Korteriomandiote hinnad on tipphindadest märtsis-aprillis 2007. a. langenud üle 20 protsendi, samal ajal on keskmine palk veel jätkuvalt tõusmas. 2008. a. II kvartalis tõusis Eesti keskmine palk võrreldes 2007. a. II kvartaliga koguni 15%. Langevad kinnisvarahinnad ning tõusev palganumber suurendavad tarbijate kinnisvara ostujõudu, mis on jõudnud samale tasemele, kus see oli enne korterihindade ülikiire tõusu algust 2005. a. alguses.
Võrdleme Tallinnat, Tartut ja Pärnut
Alljärgnevalt on võrreldud Eesti kinnisvaraturu kolme aktiivsemat piirkonda – Tallinnat, Tartut ja Pärnut. Võetud on maakonna keskmine palk ning maakonnakeskuse korteriomanditehingu keskmine ruutmeetrihind. Linnade lõikes on võrreldud, mitu korteriomandi ruutmeetrit on võimalik kuupalga eest osta. Täiendavalt on juurde toodud võrdlus kogu Eesti keskmise ostujõuga. See annab võimaluse mõista, kes kinnisvaraturu tõmbekeskustes on kinnisvara osta odavam või kallim.
Lisatud graafikult näeme, et suhteliselt on korteriomandid kõige kallimad Pärnu linnas. Seal on 2008. a. II kvartalis keskmise palga eest võimalik soetada kõigest 0,61m2 pinda. Tallinna vastav näitaja oli samal ajal 0,66 ning Tartu linnas 0,74m2. Kõik kolm „suurlinna” jäävad alla Eesti keskmisele tasemele, mis jooksva aasta teises kvartalis oli 0,80m2.
Pärnu madal ostujõud on põhjendatav suvepealinnaks olemisega, mis toob koha peale jõukamaid kinnisvaraostjaid Tallinnast ja välisriikidest. Tallinna keskmisest madalamat ostujõudu saab põhjendada pealinnaks ja kohaliku majanduselu keskuseks olemisega – sellistes linnades on kinnisvara alati keskmisest kallim.
Tartu on järjekordselt Eesti kinnisvaraturu keskmiste näitajate indikaator. Paljud Tartu kinnisvaraturgu ja majandust iseloomustavad näitajad – näiteks korteriomandite ostujõud, keskmised hinnad, keskmine palk jälgivad üsna täpselt Eesti keskmiste näitajate liikumisi.
Ostujõu madalpunkt oli 2006. a. III kvartalis
Ostujõu madalpunkt oli kõigis linnades eranditult 2006. a. III kvartalis. Keskmised hinnad jõudsid küll kõrgeimasse tippu alles 2007. a. märtsis-aprillis, kuid ostujõudu aitas langemast tagasi hoida kiirenenud palgatõus. Eesti keskmine palga tõus ületas kogu 2007. a. jooksul 20%.
Kui eeldada, et 2008. a. III ja IV kvartali jooksul langevad korteriomandite keskmised hinnad aastataguse ajaga võrreldes 15% ning keskmise palga tõus kahaneb 10% peale, siis jätkab ostujõud tõusu.
Eeltoodud projektsiooni kohaselt tõuseb Pärnu ostujõud 0,71 ruutmeetrini. Tallinnas oleks vastav number pisut kõrgem ehk 0,74m2. Tartu küündiks 0,90 ruutmeetrise kuuplaga ostujõuga Eesti keskmise 0,92m2 lähedale. See teeks ostujõu kasvuks selle miinimumpunktiga 2006. a. III kvartalis võrrreldes Tallinnas 60, Tartus 80 ja Pärnus 73%.
Ostujõud on vaid üks indikaator
Eelpool on võrreldud kinnisvaratehignu ühte aspekti – hindu ja sissetulekuid. Kinnisvara ostujõudu ja tarbijate valmidust uut kodu soetada mõjutavad nõudluse poole pealt olulisel määral kindlasti veel eluasemelaenude kättesaadavus ning tarbijate meelestatus turu suhtes.
Laenude kättesaadavus on Eestis keerulisemaks muutunud tänud tõusvatele intressimääradele ning suurenenud omafinantseeirngumäärale. Turu suhtes on tarbijad üsna pessimistlikult meelestatud. Küll aga on oluline, et korterite „mõistlik” hind on üks oluline eeldus tehingute arvu taastumiseks – juhtugu see siis 2009. aasta jooksul või kunagi hiljem.
Korteriomandite ostujõud keskmise palga alusel, m2/kuupalk
