Tihti ostavad mitteabielulises kooselus elavad isikud ühise eluaseme (näiteks korteri) kaasomandisse. Juhul kui poolte suhted halvenevad ja ühine kooselu ei jätku ning ühises korteris elamine ei ole võimalik, siis seisavad nad probleemi ees kuidas jagada kaasomandisse kuuluv kinnisvara.
Juhul kui korteriomand kuulub mõttelistes osades mitmele omanikule (kaasomand) on tulenevalt asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 76 kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist.
AÕS § 77 lg 2 järgi on kaasomandi lõpetamise viisideks asja jagamine reaalosadeks, ühe kaasomaniku kohustamine osta välja teiste kaasomanike osa ühises asjas või asja müümine enampakkumisel ja saadud raha jagamine kaasomanike vahel vastavalt nende osade suurusele ühises asjas.
Alljärgnevalt vaatleme lähemalt kaasomandi lõpetamist korteriomandi puhul ning selle jagamise võimalikkust reaalosadeks.
Asja jagamine reaalosadeks tähendab seda, et kaasomanike vahelise kokkuleppega või kohtuotsusega määratakse kindlaks konkreetse kaasomaniku ainuomandisse kuuluvad konkreetsed ruumid. Tähelepanu peab pöörama sellele, et reaalosadeks jagamise eelduseks on ruumi ehitustehniline võimalikkus jagamiseks reaalosadeks. Näiteks on jagamine võimalik kui ruumil on 2 eraldi sissepääsu ning vee- ja elektrivarustus mida saab üksteisest sõltumatult kasutada.
Korterite jagamine reaalosadeks on keerulisem kuna üldjuhul on korteril üks sissepääs, ühine kütte-, elektri- ja veevarustus ning selle baasil kahe eraldiseisva korteri moodustamine on ehitustehniliselt väga keeruline kui mitte võimatu.
Lisaks ehitustehnilisele keerukusele seab piirangud korteri reaalosadeks jagamiseks ka seadus.
Ringkonnakohtud kui ka Riigikohus on korduvalt asunud seisukohale, et korteri reaalosadeks jagamine saab võimalik olla ainult olemasoleva plaani alusel (vt. Riigikohtu 29.09.2010. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-10; Tallinna Ringkonnakohtu 20.09.2011. a otsus tsiviilasjas nr 2-06-39194 ja Tallinna Ringkonnakohtu 20.06.2012. a otsus tsiviilasjas nr 2-08-55697).
Eelnimetatu tähendab seda, et ühte kaasomanikku ei saa kohustada kaasomandis olevat asja ümber ehitama selliselt, et seda oleks võimalik jagada korteriomanditeks. Korteriomandit saab reaalosadeks jagada üksnes olemasoleva plaani alusel kui see plaan võimaldab ilma liigsete ümberehitusteta asja reaalosadeks jagada.
Praktikas tähendab ülaltoodu seda, et juhul kui teile kuulub kaasomandisse mõni paneelmajas asuv tüüpkorter, siis selle jagamine reaalosadeks ei ole võimalik ning peate kaasomandi lõpetamisel valima kas teise kaasomaniku väljaostmise või asja enampakkumisel müügi viisi vahel.
Juhul kui Teile kuulub kaasomandisse korter, mis ehitustehniliselt võimaldab asja reaalosadeks jagamise ning korteri tegelik olukord vastab ka registrites kajastatud korteri plaanidele, siis on võimalik asja jagamine reaalosadeks.
Leino Biin
Vandeadvokaat
Advokaadibüroo HETA Biin & Pihlakas
Artikli allikas: http://www.heta.ee/blogi/
