Korterite ostu-müügituru hinnanool on pööranud kursi kiirelt tõusult suuna tagasihoidlikku langusesse. Kaudselt ja viitajaga mõjutab ostu-müügiturg otseselt eluruumide üürisektorit. Üürileandjad peaksid muutusteks nii mõtetes, kui tegudes juba täna valmistuma.
Üüriäri kasum tuleb vara väärtuse kasvust
Korterite väljaüürimise äri aluseks on olnud kinnisvara väärtuse tõus. Igakuisest üürirahavoost piisab enamasti jooksvate kulude, maamaksu, remondifondi, kindlustuse, amortisatsiooni ja intressikulu katmiseks. Tõelise koore on üürileandjad riisunud kinnisvara väärtuse tõusu pealt.
Paratamatus on see, et kui üürirahavoog kajastub otseselt pangakontol, siis kinnisvara väärtuse muutus väljaüürimise äris on raamatupidamislik virtuaalne suurus, mida enamasti kulutada ega kasutada ei saa. Kinnisvara hinnatõus on võimalik „välja võtta“ kinnisvara müües. Tehinguhinnad on viimase viie aasta jooksul järjest kasvanud ja see on üürileandjaid rõõmustanud.
Korterite hinnad ja tehingute arv on pööranud langusesse
Nüüd paistab vägisi, et olukord on muutumas. Korterite hinnad, mis meil veel käesoleva aasta teise kvartalini julgelt tõusid on pöördunud seni veel marginaalsesse langusesse. Keskmisi näitajaid hinnates võime küll raporteerida hinnarekorditest, kuid puude tagant metsa otsides ehk tehingute struktuurseid muutuseid analüüsides näeme, et hetke hinnatase on eelmise kvartali tasemel.
Kõike seda varjutab kinnisvaratehingute arvu langus, mis kurjakuulutavalt ennustab hinnaseisaku pöördumist languseks. Ostjate huvi eluaset soetada on selgelt kukkunud. 2014 II kvartalis tehti korteritehinguid aastatagusest 11% vähem. Juulis-augustis on tehingute arv eelmisest aastast 12% väiksem. Need numbrid näitavad, et optimistlik nõudlus on vaatamata madalatele intressimääradele ja kerkivale palganumbrile meelsust muutmas.
Trendide pöördumise põhjus on kõrgele kerkinud korterite hinnad, mis paratamatusena on muutunud järjest raskemini kättesaadavaks.
Müügipakkumised tuuakse üüriturule
Need suundumused pööravad senise elamispindade väljaüürimise äri pea peale. Kui kinnisvara väärtus enam ei tõuse, siis kaob väljaüürimise mõttekus. See võiks optimistlike üürileandjate arvates sundida üürihindu kerkima, mis aitaks tagasi saada kaotatud kasumiallika. Üürihindade tõstmine ei ole vähemalt lähemas perspektiivis siiski võimalik.
Korteritehingute arvu langus ja järjest uued ja uued turule tulevad arendusprojektid on asunud korteripakkumist uljalt kasvatama. Tallinnas pakuti augusti kuus müügiks 8200 korterit eelmise aasta lõpu 5600 pakkumise asemel.
Tehinguste arvu langus ehk nõudluse vähenemine pakkumise suurenemise tingimustes tähendab ostu-müügihindade langemist. Kui korterite ostu-müügihinnad langevad, siis paratamatult otsustavad nii mitmedki müüki pandud korterite omanikud paremat hinda oodata ja lükata müümise edasi. See tähendab, et need korterid jõuavad üüriturule.
Hinna määravad nõudlus ja pakkumine
Nii tuleb tõdeda, et hetke üürihinda ei pane paika mitte üürileandjate kasumisaamise võimalikkus, vaid nõudluse ja pakkumise omavaheline tasakaal. On üsnagi tõenäoline, et lähemas tulevikus näeme üürihindade mõningat korrektsiooni. Võib arvata, et elamispindade üürihindade langus jääb alla korterite ostu-müügihindade kukkumisele, sest üürihinnad pole pooltki nii tempokalt kasvanud, kui seda tegid ostu-müügihinnad.
Üürihindade langus tähendab üürnikele laiemaid valikuvõimalusi. Üürileandjad seevastu peavad üürnike nimel rohkem pingutama. Positiivse poole pealt vaadatuna võiks see tähendada, et üürileandjad tõstavad väljaüüritava kinnisvara kvaliteeti ja parandavad pakutavat teenust.
Turu jahenemine sunnib kvaliteedi parandamisele
Kui üüripakkumine suureneb tormiliselt, siis võib arvata, et maakleritasu maksmise praktikas võib tulla korrektuure. Tänane tavapraktika näeb ette, et maakleritasu maksab üürnik. See tuleb turukonjunktuurist, kus üürikortereid on olnud pigem vähe ja nõudlus on suur.
Kui pakkumine oluliselt suureneb ja üürileandjate vaheline konkurents kasvab, siis võib maakleritasu maksmise kohustus vastavalt nõudluse-pakkumise tasakaalule nihkuda enam üürileandja poolele.
Tänase majanduskeskkonna oluline risk üürileandja jaoks võib olla avaliku sektori üüripindade rajamine. Hetkel, kus turukonjunktuur on pöördumas üürileandja kahjuks on see avalikule sektorile hea võimalus anda erasektori üüriärile surmahoop läbi odava hinnaga üüripindade turulepaiskamise ja selle läbi mitte enam tervendava, vaid tapva konkurentsi loomise. Loodetavasti jätkub riigi juhtimisel siiski kainet meelt ja üürikorteritesse investeerinutele antakse armulikult õigus edasi eksisteerimiseks.
Eluruumide üüriturg käib varjuna ostu-müügituru kannul. Ostu-müügihindade seisak võib olla ajutine korrektsioon või langustrendi algus. Tehingute arvu langus viitab pigem viimasele. Ostu-müügiturul toimuv jõuab viitajaga üüriturule. Nii võime prognoosida, et üüriturul näeme samuti mõningat hindade stabiliseerumist, ehk isegi langust.
Lootuses, et majanduskonjunktuur püsib katastrofaalseks languseks meil hetkel ruumi ei ole. Küll nõuavad kõik kriisid pakkujatelt tõsiseid pingutusi, et parandada väljaüüritava vara kvaliteeti ja tõsta teenuse taset.
