Eestis on statistiliselt ca 645 000 eluruumi. Neist ainult ca 4% on ehitatud viimase 20 aasta jooksul. Arvestades kinnisvara teoreetilist amortisatsiooni, oleks see number pidanud olema ca 10 korda suurem. Seega oleme küll 20 aastaga üles ehitanud oma riigi, kuid jätnud justkui väga palju muud ehitustööd tegemata.
Päris nii see siiski ei ole, kuna sotsialistliku ülesehitustöö raames sai küllaltki palju ette ära tehtud. Kuid selliste järskude arenguetappidega on muudetud meie kinnisvaraturg hüplikuks ning buumide-kriiside tekkimisele altiks. Spekuleerimise jaoks on see tore, kuid pikaajalise pereplaneerimise seisukohalt suur õnnetus.
Ka Skandinaavias on buumid ja kriisid, kuid mitte 15%-liste aastaste kõikumistena ning tõenäoliselt on see ka üheks põhjuseks, miks sealne elujärg parem tundub.
Näib, et tänane uusarenduse maht rahuldab nõudluse, kuid minu hinnangul on see petlik. Esiteks on kogu uusarendus koondunud Tallinna ning selle tulemusena loodavast hüvest saavad osa vaid vähesed edukad.
Loomulikult ei peagi saama tasuta korterit nagu ENSV ajal, kuid nagu eelmises osas kirjutasin, muutub üha vananeva elamufondi kasutamine peagi lihtsalt raiskamiseks. Ning senised omanikud/kasutajad ilma avaliku sektori toeta vajalikku uuendust ette võtta ei suuda.
Tallinna kesksus aga tähendab, et näiteks Risti asula Läänemaal valgub inimestest osalt tühjaks juba seepärast, et seal pole mõistlikele tingimustele vastavaid eluruume. Olemasolevate sovhoosiaegsete kortermajade renoveerimine on kordi kulukam, kui nende turuhind. Ja selliseid asulaid on palju.
Kurvastav on see piirkonna ettevõtjaile, kelle tööjõud lihtsalt laiali jookseb. Peagi liituvad kurvastajatega kõik need, kellele meeldib näiteks käia kaunis hooldatud Eestimaa looduses ja turismitaludes, sest ka need vajavad inimesi ja toetavat infrastruktuuri.
Pärast seda, kui olukord on muutunud lootusetuks, kurvastavad ka kõik tähtsad ametnikud, kelle ülesandeks on jälgida palju tuleb meie riiki sisse abi- ja laenuraha ning kuipalju me suudame siin ise reaalset väärtust luua ja eksportida.
Me ei saa muuta ehitushinda palju odavamaks. Materjali ja tööjõukulu kasvab inflatsiooni tempos, arendajad/ehitajad peavad saama mõistliku kasumi, et „rattad liikuma“ hakkaks ning lõpuks tuleb ka riik oma osa nõudma maksude näol.
Aga uue elamispinna kättesaadavamaks muutmiseks on ka muid võimalusi. Näiteks Helsingi linn on sisuliselt linnamaa omanik ning reguleerib uusarendust nii mahtude kui hindade osas. Eesti linnad ei ole nii heal positsioonil, kuid võimalusi on siiski kõikjal ning nii mõnedki projektid on peaaegu selliselt ka tehtud. Samuti on võimalik muuta turg paindlikumaks st alati ei pea ostma selleks, et kolida uude korterisse.
Pigem vastupidi ja nii jõuame taas selleni, et üürisuhete regulatsioon on vaja kaasajastada. Eelneva kahe koosmõjul on võimalik jõuda uusarenduseni, mille tulemusena valmivad nn säästumajad. Need ei paku küll huvi tänastele tüüpilistele kinnisvaraostjatele – ilusatele ja edukatele – kuid lahendavad kokkuvõttes märksa suuremaid probleeme.
| Artikli allikas on Domus Kinnisvara blogi. |
 |
