Märtsi keskpaigas jäi mul teise poole passiivsuse tõttu sõlmimata väljapakutud kihlvedu kinnisvaraturu prognoosi osas. Prognoosisin, et korteriomandite keskmine ruutmeetrihind langeb aastaga Eestis ja Tallinnas 20% ning tehingute arv väheneb 15%.
Asja lihtsustamiseks sai tehtud lineaarne prognoos – hindade ja tehingute sirgjooneline langemine prognoositud tasemele. Ilmselgelt on reaalne elu keerukam, kus tõusudele järgnevad langused. Oluline on, et ennustatud sai üldist turu liikumise suunda, mitte täpset rada, mida mööda selle tulemuseni jõutakse.
Prognoos on reaalsuse lähedal
Juuli tõi ootamatu hüppe kinnisvaratehingute arvu kasvu näol. Eestis tervikuna tehti 1388 korteriomanditehingut, sellest Tallinnas 611. Võrreldes juuni kuuga kasvas korteriomanditehingute arv 14%. Samas aga aastataguse ajaga võrreldes on langus siiski märkimisväärne – 19%.
Siin tuleb tõdeda, et momendil küll on tehingute arvu languse tempo pidurdunud, kuid tegemist on siiski üsna suure langusega.
Prognoosituga võrreldes on kogu Eesti tehingute arv 1388 umbes-täpselt sama, mis prognoositud näitaja 1364. Tallinna korteriomanditehingute reaalne arv ületab pisut prognoositud näitajat 555.
Hinnad allpool prognoosi
Eesti korteriomanditehingu keskmine hind oli juulis 15 124 kr/m2. Tallinna korteriomandi keskmine ruutmeetrihind oli 20 811 krooni.
Mõlemad näitajad on õige pisut allpool prognoositud hinnataset ning on vaikselt kiirenevas langustrendis. Aastataguse ajaga võrrelduna langesid Eesti korteriomanditehingute keskmised hinnad 14 ja Tallinnas 16%.
Võrreldes tipphindadega märtsis 2007 on tänaseks korteriomanditehingute keskmised hinnad Eestis langenud 21 ja Tallinnas 22%. Ehk reaalsetesse kroonidesse ümberpanduna tähendab see seda, et mulluse märtsikuise 1,5 miljonit krooni maksva korteri saab täna 300 000 krooni odavamalt kätte.
Kokkuvõtteks
Eelnevaid kokkuvõtteid kirjutades olen pidanud kord tunnistama enda prognooside liigset optimismi, samuti ka liigset pessimismi. Juulikuise seisuga tuleb tõdeda, et reaalne elu on pooleaastase perioodi järel järginud üsna täpselt märtsis tehtud prognoosi ning põhjust selle korrigeerimiseks ei ole. Momendi seisuga on suurim “möödalask” Tallinna korteriomanditehingute arv, mis ületab prognoositut 10% võrra.
Järgmiste lähemate kuude korteriomanditehingute arvu ja hinnaliikumisi mõjutavad eelkõige karmistunud laenutingimused, vara omanike rõhuma hakkavad küttekulud ning tarbijate endiselt negatiivsed ootused turule.
Raske on turult leida tegurit, mis peaks mõjutama hindade ja tehingute arvu kasvu suunas. Loodetavasti ühel momendil siiski need tegurid leitakse ning kinnisvaratehingute arv pöördub taas tõusule.
Korteriomanditehingute arv ja prognoos
Korteriomanditehingute m2 hind ja prognoos
