Tallinna-Tartu korterite hinnad on alates 2009. aasta kriisi põhjas olnud hinnasügavikust kiiresti kasvanud. Kuni 2014. aastani oli hinnatõus põhjendatud kinnisvara väärtuse kasvuga ehk koduostjad olid nõus vara soetamise eest maksma järjest rohkem ja rohkem. Väärtuse tõusu ehk kõrgema hinna maksmise valmiduse taga olid vähenev tööpuudus ja tõususuunas liikuvad sissetulekud, mida toetas laenutingimuste kaudu nüüdseks juba nullist allapoole kukkunud langev euribor.
2016 I kvartali mittetäielike andmete baasil oli Eesti korteritehingu keskmine hind 978 €/m², mis on 0,3% aastatagusest vähem. Veel kvartal varem näitas aastane hinnamuutus 10,4% plussi poolel. Eesti korteritehingute mediaanhind ehk hind, millest pooled tehingud tehakse kallimalt ja pooled odavamalt, oli käesoleva aasta alguses 1078 €/m². See näitaja on aastatagusest 2,0% kõrgemal.
Alates 2014. aastast hakkas elamispindade pakkumine nii uute kui vanemate korterite sektoris kiiresti kasvama. Pakkumiste arvu plahvatuslik suurenemine pani kinnisvara väärtuse tõusule pidurid peale. Siiski jätkasid keskmised korteritehingute hinnad tõusu, kuid seekord oli hinnatõusu taga mitte kinnisvara väärtuse kerkimine, vaid asjaolu, et tehingute struktuuri hakkas lisanduma järjest enam ja enam uusi kortereid. Uute ehk keskmisest kallimate korterite tehingutesse lisandumine tõstis tehingute koguarvu keskmist hinnataset ilma, et kinnisvara väärtus oleks olulisest muutunud.
Hinnakõver on pöördunud allapoole
2016. aasta alguses näeme hinnakõveratelt, et korteritehingute keskmine hind on võtnud viimaste aastate jooksul võimatuna tunduva suuna allapoole. Siit tõstatuvad küsimused, kas korterite kõrgele tasemele püsima jäänud pakkumiste arv on tekitanud ülepakkumise ja nüüd tüürivad elamispindade hinnad ja väärtust miinuse suunas? Kas homme saab korteri osta odavamalt kui täna ehk kas elamispinna ostuotsuse peaks tulevikku lükkama?
Tallinna elamispindade turg, mis suunab kogu Eesti vastavat valdkonda, on olnud aktiivne. Korteritehingute arv on kõrge ja kui ostjad kinnisvara kokku rabavad, liiguvad hinnad paratamatult tõususuunas, sest kinnisvaramaailmas ei ole pakkumist võimalik kiiresti kasvatada.
See on olnud senise hindade kerkimise taust. Nüüdseks on turule tulnud pakkumist, siiski ei saa me rääkida ülepakkumisest. Võib küll tunduda, et müüki paisatakse üks uus ja uhkem korteriprojekt teise järel, kuid nägema peab ka nõudluse poolt. Enamus uutest kortermajadest leiab ostjad üsna mõistliku perioodi jooksul. See viitab, et pakkumine ja nõudlus on tasakaalus.
Intressimäär soosib ostjaid
Arvestades, et intressimäär on ostjaid toetav ja pangad on kinnisvara soetajatele valmis laenu andma, ei ole alust aasta alguse hinnalanguse numbri baasil rääkida veel turu pöördumisest. Lisaks toetavale laenuturule on korteritehingute arv kõrge ehk ostjad on ostmas. Tüüpiliselt on hinnalanguse esimeseks märgiks tehingute kadumine, mida me täna toimuma ei näe.
Tagatipuks tuleb arvestada, et hinnalanguse „süüdlane“ on tegelikult hästi teada. 2015. a alguses sõlmis Merko luksusliku Kentmanni 6 korterelamu väga kalliste korteritega asjaõiguslepinguid. Statistikasse lisandunud korterid ajasid hetkeks keskmise hinna kõrgele ja nüüdseks on mõningane korrektsioon isegi pigem oodatud tulemus.
Suur pilt sisaldab riskitegureid
Kohalikke Eesti ja Tallinna korterituru näitajaid uurides ei ole seega paanikaks põhjust. Mõningane statistiline korrektuur keskmistes tehinguhindades ei viita kinnisvara väärtuse langemisele. Prognoosida võiks justkui igikestva tõusu jätkamist.
Suurt pilti ehk maailmamajanduses toimuvat arvestades ei ole asjaolid siiski sedavõrd päikeselised. Probleeme on küllaga alustades maailma börsidel toimuvast kuni Euroopa Liidu püsimiseni. Sellele lisab vürtsi sõjategevus Ukrainas, Süürias. Kindlustunnet ei lisa siiani õnneks paberile jäänud mängud agressori tegevusest Baltimaades, mille kõrval kaubanduspartnerite mitte kõige parem hakkamasaamine ei tundugi nii hull.
Neid riskitegureid arvestades võib tõdeda, et üks korterituru kiire hinnatõusu periood on taas läbi saamas. Liigagi aktiivse tehingute aktiivsuse jahtumine toetavate laenutingimuste juures võib, kuid ei pruugi tähendada marginaalset korrektsiooni hindades. Arvestades, et ostjad on aktiivsed võib pigem ennustada mõõduka 2-5-protendilise hinnatõusu jätkumist lähema aasta kestel, mis käib käsi-käes sissetulekute kasvuga.
Kümneprotsendilise ja isegi kõrgema hinnatõusuperioodi lõppemine tähendab, et tänased ostjad peavad kinnisvara ostuotsused tõsisemalt läbi kaaluma, ostuotsust langetades ei tohiks maksta kõrgemat „homset hinda“. Investeerimisotsuseid tehes ostes näiteks korteri väljaüürimiseks peab äriplaani tõsiselt arvutama, et eelnevalt selgeks teha, kas projekt ikka tulu annab.
Muutused korteriturul ei tähenda, et midagi oleks elamispindade sektoris halvasti. Pigem on see märk mõningasest küpsusest, kus uute ameerika mägede sõidu jaoks peab järgmine kriis hoogu andma.
