Märtsi keskpaigas jäi mul teise poole passiivsuse tõttu sõlmimata väljapakutud kihlvedu kinnisvaraturu prognoosi osas. Prognoosisin, et korteriomandite keskmine ruutmeetrihind langeb aastaga Eestis ja Tallinnas 20% ning tehingute arv väheneb 15%.
Asja lihtsustamiseks sai tehtud lineaarne prognoos – hindade ja tehingute sirgjooneline langemine prognoositud tasemele. Ilmselgelt on reaalne elu keerukam, kus tõusudele järgnevad langused. Oluline on, et ennustatud sai üldist turu liikumise suunda, mitte täpset rada, mida mööda selle tulemuseni jõutakse.
Prognoos on reaalsusest märksa optimistlikum
Juulikuisele ootamatule tehingute arvu kasvule järgnes augustis taas langus. Augustis tehti Eestis 1240 korteriomanditehingut, millest Tallinnale langes 505. Aastataguse ajaga võrreldes teeb see languseks vastavalt 29 ja 23%.
Kui juulikuine tehingute arvu ajutine suurenemine välja arvata, siis on tehingute arvu vähenemise tempo aeglaselt pidurdumas.
Samas tuleb tõdeda, et 2009. a. märtsiks sai Tallinna korteriomanditehingute arvuks prognoositud 502. See tase on tänaseks juba saavutatud. Sama kehtib ka Eesti kui terviku osas – märtsikuiseks tehingute arvuks sai prognoositud 1236 korteriomanditehingut. Augustis aga sõlmiti 1240 tehingut.
Kui korteriomanditehingute arv peaks veel langema, mida see enam kui tõenäoliselt teeb, siis tuleb tunnistada, et olen olnud reaalsusest märksa optimistlikum.
Hindade prognoos on tõele lähemal
Eesti korteriomanditehingu keskmine hind langes augustis esmakordselt alla 15 000 krooni piiri jõudes 14633 kroonini. Tallinna korteriomanditehingute arv jõudis samal ajal 20 646 kroonile. Samasuguse langustempo jätkudes näeme septembris-oktoobris, kuidas Tallinna keskmine hind langeb alla 20 000 krooni piiri.
Kogu Eesti ja Tallinna reaalsed keskmised hinnad jäävad prognoositule mõlemad 2% võrra alla ehk võib öelda, et prognoos on tõele üsna lähedal.
Võrreldes tipphindadega aprillis 2007. a. on tänaseks nii Eesti kui Tallinna korteriomanditehingu keskmine väärtus langenud pea veerandi võrra ehk vastavalt 24 ja 23%. See tähendab, et mullukevadise 2 miljonit maksva Tallinna äärelinna 3-toalise korteri saab täna 460 000.- ehk enam kui kolme Eesti keskmise aastapalga jagu odavamalt kätte.
Kokkuvõtteks
Eesti elamispindade turu tänased mured ei seisne mitte niivõrd langevates hindades, kui just eelkõige kokkukuivanud tehingute arvus. Viimane on vähendanud elamispindade turul ringleva raha massi võrreldes tippaegadega lausa kordades.
Käesolev artikliteseeria sai algatatud sel põhjusel, et kihlveopakkuja “süüdistas” mind liigses pessimismis. Paraku peame poole aasta vahekokkuvõttes tõdema, et pessimistlikuks peetud prognoos tehingute arvu osas on juba saavutatud. Arvestades aga tänast turuolukorda peame tõdema, et tehingute arv jätkab enam kui tõenäoliselt märkimisväärses langustrendis vähemalt kogu käesoleva aasta vältel.
Prognoosi raamides püsimiseks peaksid nii Eesti kui Tallinna korteriomandite hinnad järgneva poole aasta jooksul langema veel 9%. Läheneva talve ja hüppeliselt suurenevate küttekulude valguses ei ole see vähetõenäoline, et nii ka läheb.
Tibusid aga loetakse sügisel ja prognoosi osas lõplike kokkuvõtteid saame teha siis, kui vaatlusperiood läbi saab. Seega veel vahefiniši tulemuste põhjal lõplikku otsust prognoosi paikapidavuse või tühisuse kohta ei ole mõtet teha.
Korteriomanditehingute arv ja prognoos
Korteriomanditehingute m2 hind ja prognoos
Vaata ka eelmisi kokkuvõtteid
- Kui ma oleksin kihla vedanud… (1. osa)
- Kui ma oleksin kihla vedanud… (2. osa)
- Kui ma oleksin kihla vedanud… (3. osa)
- Kui ma oleksin kihla vedanud… (4. osa – mai kokkuvõte)
- Kui ma oleksin kihla vedanud… (5. osa – juuni kokkuvõte)
- Kui ma oleksin kihla vedanud… (6. osa – juuli kokkuvõte)
