Mulluse märtsi keskpaigas jäi mul teise poole passiivsuse tõttu sõlmimata väljapakutud kihlvedu kinnisvaraturu prognoosi osas. Prognoosisin, et korteriomandite keskmine ruutmeetrihind langeb aastaga Eestis ja Tallinnas 20% ning tehingute arv väheneb 15%.
Asja lihtsustamiseks sai tehtud lineaarne prognoos – hindade ja tehingute sirgjooneline langemine prognoositud tasemele. Ilmselgelt on reaalne elu keerukam, kus tõusudele järgnevad langused. Oluline on, et ennustatud sai üldist turu liikumise suunda, mitte täpset rada, mida mööda selle tulemuseni jõutakse.
Tehingute arvu langus jaanuaris oli katastroofiline
Kolmandat kuud järjest tuleb kokkuvõtet kirjutades tõdeda, et tehingute arvu langus on olnud enneolematult suur. Nii tehti jaanuaris kogu Eestis kõigest 591 korteriomanditehingute, millest Tallinna kanda jäi 251. See teeb aastataguse ajaga võrreldes languseks 55 ja 53%.
Tehingute arvu kukkumine on olnud niivõrd katastroofiline, et tuleb tõdeda, et reaalne tehingute arv on liiga pessimistlikuks hinnatud prognoositust üle kahe korra allapoole kukkunud. Kindlasti on tehingute arvu suure languse üheks asjaoluks detsembrikuised pikad pühad, mis inimeste mõtted kinnisvarateemadelt eemale viisid. Samas puudub paraku tänasel kinnisvaraturul mootor, mis peaks hakkama kinnisvaratehingute arvu taas tõstma.
Hinnalangus kiireneb
Jaanuaris tehtud korteriomanditehingute keskmiseks hinnatasemeks Eestis oli 11 284 krooni. Tallinna tehingute keskmine ruutmeetrihind oli pisut kõrgem – 16 615 krooni. Aastataguse ajaga võrreldes teeb see hinnalanguseks vastavalt 31 ja 30%. Võrreldes jaanuarikuiseid hindu aga tipphindadega märtsis 2007. a. on hinnalanguseks koguni 42 ja 38%.
Hinnalanguse kurb pool seisneb selles, et ühe kuuga on tehingute keskmine ruutmeetrihind langenud Eestis 16 ja Tallinnas 13%. Nii suurt kinnisvarahindade langust ei ole me Eestis veel kogenud. Käesoleva artikli kirjutamise ajaks maa-ameti andmebaasi sisetatud Tallinna korteriomanditehingute andmeid vaadates tuleb tõdeda, et kiire 10% piirimaile küündiv hinnalangus tõotab meid ka veebruaris tabada.
Hinnaliikumistegi puhul tuleb tõdeda, et reaalsed tehinguhinnad on langenud kaugele allapoole pessimistlikuks peetud prognoosi. Nii kiiret hindade langust ei ole paraku keegi suutnud prognoosida.
Kokkuvõtteks
Kokkuvõttena tuleb tõdeda, et kuu enne lõpliku kokkuvõtte tegemist võib juba arvata, et pessimistlikuks peetud prognoosid ei osutunud reaalsuseks. Reaalsus on meil märksa hullem.
Ülikiire kinnisvaratehingute arvu langus ning kiirenev hinnalangus viivad meid olukorda, kus nö normaalsed tehingu tegijad tõmbuvad kinnisvaraturult eemale. Tehnguid jäävad tegema vaid need, kes on kinnisvara müüma sunnitud – näiteks laenuvõlgnevuste katteks.
Korterite hinnad on jõudnud sellisele tasemele, et viimase viie aasta jooksul ostetud vara müües ei ole lootust ostuhinnast kõrgemat hinda küsida. Eriti raskes olukorras on inimesed, kes buumi laineharjalt tegid ebamõistlikult kõrge hinnaga kinnisvaraostu, mida nüüd raskustesse sattudes peab realiseerima. Sellisel juhul saab müüdava vara arvelt vaid osa laenust kustutada.
Positiivne on aga see, et elanike keskmist sissetulekut arvestades on elamispindade ostujõud kiirelt kasvanud. Täna saab keskmist palka teeniv inimene lubada omale märksa suurema ja/või kvaliteetsema kinnisvaraobjekti ostu kui aasta-paar tagasi.
Korteriomanditehingute arv ja prognoos
Korteriomanditehingute m2 hind ja prognoos
Vaata ka eelmisi kokkuvõtteid
- Kui ma oleksin kihla vedanud… (1. osa)
- Kui ma oleksin kihla vedanud… (2. osa)
- Kui ma oleksin kihla vedanud… (3. osa)
- Kui ma oleksin kihla vedanud… (4. osa – mai kokkuvõte)
- Kui ma oleksin kihla vedanud… (5. osa – juuni kokkuvõte)
- Kui ma oleksin kihla vedanud… (6. osa – juuli kokkuvõte)
- Kui ma oleksin kihla vedanud… (7. osa – augusti kokkuvõte)
- Kui ma oleksin kihla vedanud… (8. osa – septembri kokkuvõte)
- Kui ma oleksin kihla vedanud… (9. osa – oktoobri kokkuvõte)
- Kui ma oleksin kihla vedanud… (10. osa – novembri kokkuvõte)
- Kui ma oleksin kihla vedanud… (11. osa – detsembri kokkuvõte)
