Selles, et kinnisvaraturg oma olemuselt hooajaline on, pole meie kultuuriruumis ja kliimavöötmes midagi üllatuslikku. Aastast aastasse töötab sama stsenaarium, mida eriti ei kõiguta ka kinnisvaraturu tsüklid, sest tsüklilised muudatused ei ole sedavõrd kiired, et aastaegadest tingitud eripärasid päriselt kõrvale tõrjuda. Siiski tekitasid buumiaja kiire hinnatõus ja sellele järgnenud kiire hinnalangus selles teatavaid kõrvalekaldeid.
Tore on midagi teada, kuid kindlasti on iga teadmise puhul oluline ka see, mida sellega peale hakata. Kas kinnisvara ostjad või müüjad peaksid hooajalisust midagi enamat teadma ja kas seda teadmist on võimalik enda kasuks pöörata?
Kvartaalne statistika
Tavaliselt tehakse kinnisvaraturu kohta kvartaalset statistikat. Selles on oma loogika, sest lühem periood võiks saada enam mõjutatud juhuslikkusest. Kui Tallinna ja ka Tallinna linnaosade puhul võib teatavat analüüsi teha ka kuude lõikes, siis näiteks väiksemate linnade puhul pole sellel mõtet.
Alljärgenval graafikul on kõrvutatud terve Eesti kinnisvaratehinguid ja Lasnamäe korteritehinguid. Pole üllatav, et tegemist on sarnaste kõveratega. Seda vaatamata tõsiasjale, et Lasnamäe tehingute arv Eestis toimunud kinnisvaratehingute koguarvust on küll märkimisväärne, aga siiski alla 5%. Selgitus on selles, et kinnisvaraturg käitub enamikes sektorites suhteliselt sarnaselt, lisaks on turul toimunud tehingutest märkimisväärne hulk just korteritehingud ja korteriturg on üle Eesti suhteliselt sarnane. Väga selgelt joonistub välja see, et just esimene kvartal on madalaima aktiivsusega. Sellele vaatamata jääb kummitama küsimus, kas turu aktiivsus on sarnane ka kuude lõikes.
Tehingute arv kuude lõikes
Tehingute arv on erinev ka kuude lõikes. Alljärgeval graafikul on võrreldud Lasnamäe korterituru aktiivsust ja sama perioodi hinnamuutust. Kui kinnisvaraturu tsükli kontekstis näiteks aastate lõikes võib täheldada selget sarnasust, siis hooajalised muudatused on pigem erinevad. Loomulikult on selles oma loogika, sest hooajaliselt muutub just turu aktiivsus, kuid otsene mõju hindadele nendel muudatustel puudub.
Selgelt eristub jaanuar, mis on tavaliselt aasta madalaima aktiivsusega kuu. Jaanuari madal aktiivsus on suuresti põhjustatud sellest, et jõulude ajal pole inimestel tahtmist kinnisvaratehingutega tegeleda, st tehingu ettevalmistamine nõuab tavaliselt aega ja see aeg jääb suures osas just detsembrisse, mil pooleliolevad ettevõtmised viiakse lõpuni, aga uutega pigem ei alustata.
Tavaliselt on madal aktiivsus ka kesksuvel, kuid kvartaalses kontekstis „parandavad“ seda oluliselt aktiivsemad kuud, mis sellele vahetult eelnevad või järgnevad. Müügimõtteid mõlgutades tuleb sestap jälgida küll turu üldist arengut, kuid hooajalisusest ei saa ennast eriti segada lasta. Jah, tehinguaktiivsus on aasta alguses ja suvekuudel madal ja seeläbi võib pidada ka müügivõimalusi kasinamateks, kuid eks tehingu õnnestumise tõenäosus sõltub ka pakkumise suurusest ja muudest asjaoludest.
Tehingute arv võrreldes pakkumisega
Alljärgeval graafikul on samuti vaadeldud Lasnamäed, kuid sedakorda on kõrvutatud müügikuulutuste arv kv.ee-s ostu-müügitehingute arvuga. Ka põgusal vaatlusel võib märgata kõverate sarnasust just selles osas, mis puudutab hooajalisi muudatusi. Siiski tuleb silmas pidada teatavat ajalist nihet.
Pakkumise ja tehingute arvu kõverad võivad teatud perioodidel sarnased olla, kuid see ei pruugi olla alati nii. Lisaks tuleb silmas pidada, et ükski kinnisvaraportaal ei oma 100%-list turosa, st tegelikku pakkumist saab väljendada võtte saluseks kõik erinevad turunduskanalid, kusjuures silmas tuleb pidada seda, et nii mõnegi kinnisvara kohta on suuremal hulgal müügikuulutusi.
Kas turu seaduspärasuste tundmisest on abi?
Eespool esitatud põgus analüüs kõneleb teatavate seaduspärasuste olemasolust. Kinnisvaraturu hooajalisuse ilmingutega pole korteriturul väga palju peale hakata, sest tavaliselt nõuab nii turustamine kui tehingu ettevalmistamine aega ning parimadki plaanid turu aktiivsemate hetkede leidmiseks ei pruugi vilja kanda. Selle otstarbekust vähendab ka asjaolu, et hooajalised muudatused turu aktiivsuses ei mõjuta otseselt hinnataset.
Pigem tuleb jälgida pikemaajalisemaid tsükleid, mis on nii turu aktiivsuse kui hindade kontekstis vägagi olulised. Kogu eelnev jutt puudutas korteriturgu, olukord on erinev, kui vaadelda näiteks suvilaid või krunte.
Aivar Tomson
DTZ Kinnisvaraekspert
Kutseline hindaja
Artikli allikas: http://www.dtz.ee/korterituru-hooajalisus
