Märtsi keskpaigas jäi mul teise poole passiivsuse tõttu sõlmimata väljapakutud kihlvedu kinnisvaraturu prognoosi osas. Prognoosisin, et korteriomandite keskmine ruutmeetrihind langeb aastaga Eestis ja Tallinnas 20% ning tehingute arv väheneb 15%.
Asja lihtsustamiseks sai tehtud lineaarne prognoos – hindade ja tehingute sirgjooneline langemine prognoositud tasemele. Ilmselgelt on reaalne elu keerukam, kus tõusudele järgnevad langused. Oluline on, et ennustatud sai üldist turu liikumise suunda, mitte täpset rada, mida mööda selle tulemuseni jõutakse.
Tegelik tehingute arv prognoositust allpool
Märkimisväärse languse tegi juunis kogu Eesti korteriomanditehingute arv. Selles võiks küll süüdistada suve, kuid kauneid rannailmu meil paraku olnud ei ole. Tõsi – juuni tööpäevade arvu kahandas esmaspäevale-teisipäevale sattunud jaanipäev.
Mullusega võrreldes tehti juunis korteriomanditehinguid 1214, mis on 37% mullusest vähem. Tallinnas tehti aga korteriomanditehinguid 552 ehk eelmisest aastast 32% vähem.
Tallinnagi tehingute arv jäi madalamaks kui prognoositud näitaja.
Veelkord tuleb mainida, et aprillikuine suur hüpe tehingute arvus tundub anomaaliana, mis võib olla põhjustatud korteriomanditeks jagatud arendusprojekti kui terviku müügist.
Mai hinnatõus pöördus tagasi languseks
Üllataval kombel keskmine tehinguhind mai kuus tõusis. Selle põhjuseks võis olla muutus tehingute struktuuris ehk asjaolu, et enam tehinguid tehti kallimate korteriomanditega. Juunis pöördus maikuine hinnatõus taas languse suunda.
Nagu graafikult näha, siis on Tallinna korteriomandite keskmine hind 21 678
kr/m2 langenud õige pisut prognoosi joonest allapoole. Küll on prognoosist kõrgem Eesti keskmine korteriomandi ruutmeetrihind 16 347 kr/m2.
Aastataguse ajaga võrreldes on korteriomanditehingute keskmised hinnad langenud Eestis tervikuna 12 ja Tallinnas 16%. Kui aga võrrelda tänaseid tehinguhindu tipphindadega märtsis 2007, siis on Tallinna korteriomandite hinnad langenud 19 ning Eestis 14%.
Kokkuvõtteks
Üle-eelmist kokkuvõtet kirjutades olin sunnitud tõdema, et minu prognoosid on olnud liialt süngetes toonides. Täna võib tõdeda, et turg on tõepoolest ennustatud rada pidi astumas. Prognoos eksib momendil vaid Eesti keskmise korteriomandi ruutmeetrihinna osas. Samas peab muidugi arvestama, et kaks kolmandiku vaatlusperioodist on alles ees ning selle ajaga võib nii mõndagi juhtuda.
Siiski ei usu ma, et turgu pääseksid eesoleva kaheksa kuu jooksul mõjutama tegurid, millel oleks jõudu kinnisvaraturg langusest tõusule pöörduda. Hea, kui selle aja jooksul saabub turu stabiliseerumine.
Lähinaabritel rootslastel ja soomlastel on meil toimunu juba üle elatud. Liberaliseerunud pangandussüsteem aitas kinnisvaraturule pumbata hulga laenuraha. See omakorda viis hinnad üles. Eestis soosis kinnisvara hinnamulli teket ülemaailmne positiivne majandusareng.
Soomlaste-rootslaste hinnalanguse periood kestis 3 ja 4 aastat. Raske on arvata, miks Eestis peaks turul oleva umbsõlme lahtiarutamine oluliselt lühemat aega võtma. Turg saab pöörduda siis ja ainult siis, kui tarbijate sentiment muutub ning pangad on taas lahkelt valmis kinnisvaraturule rahal laenama.
Endiselt jään prognooside juurde kindlaks ega soovi veel neid veel korrigeerima hakata. Usun, et eesolev suvi mõjutab kinnisvaraturgu märkimisväärselt. Samas ei usu, et aasta lõpul või järgmise alguses ennustatud majanduse taas tõusule pöördumine kinnisvaraturu sentimenti märkimisväärselt parandada suudab.
Korteriomanditehingute arv ja prognoos
Korteriomanditehingute m2 hind ja prognoos
