Üürituru mullistused tuletavad meelde vana head kõnekäändu, et kõik uus on hästiunustatud vana. Raske on uskuda, et kellelegi on ootamatusena tulnud see, et august-september on aeg, kus korterite üüriturg märgatavalt aktiveerub ning hindadel on tõsine surve vähemalt ajutiselt tõusta. Nii nagu igal aastal lahenevad seegi kord pisimullistused elamispindade üüriturul paari kuuga.
Majanduse raske ja ettearvamatu olukord on vähendanud inimeste võimekust uut kodu osta. Reaalpalgad on veel languses ja tööpuuduse vähenemise tempo on tagasihoidlik. Selline keskkond on vähendanud inimeste võimekust ja valmidust uue kodu ostmiseks. Kasutada saab ju ka alternatiivi uus eluase ostmise asemel üürile võtta.
Üürikorterite nõudluse juures on analoogselt ostu-müügiturulegi toimunud nihe kvaliteedi suunas. Korteri üürilevõtja soovib „pommiaugu“ asemel leida korraliku ilmsete kulumismärkideta ja möbleeritud kvaliteetse korteri.
Eelkirjeldatud ehk kvaliteetsete korterite pakkumine on olnud piiratum ja siit on saanud alguse defitsiidi esimene samm. Korralikust kaubast ilmajäänud üürnikud on pidanud enda kvaliteedistandardeid allapoole laskma ja otsima sobilikke lahendusi kehvemate korterite seast. See omakorda on andnud võimaluse hindade tõstmiseks ka vähemkvaliteetsetel korteritel.
Hinnatõusu on omakorda toetanud hooajaline tegur – sügisel on tudengid aktiivselt eluaset otsimas. Samuti on tegemist ärihooaja algusega, kus sõlmitakse tavapärasest märksa enam uusi üürilepinguid.
Üürikorterite pakkumine on seejuures vähenenud ning seegi on hindadele tõususuunas mõjunud. Pakkumise vähenemise põhjuseks on see, et ajajooksul investeeringuna soetatud korterid on mõningase ostu-müügiturul asetleidnud hinnatõusu tingimustes müüki pandud ja sageli need korterid enam üüriturule tagasi ei tule.
Kehvad laenutingimused ja kõrged nõuded omafinantseeringule ei anna ka liiga lihtsalt võimalust täna uue investeeringu tegemiseks, mille raames osta korter ja see välja üürida.
Korterite tõusnud ostu-müügihinnad omavad samuti kaudset mõju üürihinnale. On loogiline arvata, et korteri üürihinna ja korteri väärtuse vahel peaks olema mingi õiglane proportsioon. Kui korterite hind tõuseb, siis peab selle proportsiooni ehk vara tootluse säilitamiseks tõusma ka üürihind. Nii tegelikult ongi turul läinud.
Neil põhjustel on viimase poole aasta jooksul korterite üürihinnad Tallinnas tõusnud piirkonnast sõltumatult 15-20% võrra, kohati isegi 30% võrra.
Siit tekkib küsimus, kas tegemist on üüribuumiga? Raske siiski on öelda, et tegemist oleks buumiga. Üürikorterit keegi ju ei võta sel põhjusel, et sõbrad on ka nii teinud ja muidu saab staatus kannatada. Pigem on kriisi ajal allapekstud hinnad ning üürituru aktiivseim kõrghooaeg mõningase korterite ostu-müügihindade tõusu ja kehvade laenutingimuste koosmõju tekitanud ajutise mullistuse.
Vaevalt läheb selgi korral midagi teisiti, kui varasematel aastatel. Tõenäoliselt paari kuuga üürituru pinged lahenevad, nõudluse kõrgperioodi hinnatasemed võivad ehk minimaalsel tasemel tagasi allapoole tulla, üürikorterite pakkumine mõningal määral laieneb. Aasta pärast saabuvad taas august ja september ning üllatusena tabame ootamatud tudengitehordid, kes jälle üüripindu otsivad.
Heiti Karafin
Juhatuse liige / Maakler
RE/MAX Central
heiti.karafin@remax.ee
