Koroonakriisiga saabunud majanduskriisis ehitavad arendajad lõpuni need majad, kus töö juba käib, kuid järgmisi arendusi ei julge nad veel ette võtta.
Endoveri Rocca al Maresse kerkivate kõrghoonete Rocca Towers esimene madalam maja ootab ehituse algust.
Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark on kindel, et korterite hinnad lähevad allapoole. “Kui siit mõju hindadele ei tule, siis mina olen küll väga imestunud ja sean oma magistridiplomi kahtluse alla,“ lausus ta.
Tekkinud olukorras on Toompargi hinnangul mõistlik uued ehk paberil olevad arendused külmutada. “Selleks, et täna saata kopamees ehitust alustama, peab olema ikkagi palju julgust või teadmist või arusaama. Ja kui mõnel seda on, siis selliste riskide võtmise puhul saame seda hinnata ikkagi tagantjärele,“ rääkis analüütik.
Mitu arendajat on otsustanud, et vaatamata majanduses ootamatult saabunud seisakule jätkatakse ehitusplatsidel siiski tööd ning ehitamisel olevad uued korterid loodetakse korteriostjatele üle anda senise plaani järgi. Kinnisvaraportaalides ja arendajate kodulehekülgedel on müügis ja broneerimisel aga sadu kortereid arendustes, mis on endiselt vaid paberil ning mis võivad mõneks ajaks sinna jäädagi, sest praegu suures ebaselguses ehitama hakates võtaksid arendajad suure riski.
Ehitus on kinnisvaraarenduse kõige kulukam osa ning nii tuleb enne ehitajate platsile saatmist otsustada, kas tasub seda teha praegu või oodata ära olukorra mingisugune selginemine, kuna jutud ettevõtete ja majanduse avamisest on seni vaid teoreetilised.
Börsifirmana teatas Merko märtsis avalikult, et külmutab järgmiseks kolmeks kuuks uute arendusprojektide ehitamise, nende seas ka Tallinnas Uus-Veerenni projekti kolmanda etapi, mille ehitusega alustamisest teatasid nad kolm nädalat varem.
Enamikul arendajatel ei ole kohustust sellistest otsustest avalikult teavitada, kuid teisedki on pannud ehitustega alustamise olukorra selginemiseni ootele ning keskenduvad seni juba ehituses olevate objektide lõpetamisele. Nii tuleb lähiajal turule vähem uusi kortereid ja ostjaidki jääb vähemaks, kui inimesed töökohti kaotavad.
Ehitama tormata ei tasu
Suurarendaja Endoveri jaoks on samuti praegu kõige olulisem valmis ehitada need arendused, mis pooleli on. Muud plaanid on nad külmutanud. “Täna ei ole küll tark tormata kohe otsuseid tegema,“ ütles Endoveri juht Robert Laud, tahtmata nimetada arendusi, mille ehituse algust niipea veel oodata ei ole.
Kriis võiks ühest küljest viia alla ehitushinnad ja olla hea aeg ehituslepingute sõlmimiseks. Juba ehituses olevate arenduste puhul aga kulusid enam alla viia ei saa ning kallilt ehitatud kortereid keegi alla hinnata ei taha. Arendajate õnneks on nad enne ehitama hakkamist piisavalt kortereid juba maha müünud.
Näiteks Endoveri ehituses olevad kõrghoone Tor Kristiines ja Klaussoni Kommivabrik Kalamajas on lepingutega sisuliselt kaetud ning kulusid alla viia on raske. “Seal me mingit ehituse hinnavõitu ilmselt ei saa. Viimaste hangetega üritame ikka saada, aga see ei ole oluline osa üldeelarvest,“ tõdes Laud. Kuna turul nõudlus oluliselt langeb, otsivad nad paremaid ehitushindasid nendele projektidele, kus pole veel ehitama hakanud.
Laua kinnitusel on nende juba ehituses olevatel kortermajadel all hea müük ning nende müügilepingud üritavad nad sõlmida asjaõiguslikeks lepinguteks. Hinnaalandusi nad teha ei taha, eriti ehituses olevatele kallima profiiliga korteritele. Kriisi alguses oli Endoveril esimestel nädalatel vaikus, nüüd on hakanud müügikontaktid jälle toimuma, kuid ostja on samuti äraootaval seisukohal. “Huvi tuntakse, aga tehinguteni kiiresti ei liiguta,“ nentis ta.
Projektide viibimine võib nende üldist kulukust kasvatada ja seega kasumlikkust vähendada, kuid Laua sõnul ei ole need arvud sellised, mis kogu projekti tervikuna kahtluse alla seaksid. “Tänane moto on ikkagi, et tark ei torma,“ ütles ta. “Isegi kui teatavad kulud on peal, ei ole meie võimuses panna tarbijat ostma, kui tarbija ei taha osta.“ See oleneb aga juba sellest, kuidas majandust avama hakatakse ning mis saab inimeste ostujõust.
Aeg kõhklejatest mööduda
Kui konkurendid kõhklema jäävad ning olukorra selginemist ootavad, võib olla teistel riski võtmiseks hea aeg, sest väiksemas konkurentsis on jätkajatel veidi lihtsam uusi kortereid maha müüa.
Kinnisvaraarendaja Liven juht Andero Laur tõdes, et nad lükkasid juunis algama pidanud Väike Tallinna projekti ehituse septembrisse, kuna ehitust oli distantsilt raske ette valmistada. Teised ehitust ootavad projektid olid neil plaanitud nagunii sügisesse.
Laur kinnitas, et nemad ei ole pidurdanud ka uute projektide kavandamist, et töötada kaasa sellele, et elu jõuaks ühel hetkel tagasi endisesse rütmi. “Mida rohkem me kõik pidurdame, seda keerulisemaks see läheb,“ tõdes ta. Nii otsustasid nad seekord suunata kogu reklaamiraha Facebooki ja Google’i asemel Eesti kanalitesse, et nii toetada seda, et meie majandus jälle käima läheks.
Kuna kinnisvaraarendaja partnerid on lisaks ehitajale ka arhitektid, projekteerijad ja turundajad, võimendaks tegevuste seisma panek ka teiste keerulist olukorda. “Me oleme hästi kapitaliseeritud ja proovime liikuda asjadega edasi selles tempos, mis on võimalik, ütles Laur. Liven sõlmis pangaga kriisi ajal ka laenulepingu, mille ettevalmistamine oli varasemast pooleli. “Kõik tingimused olid samaks jäänud. Meil tekkis endal küll mure, kas seal võib olla riski, aga ei olnud,“ sõnas ta.
Projektide kaasajastamiseks kavandasid nad paljudesse kodudesse juurde kodukontorid ning panid uksed ise avanema, et tulevased elanikud ei peaks ukselinki katsuma.
Lauri sõnul tunnevad nemadki korterihindade pärast muret ning nad jälgivad hoolega, kas need muutuvad või mitte. “Ka kulubaasi jälgime väga hoolikalt, kas ehitushinnad hakkavad muutuma või mitte,“ ütles ta. Neil on praegu ehitushanked käimas ning nad ootavad põnevusega, mis info sealt hindade kohta tuleb.
Seda, kas seniste ehitushindade juures ehitatud korterid suudetakse uues turuolukorras maha müüa, Laur ei karda, kuna nad ei alusta ehitusega enne, kui pooled korterid on müüdud. “Ja praegu ehituses olevas kahes kortermajas on ühes üks korter müümata ja teises vist neli. Meil on neid müümata jäänud kortereid väga vähe.“ Lauri sõnul huvi püsib ning viimastel nädalatel on toimunud ka mõni üksik müügitehing.
Hoop kinnisvarale alles selgub
Toompargi sõnul on selge, et kõik majandusharud on saanud hoobi. Kinnisvaraturu statistikas ei ole see alati kohe näha, kuna kinnisvaras vormistatakse piltlikult öeldes eilseid otsuseid. “Tänaseid otsuseid hakatakse tegelikult alles võib-olla kuu aja pärast vormistama. Või vormistatakse uute korterite puhul hoopis vanu ostuotsuseid. Nii et tänase statistika baasilt me päris hästi ei näe, mis kinnisvaraturul tegelikult toimub. Mingit selgust oleks vaja, aga ühest küljest need, kes riskivad, need joovad šampanjat, või siis vastupidi, ei joo mitte midagi.“
Toompark ei nimetanud küll nimesid, kuid ta on kuulnud ühe suure korteriprojekti kohta, et see läks märtsis müüki, kuid ehitusse ikkagi ei lähe. Ta spekuleeris, et ilmselt ei võetud seda päris müügist maha lootuses, et äkki saavad majanduses asjad kuidagi järje peale.
Kuna korterite eelmüügiperioodid ongi läinud pikemaks, annab see ehitusse minnes mingisuguse kindluse. Alati tasub aga vaadata arendajat. “Arendaja kvaliteet, mis headel aegadel ära unustatakse, on täna väga oluline. Arendaja kvaliteet ja võimekus projekt lõpuni viia. Kõigil seda muidugi ei pruugi olla, aga vaevalt siis ehitused luukeredena seisma jäävad, keegi ikka teeb ära.“
Toompargi hinnangul on praegu selgelt paremas seisus ettevõtted, kellel on võimalik võtta vastu otsus projekti mitte ehitusse panna. “Merko näite puhul oli neil midagi juba üksjagu müüdud ja ühe etapi puhul neil lihtsalt vedas, et nad saavad otsustada seda praegu mitte teha. Merko on ka hästi kapitaliseeritud ettevõte, kes jättis dividendid maksmata, et paindlikult otsuseid teha.“ Toompark märkis, et kui tekib nüüd selginemise hetk, saavad sellised hästi kapitaliseeritud ettevõtted kiiresti alustada.
Suuremate projektide puhul populaarne etapiti ehitamine tulebki praegu kasuks, sest korraga ei panda kinni liiga palju kapitali ning kortereid saab müüki panna vastavalt müügiedule. “Müüme ühest otsast midagi ära ja paneme teisest otsast juurde – tavaline riskide maandamise printsiip,“ tõdes Toompark.
Korterihindade puhul on Toompark kindel, et need lähevad allapoole. Kuna hinnad sõltuvad lühiajaliselt ostuotsuse langetamise hetkel sellest, kas inimesel sissetulek on ja pangad laenu annavad, on tööpuuduse suurenedes Toompargi sõnul nõudlus selgelt juba löögi saanud. Sealjuures reageerib pakkumine aeglaselt.
Ta tõdes, et kriisi sisenesid majandus ja kinnisvaraturg väga tasakaalukalt, kuid nõudlust toitsid nii Euroopa tipus olev tööhõive kui kiire palgakasv, mis on mõlemad nüüd hoobi saanud. Toompark märkis, et märtsikuu väga uduste ja esialgsete andmete järgi, kus oli pool kuud eriolukord, langes tehingute arv 15%, kuid see on liialt lühike periood, et selle alusel saaks järeldusi teha.
Oleme kriisis, aga võib võtta rahulikult
Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompargi hinnangul oleme me kriisis, kuid oleme seal kindlamalt kui viimati.
Toompark meenutas, et 2008. aastal sai kinnisvaraturu kokkukukkumine alguse aasta esimeses pooles ning kui oktoobris oli Lehman Brothersi krahh, oli kinnisvaraturg oma raskuse all juba kokku vajumas ning Lehman kiirendas seda veelgi. “Lehman kiirendas kogu seda jama ja läks nii, et hinnad kukkusid ligi 50% ja arenduse turg tõmmati ikka täiesti koomasse. Minu meelest võib olla oluline see, et meie praegusesse kriisi sisenemise moment oli hoopis teistsugune,“ hindas ta.
Ta märkis, et uute korterite pakkumiste arv oli turul juba mõnevõrra vähenemises. Kuna praegu pakkumisel olevast 2600 korterist ei ole julgelt 15% või enam ehituses, saab arendaja hõlpsasti asju ümber mängida ja mitte kanda suuri kahjumeid. “Kui midagi just praegu läks ehitusse, ei tea, kas see kahjum tuleb või ei tule, aga riskid on.“
Hindade kohta ütles Toompark, et emotsioonid ütlesid küll, et hinnad on väga kõrged, kuid statistiliselt külma kõhuga kalkuleerides hinnamulli meil ei olnud. “Kriisi sisenemise moment oli märksa parem ja pangad, kes 2019. aastal olid oma mõtetes ja tegevusmallides kinni 2009. aasta ehk kümne aasta taguse kriisi põhjas, ei ole mingeid hullumeelseid laene kinnisvarasektorisse andnud, mis toonases finantskriisis kogu süsteemi kokku kukutasid,“ ütles ta. “Selles mõttes oleme me selgelt kriisis, aga chill! Me oleme palju paremas kriisis, mis kuidagi ei tähenda, et praegu neid haiget saajaid ei saaks olema. Saab, aga elu läheb edasi.“
Toompargi sõnul räägiti 10 aastat tagasi palju sellest, et müümata jäänud korterid võiksid minna üüriturule, kuid praktikasse see väga ei jõudnud. “Ma oletan, et suurarendajate, nagu Merko või Bonava või YIT, laualt käib see mõte ikkagi mingi moment läbi, et annaks korterid üürile, aga siis leitakse, et see ei ole hea mõte ja pigem neid kaua müüa kui pärast neid müüa mitte uute korteritena. Eks siin müügiperioodid selgelt pikenevad, mis tähendab ka seda, et uue pakkumise turule toomist on vähem vaja,“ rääkis ta.
Toompargi sõnul nägi ta 2008. ja 2009. aastal ehk juba kriisis valminud majade korterite ilma köögimööblita müügikulutusi veel ka seitse aastat hiljem, millest võib oletada, et korter oligi seisnud terve selle aja tühjalt.
Kõrghooneid ootavad Tallinna maatükid igatsevad kriisis selguse saada
Pikalt planeeritud Tallinna kõrghoonetele võib kriis kriipsu peale tõmmata või anda just soodsa aja ehitamiseks. Ühel maatükil jõudis ehitus hiljuti alata.
Endoveril on kõrghoonetest juba ehituses Torn Kristiines ning plaanis oli ehitama hakata Rocca Towersi kõrghooneid Rocca al Mares, mille esimestele kruntidele Päevalille tänaval sai Endover sel kuul ka ehitusload. Kavas oli alustada nagunii madalamatest hoonetest.
“Need, mida arendajad saavad seisma panna, ma arvan, et need pannakse vähemalt mingiks ajaks seisma kuni turu selginemiseni. Rocca Tower ei kuulu kulukate kõrghoonete alla, kulukad on pigem mõned kesklinnas olevad büroohoone projektid, nende kohta ei oska täna seisukohta võtta,“ ütles Endover KVB tegevjuht Robert Laud.
Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark märkis, et juba ehitama hakatud kõrghoonete puhul on majanduslikus mõttes võetud vastu otsused, mida enam tagasi pöörata ei saa. Kõrghoonetest on praegu lisaks Tornile ehituses ka näiteks Järve Tornid ning hiljuti alustas Capital Mill Maakri tänaval büroopindadega kõrghoone Skyon ehitamist.
Toompark meenutas, et 10 aasta taguses kriisis jäid seisma väga üksikud projektid ning nende taga olid arendajatena “tõelised taksojuhid“. “Kui me räägime kõrghoonetest, siis neid taksojuhid ei arenda. Seal on ikkagi tõsised arendajad taga. Mina olen optimistlik ja ütlen, et tõenäoliselt ehitatakse kõik lõpuni. Kui kuskil on mingid tõrked, siis võtab lihtsalt keegi teine selle asja üle ja teeb lõpuni, aga ma julgen küll arvata, et see on vähetõenäoline enamiku projektide juures.“
Skyonit arendava Capital Milli juht Igor Mölder ütles, et finantseerimine ja üürnikud on neil paigas ning endiselt on plaan hoone avada järgmise aasta mais-juunis. Pigem võib tema sõnul tekkida tarnijatel raskusi materjale õigel ajal kohale toimetada. “Alles jäänud vakantsiga tuleb tööd teha, kuid meil on veel aega oma klientidele parima lahenduse leidmiseks. Eks kindlasti pindade täitmine hakkab sõltuma sellest, kui kiiresti majandus taastub,“ tõdes Mölder.
“Aeg on väga keeruline ja väljakutseid jätkub kuhjaga. Oleme seisukohal, et tuleb säilitada külma närvi ja minna protsessidega edasi, eriti nendes projektides, kus ollakse poolel teel. Antud olukorda kasutame pigem ettevalmistustööde tegemiseks, et kriisist väljudes suudaksime kohe ehituse etapiga edasi minna,“ rääkis ta.
Mölderi sõnul jälgivad nad hoolega, mis ehitusturul toimub, ning praegu arvavad nad, et olukord on nende jaoks pigem soodne paremate ehitushindade kokkuleppimiseks. See, kuidas võiks kriis laiemalt mõjuda kavandatud kõrghoonete rajamisele, sõltub tema hinnangul omanike finantstugevusest ja julgusest ning võimest tajuda, mis lähitulevikus juhtuma hakkab. “Kui tahad midagi teha, pead mõtlema teisiti. Kriisiajal on hirmutunne laes ja see omakorda paneb paljud protsessid seisma. Ehitushinna langus on võimalik, kuid ma ei panustaks liigselt sellele kaardile.“
Ehitusloa ootel on Maakri kvartalis Olümpia hotelli vastas ka Kapiteli Liivalaia kvartali arendus. Kapiteli arendusdirektor ja juhatuse liige Indrek Moorats ütles, et nad tegelevad ehitusloa taotlemisega seotud küsimuste täpsustamisega ning paralleelselt jätkavad projekteerimisega ja on lähikuudel lõpetamas põhiprojekti staadiumit. “Tänases eriolukorras ei hakka me prognoosima võimalikku mõju arendusprojektidele, ootame loomulike majandusprotsesside taastumist ning jälgime turu olukorda,“ tõdes Moorats.
EBSi kooli juurde 30korruselist hoonet kavandava Estonian Business Schooli kantsler ning ettevõtte EBS Campus juhatuse liige ja kinnisvaraarendaja Metro Capitali partner Mart Habakuk ütles, et nemad on mitte väga raske otsuse koha juures, kus käib arhitektuurikonkurss ning midagi teistmoodi nad teha ei plaani, sest ehitise kontseptsioon oli neil juba varem kriisijärgne töö. “Kui me oleksime selles faasis, kas nüüd hakata kohe ehitama või veel mõelda, oleks võib-olla natuke keerulisem, kuigi kuna kõrghoone ehitamine on selline 2,5–3aastane protsess, ma isegi ütleksin, et see oleks hea aeg ehitamiseks. Teadmatus on küll suurem, aga ehitushind on tavaliselt märkimisväärselt madalam.“
Habakuk märkis, et need, kes ehitasid eelmise kriisi ajal, tegid tagantjärele tarkusena õige otsuse. “Kes said valmis 2009. aastal, neil oli valus. Kes said valmis 2010 või 2011, neil oli juba päris hea olukord. Ei ole ainult, et maailm on hukas ja me ei tee midagi, seal on, mida kaaluda. See võib osutuda väga heaks ehitamise ajaks,“ tõdes ta.
Loe pikemalt Äripäeva veebist: https://www.aripaev.ee/uudised/2020/04/28/kriis-paneb-arendused-ootele
