Märtsi keskpaigas jäi mul teise poole passiivsuse tõttu sõlmimata väljapakutud kihlvedu kinnisvaraturu prognoosi osas. Prognoosisin, et korteriomandite keskmine ruutmeetrihind langeb aastaga Eestis ja Tallinnas 20% ning tehingute arv väheneb 15%.
Asja lihtsustamiseks sai tehtud lineaarne prognoos – hindade ja tehingute sirgjooneline langemine prognoositud tasemele. Ilmselgelt on reaalne elu keerukam, kus tõusudele järgnevad langused. Oluline on, et ennustatud sai üldist turu liikumise suunda, mitte täpset rada, mida mööda selle tulemuseni jõutakse.
Tehingute arv allpool arvatut
Septembris sõlmiti Eestis 1304 korteriomanditehingut, mis on aastatagusest 24% võrra vähem. Tehignute arv on prognoositud 1327 tehingust 2% võrra väiksem. Tallinna korteriomanditehingute arv oli septembris 536, mis jääb prognoosile alla 1% võrra.
Samas peab tõdema, et kinnisvaratehingute arvu langus on pidurdumas. Siin on mõistlikum volatiilsete igakuiste näitajate asemel vaadata kvartaalseid languse numbreid. 2008. a. I kvartalis oli Eesti korteriomanditehingute langus võrreldes aastataguse ajaga 36%, II kvartalis 34% ning III kvartalis 24%.
Tallinna korteriomanditehingute arvu languse pidurdumine on isegi kiirem. Tallinnas olid vastavad numbrid 41, 35 ja 17%. Vaatamata languse hoo pidurdumisele on siiski raske uskuda, et tehingute arvu langus peaks maailmamajanduse sündmuste taustal lõppenud olema.
Korteriomanditehingute arvu languse pidurdumist kajastab ka tehtud prognoos, mis ütleb, et 2009. a. märtsiks võiks tehingute arvu languseks jääda 15%.
Tegelikud hinnad ületavad prognoosi
Septembris oli Eesti korteriomanditehingu keskmine ruutmeetrihind 14 752 krooni. Tallinna korteriomanditehingu keskmine ruutmeetrihind oli septembris 20 878 krooni. Mõlemad näitajad ületavad prognoositut 1% võrra.
Aastataguse ajaga võrreldes on korteriomandite keskmised hinnad langenud Eestis 14 ja Tallinnas 18%. Kui korteriomanditehingute puhul sai rääkida languse aeglustumisest, siis hindade puhul tuleb tõdeda hinnalanguse kiirenemist.
Siingi on adekvaatsem vaadelda kvartaalseid näitajaid, mis kõrvaldab mõnest üksikust tehingust tingitud hinnahüpped ja langused.
2008. a. I kvartalis langesid Eesti korteriomanditehingute hinnad võrreldes aastataguse ajaga 10%, II kvartalis oli languseks 12% ning III kvartalis juba 15%. Tallinna korteriomandite hinnalangus oli kiirem. Aasta I kvartalis oli hinnalanguseks 8%, II kvartalis 13 ja III kvartalis 19%.
Kokkuvõtteks
Palju on räägitud kinnisvara hinnalangusest. Vaatamata langevale turule tuleb iroonilisena mainida, et võrreldes aktsiatega on tegemist siiski äärmiselt turvalise investeeringuga, mille hinnad on tipphindadest langenud Eestis kõigest 24 ja Tallinnas ainult 22%. Enamuse aktsiainvesteeringute puhul on investorid pidanud kandma märksa suuremaid kaotusi.
Turu funktsioneerimise seisukohalt on olulisem siiski turu likviidsus ehk tehingute arv. Korteriomanditehingute arv on Eestis võrreldes tippaegadega 2006. a. III kvartalis langenud 54 ja Tallinnas 58%.
Hindade langus saab peatuda alles siis, kui turule tekib likviidsus. Teisisõnu peab tehingute arvu langus esmalt stabiliseeruma. Seni kuni tehingute arv jõuliselt langeb ei ole hindade trendi pöördumist loota.
Hinnag prognoosile on väga hea, sest kõrvalekalded on marginaalsed. Raske on uskuda, et lähikuudel võiks Eesti kinnisvaraturul aset leida olulisi muutusi. Sel põhjusel ei ole endiselt alust prognoosi ümber vaadata. Kui seda siiski teha, siis tuleks prognoositavaid näitajaid pigem allapoole korrigeerida.
Korteriomanditehingute arv ja prognoos
Korteriomanditehingute m2 hind ja prognoos
Vaata ka eelmisi kokkuvõtteid
- Kui ma oleksin kihla vedanud… (1. osa)
- Kui ma oleksin kihla vedanud… (2. osa)
- Kui ma oleksin kihla vedanud… (3. osa)
- Kui ma oleksin kihla vedanud… (4. osa – mai kokkuvõte)
- Kui ma oleksin kihla vedanud… (5. osa – juuni kokkuvõte)
- Kui ma oleksin kihla vedanud… (6. osa – juuli kokkuvõte)
- Kui ma oleksin kihla vedanud… (7. osa – augusti kokkuvõte)
