Tallinna korteritehingute arv kukkus märtsis-aprillis olulisel määral. Aprillis jäi tehingute arv aastatagusele pisut vähem kui poole võrra alla. Käesoleva analüüsi kirjutamisel ei ole veel maikuine lõplik tehingute arv teada, kuid on olemas indikatsioonid, et langus tuleb mitmekümne protsendi suurune.
Korteritehingute arv on oluline indikaator hinnatrendide prognoosimisel. Analüüs näitab, et elamispindade hinnakõver liigub sama rada mööda tehingute arvu kõveraga. Küll järgnevad hinnad tehingutele 3-5 kvartali järel. Seega annab tänane tehingute arvu liikumine indikatsiooni meid ees ootavatest hinnamuutustest.
Kriisi-eelne korteritehingute arv oli kõrge
2019.aastal ja veel käesoleva aasta esimestel kuudel oli Tallinna korteritehingute kuine arv hooajalisi muutuseid arvestades valdavalt 800-820 tehingu vahemikus. Koroona-kriisi eelse perioodi 12 kuu keskmisena tehti Tallinnas 824 korteritehingut kuus.
Võrdlusena olgu toodud kuu keskmine korteritehingute arvu alates 2004. aastast. See on 712 tehingut. Pikaajalise keskmise seast võiks ehk välja arvata 2004.-2007. a kinnisvarabuumi, kus tehingute arv oli eufooriliselt kõrge. Sellisel juhul on Tallinna ajalooline igakuine korteritehingute arv 643.
Lähtuda võiks nii ajaloolisest tehingute arvust, Tallinna elanike arvust või Tallinna eluruumide arvust. Kõrvutades viimaste aastate korteriturgu nende näitajatega peame igal juhul tõdema, et tegemist on olnud väga aktiivse korterituruga. Teisisõnu oli tehingute arv üks vähene indikaator, mis näitas mõningat kuumenemist elamispindade turul. Siiski oli olukord oma eufoorilisuses kaugel suurest buumist 2004.-2006. aastatel.
Kriis korrigeeris tehingute arvu kiiresti allapoole
Kinnisvaraturul vormistatakse tehinguid viitajaga. See tähendab, et vanemate korterite tehingud vormistatakse notariaalselt enamasti kuu-kahe jooksul peale ostuotsust. Uute korterite ostuotsuste ja nende notariaalse tehinguna vormistamise vahele võib jääda isegi aasta või paar.
Ajaline viide ostuotsuse ja tehinguhinna osas tähendab muuhulgas sedagi, et täna vormistatavate tehingute hinnad on kokku lepitud juba mõnda aega tagasi. Ehk siis märtsi-aprilli tehingute hindadest ei tasu veel otsida koroona mõju.
Koroona-kriisi alguses tabas elamispindade turgu seisak. Märtsis 2020. a tehti Tallinnas 699 korteritehingut. See teeb aastaseks tehingute arvu vähenemiseks 15,2%. Aprillis kukkus tehingute arv 455 tehingule ehk aastane langus oli 43%.
Eelmise kriisi tehingute arvu langus kestis 2 aastat
Tänase kinnisvaraturu liikumisradu uurides võib paralleele tõmmata 12 aasta taguse kriisiga. Toona algas tehingute arv samm-sammult vähenemist 2007. a keskpaigast. Tehingute arvu vähenemine kestis kuni 2009. a teise pooleni ehk umbes-täpselt 2 aastat.
2006.a ja 2007. a esimeses pooles tehti Tallinnas kuu keskmisena pisut üle 1000 korteritehingu. 2009. a langusperioodi lõpuks jäi madalhetkeks turule alles ligikaudu 400 tehingut kuu keskmisena. See teeb tehingute arvu languseks ligikaudu 60% ehk 2,5 korda.
Kui ainult veerand tehingutest kaob, oleme kergelt pääsenud
Mineviku põnevate numbrite juurest on asjalik tõmmata paralleele tänase päevaga. Üldistatuna võib öelda, et viiruse-kriisist majanduskriisi liikumisel prognoositakse Eesti majandusele langust 7-10%. Juba järgmiseks 2021. aastalt oodatakse tugevat majanduskasvu 4-6%.
Nii võib loota, et ajaliselt lühemaks ja oma ulatuses märksa leebemaks jääv majanduslangus lööb kinnisvaraturgu seekord palju pehmemalt. Siiski ei tähenda see, et kinnisvaraturg saaks tehingute arvu ehk likviidsuse olulisest langusest mööda.
Silmas peab pidama nii majanduslangust, kasvavat tööpuudust, juba langetatud palkasid, tarbija kindlustunde vähenemist, laenutingimuste halvenemist kui muid tegureid, mis kõik mõjutavad kinnisvaraturgu pigem negatiivselt. Positiivse tegurina ei tohi unustada, et seekord siseneme majanduskriisi märksa positiivsemast keskkonnast kui mullistunud ja ülekuumenenud 2007. aastal.
Nii võiks prognoosida, et Tallinna elamispindade turgu võime lugeda väga kergelt pääsenuks, kui korteritehingute arv kuu keskmisena kukub eelolevateks kvartaliteks ainult 25% ehk 600 tehingule kuu keskmisena. Asjakohasem oleks vast mõnevõrra suurem tehingute arvu vähenemine.
Lootuses uuest aastast taas tärkavale majandusele jääb tehingute arvu langus lühemaajaliseks kui 2007.-2009. aastatel. Nii võiks tehingute arvu stabiliseerumist oodata uue aasta esimeses pooles. Suurt kasvu tagasi tänasele 800 tehingu tasemele peame paraku ootama aastaid.
