei julge küll öelda, et mingi buum on tekkimas. Pigem on see, et vahepeal oli pakkumine väga nõrk, kuid on nüüd hakanud kasvama,” rääkis Raua 34 kortermaja arendava Endover Kinnisvara tegevjuht Robert Laud. Tema hinnangul on praegu eelis neil, kes hakkasid kohe pärast majandussurutise lõppu tegutsema, sest uute korterite tulekule on kiiresti reageeritud.
Riskitakse parema korteri nimel. Projektide ettemüüki ei pea kinnisvarabuumi märgiks ka Villardi 9 elamut arendava Hepsor Villardi juhatuse liige Jaanus Laugus. Tema sõnul on Eesti turul läbi aegade riskitud parema asja saamise nimel sellega, et broneeritakse korter staadiumis, kus maja ei ole veel valmis ehitatud. Seda soodustab väike broneerimistasu ning esimene sissemakse, mis on 20% eluaseme hinnast.
Kuigi Lauguse hinnangul müüakse ette ära umbes 70% uutest korteritest, on selgeid märke sellest, et praegune turg ei ole võrreldav varasema buumituruga. Ta tõi näiteks mahu, mis on märksa väiksem kui enne kriisi. “Need arendused, mis me teeme, on kordades väiksemad kui 2006.–2008. aastal, mil alla 30 korteri arendusega ei hakanud keegi üldse jantima, sest sel ei olnud mõtet. Kasumimarginaal oli nii väike, et kellelgi polnud tahtmist selliste teemadega tegeleda,” meenutas Laugus.
Eelpool kirjeldatud arendustest erineb Kreutzwaldi 3 asuv maja, mis on ligi pool aastat valmis olnud, kuid sealsest veidi enam kui 70 korterist on müüdud või broneeritud vaid pisut üle poole. Kortermaja arendaja OÜ Kreutzwaldi Maja kuulub osaliselt ASile TTP, mille juhi Peeter Puusepa sõnul on osanikud senise müügitempoga üldjoontes rahul, arvestades maja suurust. Sarnaselt teiste arendajatega leidis ta, et kinnisvarabuumi tulekut kindlasti märgata ei ole.
Kesklinna pakkumised kallid. Toompark näeb praeguses turuolukorras suurimat probleemi selles, et liiga kiiresti müüakse ning valikuvõimalused, mida turul pakutakse, on suhteliselt väikesed. Samuti on palju pakkumisi Tallinna kesklinnas, mis on keskmise ostja jaoks liiga kallid. “Pakkumine on väga kesklinnakeskne, see võiks olla laiem. Selliseid 1500–1600eurose ruutmeetrihinnaga pakkumisi võiks olla märksa rohkem, need Kalamajad ja Kassisabad on 1800–1900 eurot ning veel kallimadki,” kõneles Toompark.
Pangad endiselt ettevaatlikud
Kuigi eluaseme ostjal on pangalt kerge laenu saada, ei ole olukord sama lihtne arendajatel ning see omakorda pärsib samuti uue buumi teket.
“Turul on toimunud see korrektsioon, et arendajate hulk on vähenenud – iga inimene, kes omab natuke kapitali, kohe arendajaks ei torma. Pangad annavad ka laenu pigem eelnevate kogemustega arendajatele ja kinnisvarainimestele. See annab ostjale garantiid ja julgust, et asi saab valmis,” rääkis Hepsor Villardi juhatuse liige Jaanus Laugus. Ta kirjeldas, et laenutingimustes on ka palju uut, näiteks peab olema ette näidata hea ehitusfirma, mis suudab garanteerida ehitise valmimise.
“Pankade poolt selgelt selline võidujooks puudub, et nad tahaks hirmsasti uusi ehitisi finantseerida. Arendajad peavad ikkagi ise olema need, kes ustele koputavad ja siis vaatavad, kas neid võetakse jutule. Teiselt poolt, need kriteeriumid, mille alusel laenu antakse, tulevad pangast, mitte nagu siin hiilgeaegadel, kui arendaja ise ütles, et kui te need tingimused mulle annate, siis ma võtan teilt laenu,” rääkis Laugus.
Endover Kinnisvara tegevjuht Robert Laud on veendunud, et turg ei kuumene üle just tänu pankadele, mis ei lase kinnisvara arendada igaühel, kes seda soovib. Kahe aasta perspektiivis tema sõnul buumist rääkida ei saa. “Kui tulevad arendused, mis on välja hõigatud, aga ei suuda müüa, siis on hinnas, asukohas või tootes midagi valesti ja turg reguleerib selle paika. Kui finantseerimise pool jääb piisavalt konservatiivseks, et igaüks kinnisvara arenduseks laenu ei saa, siis ma arvan, et seda turgu jälle üle ei kuumendata,” märkis ta.
Sarnaselt pankadega hindab Laua sõnul arendaja laitmatut tausta ka korteriostja. “Kui öelda, et see arendaja on tegutsenud turul juba peaaegu 20 aastat, siis see on kindlasti üks võtmetegur, kus inimene ütleb, et ma tahaks seda korterit, seda asukohta, seda hinda,” kõneles Laud.
Väiksemad arendused
Kinnisvaraarendused on praegu väiksemad kui buumi ajal ning lepitakse tagasihoidlikuma kasumiga, tõdes Hepsor Villardi juhatuse liige Jaanus Laugus.
Laugus leiab, et projektid ei tohiks muutuda väga suureks ja julgeks – kuni 30 korteriga majad on piisav hulk uusi kortereid aastas. Samuti ootab ta, et hakkaks rohkem tulema eramu- ja ridaelamuarendusi.
Endover Kinnisvara tegevjuht Robert Laud rääkis, et uusi arendusi püütakse teha kahte asja järgides. Esiteks tehakse kindlaks, et turg jõuaks vastu võtta selle arendusmahu, mis müüki pannakse. Teisalt, arendaja seisukohast vaadates oleks parem teha suuremaid asju, sest see on rahaliselt kasulikum, selgitas Laud.
“Kui projekti ettevalmistamise kulud, läbiviimise kulud ja nii edasi jagunevad suurema arvu korterite vahel, siis on see arendajale lihtsalt kuluefektiivsem, aga siis peab balansseerima selle vahel, millesse arendaja ise usub. Vastavalt projekti suurusele või korterite hulgale on neid vaja ju turul ka realiseerida,” lausus ta, märkides, et siis tulevad mängu asukoht, sellele vastav nõudlus, planeeritav hinnatase, sellest tulenev nõudlus jne.
Tulemused: TTP oli mullu edukas
2012. aastal kasvas kinnisvaraarendusega tegeleva ASi TTP käive ja kasum ligi kaks korda, selgus majandusaasta aruandest.
müügitulu oli 9,5 miljonit eurot, mis on 68,3% rohkem kui 2011. aastal. Veelgi jõudsamalt kasvas ettevõtte puhaskasum, mis ulatus eelmisel aastal 1,7 miljoni euroni, olles 70,9% suurem aasta varasemast näitajast.
Ettevõtte juhi Peeter Puusepa sõnul on hea tulemus tingitud mõnevõrra suuremast huvist uusarenduste vastu. Kinnisvarabuumi tulekut ta selles ei näe.
Taust: Tallinnas valmib hulk uusi kortermaju
- Kassisabas Villardi tänaval 10 korteriga maja – 6 korterit broneeritud
- Kesklinnas Raua tänaval 26 korteriga elamu – broneeritud ja müüdud 20 korterit
- Kalamajas Graniidi tänaval kolmekorruseline 11 korteriga elamu
- Kadriorus Alle tänaval renoveeritav 6 korteriga puitelamu – märtsis müüdud 4 korterit
- Magdaleena haigla naabruses 8korruseline 43 korteriga elamu – märtsi seisuga pooled korterid broneeritud
- Kristiines Tedre tänaval 6korruseline 47 korteriga elamu – märtsi seisuga pooled korterid broneeritud
Allikas: Äripäev
Kadri Põlendik, Äripäev
Artikkel ilmus Äripäevas 03/06/2013
