Jätkan sealt, kus oma viimase postituse lõpetasin. Pikk ja kurnav koduotsimise ja lõpuks leidmise protsess on lõpuks läbi, mis saab edasi? Kuidas ma selle ilusa ja ideaalse kodu omanikuks saan? Käime kogu selle tee Teiega koos nüüd läbi.
Kõigepealt peaksite omanikule teada andma, et Te olete tema kinnisvarast huvitatud, misjärel algab tundlik kauplemise protsess. Üldjuhul ei tasu kauplema hakata kohe kohapeal pärast esmakordset vaatamist – see näitab, et olete liialt vaimustatud antud kinnisvarast ja valmis tegelikult seda ostma ka antud müügihinnaga, mis seab kauplemise jõupositsioonile omaniku. Kõik on tunnetamise küsimus, tuleb jälgida inimese kehakeelt ja kauplemisevalmidust, samas tuleb tähele panna fakti, et omaniku jaoks on see olnud tema KODU, tema on selle oma parima äranägemise järgi üles ehitanud ja kujundanud, kus iga ese on seotud kindla emotsiooni ja oma looga.
Seetõttu tuleks kindlasti vältida liigset kritiseerimist – see viib müüja hoopis kaitseseisundisse ja kauplemine on rikutud. Esimese külastuse ajal tasub oma emotsioonid hoida vaos ning natuke kompida hinna jäikust, et kas on ka veidi kauplemisruumi? Seejärel tasuks võtta natuke mõtlemisaega ning naasta teisel korral koos eksperdiga (olgu selleks siis mõni ehitaja, sisekujundaja, kogenud maakler) ning huvipakkuv kinnisvara uuesti koos üle vaadata.
See näitab müüjale, et ostjal on huvi tõsine ning samas saab olla kaasavõetud ekspert see „paha inimene“, kes delikaatselt selle kinnisvara nõrgad kohad välja toob. Delikaatsus on jällegi sõna, mida ma rõhutan. Kui ekspert on oma hinnangu andnud, siis algab kauplemine Teie jõupositsioonilt. Kui müüja on motiveeritud müüma, siis peaksite leidma osapooli rahuldava hinna. Kindlasti on plussiks see, kui ostja kasutab kogenud maakleri abi, kuna maakler on müügitööga tuttav ja oskab aidata Teie jaoks sobiva hinna kauplemisel, lisaks saab ta kohe ka soovitada võimalusi, kuidas pärast hinna kokkuleppimist kohe tehinguga edasi minna.
Kui kokkulepe on saavutatud, on vaja kokku leppida edasine tegevus. Kui ostjal on olemas tehingu sooritamiseks vabad omavahendid, siis saab minna otse notari aja paika panemisele.
Kui aga kaasfinantseerijaks on pank, siis peaksite kogu info nüüd panka edastama. See kõik on muidugi eeldusel, et Te enne juba olete pangas käinud ja teate, mis on Teie laenuvõimalused üleüldse. Kui aga käisite ja tehinguhind jääb antud piiridesse, siis on aeg pöörduda panka.
Üldjuhul piisab kui saadate neile kuulutuse lingi ja ütlete kokkulepitud hinna. Kui Teil puudub lisatagatise võimalus, siis suure tõenäosusega küsib pank Teilt soetatava kinnisvara kohta hindamisakti. Hindamisakte teostavad atesteeritud kinnisvara hindajad, kes töötavad suuremate kinnisvarabüroode juures.
Kõige sellega saaks Teid jällegi aidata Teid esindav maakler, kes siis otsiks välja sobiva pankade poolt aksepteeritud hindaja ja korraldaks kogu protseduuri kuni notarini välja.
Kui Teil aga maaklerit ei ole, siis peate ise sobiva hindaja leidma. Hindaja teenuse hind sõltub ostetava kinnisvara liigist ja asukoha kaugusest ning valmimise aeg on tavaliselt 3-5 tööpäeva.
Vahel pakub hindamist ka pank ise ja vahel soodsama hinnaga kui kinnisvara hindaja teenus. Sellega aga on nii, et kuna pangal on huvi oma investeeringut kaitsta, siis üldjuhul pangapoolsest hindamisest tulenev hinnang soetatavale kinnisvarale on turuhinnast madalam, mistõttu käärid ostuhinna ja nende hinnangust lähtuva laenulae juures võivad olla suured.
Seetõttu soovitame meie neile, kes soetavad kinnisvara ainult laenule toetudes, tellida hindamisakt kinnisvara hindajalt. Tema tegeleb sellega igapäevaselt, tal on olemas kogu tehingute statistika ja kindel ülevaade turuhindadest.
Ainuke asi, mida tasub hindaja valimisel kindlasti silmas pidada, on see, et ta oleks ka pankade poolt aktsepteeritud hindajate nimekirjas. Tuntumate ja suuremate büroode hindajad seda üldjuhul ka on.
Kui hindamisakt on tellitud, tasutud ja kätte saadud (üldjuhul digitaalsel kujul), tuleb see edastada pangale. Seejärel läheb pangal mõned päevad kuni nädal aega, mil laenukomisjon on laenutaotluse üle vaadanud ning teeb laenuandmise kohta otsuse.
Kui otsus on positiivne, siis saab kokkuleppel pangaga hakata paika panema notari aega. Kuna on olnud juhtumeid, kus kogu protsess ostja poolt (hindamine, laenukomisjon) võtab aega 3 ja enam nädalat, siis selle ajaga võib müüja juba rahutuks muutuda.
Tuleb ka müüjast aru saada – Teie kokkulepe võib ju kaotada igasuguse tähenduse, kui selgub et Te laenu ei saagi, mistõttu Te ei ole enam võimeline tehingusse minema ning kogu protsess on müüja jaoks olnud mahavisatud aeg – müüjal võib olla kindel ajaline tärmin, mis ajaks peab kinnisvara olema müüdud.
Võib-olla läheneb vahepeal müüjale keegi kolmas ostja, kes teeb oluliselt parema pakkumise, kui seda oli Teie oma. Et kõike seda vältida ja ohte minimeerida, on võimalus sõlmida ostja ja müüja vahel kinnisvara broneerimisleping.
Siinjuures ma tahaks rõhutada, et seda oleks rangelt soovitatav teha läbi kinnisvarabüroo ja kogenud maakleri, kes aitavad Teid lepingu koostamisel, vastasel juhul võib see olla lihtsalt õigustühine. Broneerimislepingutest kirjutan ma juba edaspidi lähemalt.
Eeldusel, et kõik on sujunud ilusti ja panga poolt on tulnud positiivne laenuotsus, siis saab juba hakata kokku leppima notari aega. Kuidas notarit valida ja mis dokumente talle esitada, selles saaks jällegi Teid kõige paremini aidata kogenud maakler. Vastasel juhul aga saate otsida omale sobivat notarit Notarite Koja kodulehelt: http://www.notar.ee/19765 .
Oluline on kooskõlastada sobiv notari aeg kõigi osapooltega: lisaks müüjale ka pangaga. Pangal on üldiselt kindlad ajad, millal nende esindajad kuskil notaris kohal saavad olla. Lisaks sellele on neil ka kindlad notarid, kelle juures nad üldse käivad. Seetõttu tasub pangahaldurilt selle kohta küsida.
Kui notari aeg on kokku lepitud, siis tuleb notarile saata tehingu oluline info. Jällegi, tavaliselt tegeleb sellega maakler; kui notarilt selle kohta küsida, siis vahel nad ka aitavad. Ka pangahaldur saab siin abiks olla. Üldiselt, kui notaril lepingu koostamiseks mõned andmed puudu on, siis nad ka helistavad.
Kinnisvaratehingu eest saab maksta mitmel moel. Saab maksta otse müüja kontole, aga mida mina soovitaks, oleks kasutada notari deposiitkontot. See on neutraalne notari konto, kuhu ostja raha kannab ning kust notar kannab selle pärast ostu-müügitehingu toimumist edasi müüjale (tavaliselt 1-3 tööpäeva jooksul), samas kui tehing peaks katki jääma, kannab notar raha Teie kontole tagasi.
Siinjuures tasub jälgida, et notaritehingu toimumise ajaks peab olema tehingusumma deposiitkontole laekunud, vastasel juhul jääb tehing ära! Kui Te teete ülekannet teisest pangast (suurematel notaribüroodel on deposiitkontod siiski enamikes suuremates pankades) või välismaalt, siis tuleb ülekanne teha ära teatud ajavaruga.
See puudutab eelkõige Teie omafinantseeringu osa, sest kui mängus on pank, siis nemad tavaliselt kannavad ise hoolt, et nende poolt finantseeritav summa saaks õigeks ajaks õigesse kohta kantud. Veel on oluline teada, et kui ülekande tegijaks ei ole kinnisvara ostja, siis peab ka see isik tulema ise notari juurde tehingusse kohale. Kohal peavad veel olema ka abikaasad (ühisvara). Kaasas peab olema isikut tõendav dokument: ID kaart või pass.
Kui olete kogu protsessi sellisel kujul edukalt läbi teinud ja notaris lepingu sõlmimisel ostetava kinnisvara kohta ebameeldivaid üllatusi ei tulnud, siis pole muud, kui saate ennast õnnitleda uue kodu soetamise puhul. Seaduse järgi omanikuks saate Te küll alles siis, kui vastav kanne on registrisse kantud (1-2 nädalat) ja korter üleandmis-vastuvõtmisaktiga vastu võetud (kokkuleppel müüjaga, kuid reeglina keskmiselt kuu aega pärast notaritehingut), kuid ei see ega miski muu ei keela Teil siiski juba praegu šampusepudelit avamast.
Palju õnne! :)
Karel Riitsalu
Re/Max Central / Agendid.ee
